Quels sont les avantages et inconvénients à acheter dans le neuf ?

Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Il existe deux types d’achat dans le neuf, le logement achevé prêt à être habité ou la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Avec une VEFA, le logement n’est pas encore construit, vous achetez sur plan. Chaque année, des dizaines de milliers de Français sont séduits par ce mode d’achat que ce soit pour changer de résidence principale ou pour faire un investissement locatif l’immobilier. Les avantages que procure l’immobilier neuf sont en effet nombreux, en voici la liste.

Des frais de notaire réduits

Le premier argument qui plaide en faveur d’un achat dans le neuf est le montant des frais de notaire. Dans l’ancien, les frais de notaire (ou plutôt les différentes taxes prélevées par le notaire pour être précis) sont de l’ordre de 7 à 8 % du prix d’achat. En revanche, dans l’immobilier neuf, pour une maison ou un appartement, les frais de notaire sont de 2 à 3 % du prix d’acquisition. Concrètement, cela se traduit par plusieurs dizaines de milliers d’euros d’écart. Une somme importante qui fait clairement réfléchir. D’autant que les promoteurs immobiliers proposent régulièrement des offres d'appartements où les frais de notaire sont offerts.

Pas de travaux à prévoir avec le neuf

Les travaux de rénovation très peu pour vous ? Cela tombe bien. Avec l’immobilier neuf, ce n’est clairement pas votre souci. En achetant un bien neuf, vous avez l’assurance qu’il n’y aura pas de travaux à effectuer pendant de nombreuses années. Le logement est livré fini, tel que vous l’aviez défini avec le promoteur en termes de matériaux, d’équipements. Et si vous constatez des défauts à la livraison du logement, vous êtes en droit de demander des réparations. C’est la garantie de parfait achèvement obligatoire dans toute construction neuve. 

Vous êtes ensuite protégé pendant 2 ans avec la garantie biennale pour tout ce qui concerne des installations comme les chaudières, le système de chauffage, la robinetterie, etc. Concernant le gros œuvre, vous êtes aussi automatiquement assuré pour 10 ans (garantie décennale). Investisseur locatif ou propriétaire de sa résidence principale, vous aurez juste à positionner vos meubles et votre décoration pour prendre possession des lieux, plutôt pratique.

De la rénovation à prévoir avec l’ancien

Acheter un bien ancien coûte certes moins cher, mais il est fréquent d’avoir à mener des travaux de rénovation. Et qui dit travaux de rénovation, dit potentiellement de mauvaises surprises. Nombreux sont les nouveaux propriétaires à découvrir après leur achat des éléments à rénover qu’ils n’avaient pas anticipés dans leur budget. 
D’autant que le coût d’une rénovation peut vite grimper : refaire une pièce, remettre aux normes électriques, changer une vieille chaudière, etc. Pour un acheteur ou un investisseur dans l’ancien, il faut souvent prévoir un budget rénovation en plus des coûts d’acquisition.

Besoin de rénover votre logement

Une performance énergétique optimale

Toute construction neuve est soumise à la réglementation énergétique RE2020 (et il y a encore peu de temps la réglementation thermique 2012). Le bien doit respecter les exigences les plus élevées en matière de performance : une consommation énergétique limitée, un confort d’été et d’hiver optimal, un renouvellement de l’air satisfaisant. Des normes contraignantes qui vous garantissent de vous sentir bien dans le logement, vous ou le locataire, ce qui fait la différence sur le marché de la location. Les biens neufs proposent en règle générale une étiquette qui va de A+ à B au DPE, ce qui vous met à l’abri de travaux de rénovation pour plusieurs décennies. 

Il est beaucoup plus fréquent de tomber sur une habitation classée F ou G au DPE dans l'ancien, synonyme d’inconfort et d’une consommation énergétique énorme. D’ailleurs, les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m² sont interdits à la relocation (en France métropolitaine), et ce sera le tour dans quelques années des biens classés F puis E en 2032. Une problématique qui ne vous concerne pas si vous achetez un appartement ou une maison neuve.

L’exonération de la taxe foncière

Les logements neufs sont exonérés de la taxe foncière pendant les 2 années qui suivent l’achèvement de la construction. L’exonération est totale s’il s’agit de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire. Un avantage fiscal qui n’est pas à négliger, d’autant que la taxe foncière a fortement augmenté en France cette année. Toutes les communes n’appliquent cependant pas l’exonération de la taxe foncière. Il faut écrire à votre centre des impôts local pour voir si vous pouvez en bénéficier. Et ce, au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux de construction.

Un financement plus facile

Les primo-accédants qui souhaitent acheter dans le neuf peuvent profiter du dispositif du Prêt à Taux Zéro. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt à 0 % qui peut financer jusqu’à 40 % du prix d’achat du bien. Une aide bienvenue en cette période de taux d’intérêt très élevés. Le montant dépend des revenus du ménage et de la localisation du bien.

