Assurance, chantier, gestion locative... découvrez les démarches post-acquisition

On a un devis travaux qui prévoit une enveloppe de sécurité, on a vérifié que les lots étaient bien cadastrés, le marché locatif a été testé et re-testé sur Leboncoin.

La rédaction de l’acte de vente déborde de clauses protectrices, le financement a été optimisé, le type de location (nue/meublée)a été choisi, la stratégie fiscale a été mûrement arbitrée.

L’offre de prêt a mis un peu de temps à être éditée, c’est la faute « au » courtier/banquier, mais on les pardonne. Du coup la deadline prévue au compromis a été dépassée mais nous avons fait un avenant à l’acte pour reporter de quelques jours la signature, le vendeur n’avait en même temps pas trop le choix.

On a pu visiter une dernière fois l’immeuble la veille de la signature pour constater qu’il est dans le même état que trois mois avant, et faire le relevé des compteurs. Ça y est, on signe, et la remise des clés a lieu - quelles clés ? dit le vendeur, qui retourne chez lui les chercher.

Et la suite, ça se passe comment pour la suite de votre investissement locatif ? Quelques conseils.

L’assurance PNO

Mince, on a oublié de prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), l’équivalent d’une assurance habitation pour le bailleur. La réitération de l’acte authentique est donc à nouveau reportée.

J’appelle ma banque, ou je prends le premier assureur PNO que je trouve sur Google, et je signe la réitération de l’acte authentique, enfin. Pour la PNO il faut compter une centaine d’euros par locataire et par an en moyenne, et vérifier s’il s’agit d’un immeuble, que les parties communes sont bien assurées également. Le coût de l’assurance PNO est fiscalement déductible des revenus locatifs.

Le déblocage du prêt travaux

Mon immeuble est assuré. J’appelle les fournisseurs eau et électricité le cas échéant pour passer les contrats à mon nom. J’appelle mon entreprise travaux pour les prévenir que je suis propriétaire et que le chantier peut commencer. J’aurai pu anticiper un peu car les artisans ne vont pas être disponibles avant un bon mois.
Ce mois je peux l’utiliser pour débloquer mon prêt travaux, ça me laisse le temps.

Pas tant que ça en fait. Certaines banques mettent un temps absurde à débloquer les fonds du prêt travaux, il faut parfois compter plus d’un mois d’attente après envoi de la facture d’acompte de l’entreprise de travaux accompagnée du bordereau bancaire de déblocage des fonds pour que la banque vire le montant du prêt, sur notre compte ou directement sur celui de l’entreprise, selon les banques.

L’entreprise de travaux ne commencera normalement pas le chantier avant d’avoir reçu le premier versement d’acompte. Les factures travaux sont en général échelonnées en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancée du chantier.

Par exemple : 40% d’acompte à la signature, 50% à la moitié des travaux, et 10% à la fin des travaux. Certaines entreprises du BTP récemment créées se font une spécialité de disparaître avec l’acompte et de clôturer leur société, il ne faut donc pas hésiter à travailler avec des prestataires de confiance.

Le déblocage des fonds est à chaque échéance (début, milieu, fin de chantier) aussi lent, donc il faut s’y prendre suffisamment tôt afin d’éviter que le retard du déblocage des fonds n’entraîne l’interruption temporaire du chantier à chaque fois.

Il n’existe pas de chantier sans surprises, et celles-ci sont rarement positives. D’où le conseil de toujours prévoir un budget de sécurité pour pouvoir encaisser financièrement ces aléas travaux. Priorité dans un chantier : remettre l’électricité aux normes si le diagnostic fait état d’anomalies. Environ 99% des diags élec révèlent des anomalies, car les normes électricité changent tout le temps.

En cas d’incendie pour cause électrique alors que le diagnostic révélait des anomalies, l’assureur pourra refuser de rembourser. Idem si les détecteurs de fumée et extincteurs n’avaient pas été prévus : ils peuvent aussi faire partie du budget travaux.

Rénover un logement occupé

Comment entamer un chantier de rénovation au sein d’un immeuble partiellement ou totalement occupé par les locataires ? Commencer par les parties communes, l’électricité des communs, le chauffage central, la façade, la toiture, et les lots non-occupés.

Puis négocier avec les locataires de s’adapter, les reloger temporairement dans les lots rénovés libres, ou attendre qu’ils partent. What did you expect ?

Déléguer la gestion locative

Il faut aussi assurer la passation de pouvoir et se manifester en tant que nouveau propriétaire auprès des locataires. Accessoirement, leur donner le bon RIB. Checker si chaque locataire a bien une assurance habitation à jour. Pour ceux qui ont continué à verser le loyer à l’ancien bailleur, envoyer le RIB à l’ex-vendeur pour qu’il nous reverse le trop-perçu.

Une grande question métaphysique : faut-il déléguer cette gestion locative à un gestionnaire professionnel ou la faire soi-même ? Cela dépend (1) de notre niveau de phobie administrative (2) du temps dont on dispose (3) de la proximité géographique du bien (4) du nombre de locataires à gérer.

Si le bien est dans ma ville, que je suis comptable de profession, que je travaille à mi-temps, et qu’il n’y a que 2 locataires dans l’immeuble, autant le gérer tout seul. Si je suis danseur de flamenco, expat à Singapour, que je suis en répétition 12h par jour, et qu’il y a 18 locataires dans mon immeuble de rapport, ça vaut le coup de déléguer la gestion.