Le PTZ fonctionne aussi dans l’ancien. Mais les conditions le rendent nettement moins attractif. La loi sur le PTZ ne concerne que les logements situés en zones rurales où la tension locative est faible, et à condition que 25 % du prix d’acquisition soit consacré à des travaux de rénovation. Dans tous les cas, ce prêt aidé n’est pas accessible aux investisseurs.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier neuf ?

Sur le papier, l’immobilier neuf dispose de plusieurs avantages indéniables. Le problème principal est que ces avantages ont un coût important.

Un prix au mètre carré moins élevé avec l’ancien

Le coût au mètre carré dans le neuf est, en effet, bien supérieur à celui d’un mètre carré dans l’ancien (en prenant un logement équivalent et dans une même commune).

D’un point de vue général, le prix médian d’un appartement ancien en France en 2023 est de 3 350 euros contre 4 510 euros pour un appartement neuf. On retrouve un écart similaire avec les maisons : 3 190 € dans le neuf et 2 020€ pour l’ancien. Et la situation est identique dans toutes les villes du pays, malgré le contexte de ralentissement des prix immobiliers. Par exemple, à Paris, le prix médian d’un appartement ancien est de 10 725 €/m² (octobre 2023) contre 14 145 €/m² pour un appartement neuf, soit un écart de près de 30 % (Le Figaro Immobilier). L’écart n’est pas aussi élevé partout, mais il demeure important notamment dans les métropoles.

Il faudra consacrer en moyenne 10 à 30 % d'argent en plus pour un logement neuf. Une sacrée différence qui fait réfléchir surtout à l’heure où les budgets d’achat se resserrent sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. D’autant que, paradoxalement, les prix de l’immobilier neuf continuent à progresser, alors même que les prix dans l’ancien chutent du fait de la baisse de la demande. Sur les 6 premiers mois de l’année, la hausse moyenne des prix dans le neuf a encore été de près de 6 %.

Le risque de retard à la livraison

Que ce soit lors de la construction d’une maison ou d’un appartement, les retards sont très fréquents. Un mois, deux mois… voire une année pour les plus malchanceux, les retards sont le danger le plus important. Pour un investisseur locatif, ce sont autant de mois durant lesquels il ne pourra pas mettre en location son logement, et pour un propriétaire occupant, c’est une situation inconfortable qui peut être très compliquée. 

Certes, un retard signifie des pénalités dont devra s’acquitter le promoteur, mais cela veut aussi dire une procédure juridique dont on se serait bien passé. Le principal souci est que le paiement de votre logement neuf démarre dès la phase de construction. Les paiements sont échelonnés, mais un futur habitant peut se retrouver à payer longtemps le loyer de son ancien logement en plus des versements pour le logement acheté en VEFA.

En VEFA, il peut aussi être délicat de se projeter pleinement dans son futur logement. On achète sur plan donc difficile se représenter en détail sa future habitation, même si les outils de visualition 3D se sont développés.

Le risque de faillite

Le risque de faillite d’un promoteur n’est pas nul. Différentes mesures de protection permettent toutefois pour les immeubles de terminer la construction. Dans tous les cas, vérifiez les avis sur le promoteur et si ce dernier possède bien toutes les garanties nécessaires avant de faire votre achat.

La qualité de l’emplacement

Un aspect qui différencie souvent l’immobilier ancien de l’immobilier neuf est la qualité de l’emplacement du logement. C’est une remarque qui vaut surtout pour les appartements. Avec l’ancien, il n’est pas compliqué de trouver un bien à vendre en plein centre-ville, dans les quartiers les plus prisés. À l’inverse, pour l’immobilier neuf, il est plus rare d’avoir du foncier qui se libère en centre-ville, les constructions se font davantage dans des espaces en reconversion ou en périphérie. Des lieux à l’attractivité et à la qualité de vie moindre.

L’une des qualités que ne pourra jamais posséder un appartement neuf, c’est bien ce qu’on appelle le charme de l’ancien. Les normes et contraintes qu’elles soient architecturales et thermiques, rendent nos constructions modernes bien éloignées de ce qui se faisait avant. Mais ici, c'est avant tout une affaire de goût.

Verdict

Immobilier ancien ou immobilier neuf ? Chez Masteos, on a notre préférence, mais l’immobilier neuf a aussi ses mérites. En termes de localisation, de charme, de prix au mètre carré, de nombre de dispositifs de défiscalisation et de possibilité d’obtenir du rendement, c’est clairement l’immobilier ancien qu’il vous faut choisir pour votre projet d’investissement. En revanche, pour s’installer dans une résidence principale, l’immobilier neuf a de bons arguments, à condition de trouver un promoteur fiable.