A quel prix ? Soit on passe par une solution en ligne, low-cost, qui assure la partie administrative mais pas la partie terrain, pour un tarif assez faible (une agence de gestion locale, donc avec une véritable présence physique de terrain, et capable d’intervenir en cas d’urgence (dégât des eaux, coupures d’électricité) ou de remise en location des lots vacants avec état des lieux d’entrée, et de sortie.

Dans ce cas le coût est plus élevé, entre 6 et 12% en fonction des options, disons 7-8% TTC des loyers en moyenne, parfois un peu plus pour la gestion des colocations. Attention aux frais cachés, à la facturation des interventions techniques, et au coût de la remise en location des lots (surtout pour les locations étudiantes à fort turnover), rarement inclus dans le prix d’appel initialement affiché. Ces frais de location sont fiscalement déductibles.

La découverte d’impayés post-acquisition

Plus embêtant, et not unheard of, que faire si l’on découvre après la vente que l’un des locataires ne payait pas son loyer, malgré les déclarations du vendeur explicitées à l’acte de vente sur l’absence d’impayés ? Ça n’est pas une situation agréable mais elle fait partie du jeu, les bonnes affaires cachent parfois ce genre de surprise, ça n’en fait pas moins de bonnes affaires pour autant.

On pourrait attaquer le vendeur en justice, mais ça serait trop énergivore, trop cher en frais d’avocats, trop long, et sans grandes chances d’aboutir. Heureusement, on avait pensé à négocier un différé de remboursement de 12 ou 24 mois, soit une période en franchise de remboursement du capital où les impayés restent donc relativement indolores, et gérables.

On commence par négocier à l’amiable avec le locataire, puis lui mettre la pression, pour enfin mettre des boules puantes dans son appartement, et prier. Si ça ne marche pas, il faut entamer une procédure d’expulsion, en contactant un huissier. C’est assez long si on va jusqu’au bout (12-18 mois), et il y a la trêve hivernale, mais les locataires mauvais payeurs ont tendance à partir avant.‍

Sécuriser ses loyers

Comment sécuriser mes loyers ? Pour ça, Masteos vous propose trois pistes :

1. Les baux notariés

2. La gestion locative par huissier

3. Les garanties loyers impayés

On peut faire ses baux avec un template trouvé sur Google, on peut aussi, et c’est la grande classe, les faire rédiger par un notaire. Ça coûte environ un mois de loyer, mais ça permet de briller dans les dîners en ville.

Et surtout, les baux notariés sont dotés d’une force exécutoire, ce qui raccourcit grandement la durée de la procédure d’expulsion en cas d’impayés, car on saute l’étape juge. Ça peut valoir le coup pour les locataires long terme. Mais vu le coût, le bail notarié n’est pas recommandé pour les colocs étudiantes à fort turnover, où les locataires se renouvellent tous les 6 mois.

Deuxième piste, la gestion locative par huissier. Pas plus chère que celle proposée par un gestionnaire classique, elle a le mérite d’instiller de la peur chez les locataires et de réduire le risque d’impayés par la seule évocation du mot « huissier». Encore une fois les démarches d’expulsion ont vocation à aller plus vite quand un huissier est déjà à la barre. Imaginez les 3 en même temps : des baux notariés, une gestion par un huissier, et une GLI.

La Garantie Loyer Impayé (GLI)

Moins consensuelle qu’on ne le pense, la plupart des pros n’en prennent pas. Pourquoi :

1. Parce qu'elle coûte cher

2. Parce qu'elle assure le non-risque

3. Parce qu'elle génère un aléas moral

Chère : environ 3% des loyers, en plus des 6-8% de frais de gestion locative. Assure le non-risque : l’assureur ne va sélectionner que les profils de locataires qui ne présentent aucun risque. En exagérant un peu disons que l’assurance va attendre qu’un patron du CAC postule pour notre studio en banlieue de Calais. Du coup la GLI a tendance à augmenter la vacance locative entre deux locataires en ayant un niveau d’exigence trop élevé, surtout en dehors des grandes métropoles.

Le jour où l’on trouve un locataire sans risque, validé par l’assureur, on n’a plus vraiment besoin de GLI... Enfin, cela crée un moral hazard car le locataire est mis au courant de la GLI et donc pourrait se dire qu’un impayé ou deux serait sans conséquence puisque le propriétaire est couvert par son assurance.

Par ailleurs l’assureur GLI rembourse rarement au premier impayé. Selon les GLIs, le bailleur ne commence à être remboursé qu’après quelques mois sans loyer. Quitte à en prendre une, la solution proposée par nos amis de Unkle est une alternative plus élégante : ils passent le coût de la GLI charge locataire. Unkle devient finalement le garant du locataire. Ce qui parait être un jeu d’écriture cosmétique a en fait de puissantes conséquences : ce n’est plus le bailleur qui paye 3.5% de GLI sur ses revenus locatifs disons de 50k€ par an, soit 1750€,c’est le locataire qui paye sa GLI directement.

Prenons un loyer de 500€, la garantie Unkle coûtera donc au locataire 17€ par mois. Unkle garantit aussi les profils plus risqués et rembourse immédiatement le bailleur dès le premier impayé, faisant son affaire de récupérer les sommes dues directement auprès du locataire. Fin de la pub gratuite.

L’investissement locatif comporte des risques, qu’on ne pourra jamais complètement gommer. Mais le jeu en vaut la chandelle.