La transaction immobilière : la promesse de vente et le compromis

Le processus de transaction immobilière nécessite du temps et souvent beaucoup de patience. Plusieurs mois peuvent s’écouler entre votre offre d’achat et la signature de l’acte authentique de vente. Un peu long ? Oui, mais une transaction immobilière ne s’improvise pas que ce soit pour l'achat d'une résidence principale ou un investissement locatif.

Il faut notamment du temps à l’acheteur pour obtenir son crédit immobilier et au vendeur de préparer les documents pour la signature de l’acte authentique devant le notaire. Pour autant, il s’agit d’éviter que l’une des parties ne se désiste avant l’arrivée du jour fatidique et ne revienne sur sa décision de vendre ou d’acheter, portant préjudice au passage à son partenaire. Pour sécuriser la transaction, les parties signent une promesse de vente ou un compromis de vente, deux avant-contrats prévus par la loi.

Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

La promesse de vente ne doit pas être confondue avec le compromis de vente, bien que les deux actes interviennent après l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur, mais créent des effets différents. L’un ou l’autre de ces avant-contrats est utilisé comme préalable à la signature de l’acte authentique de vente, qui interviendra dans les mois qui suivront.

La promesse de vente est une promesse unilatérale : le vendeur s’engage à vous vendre le bien et vous le réserve pour une durée limitée, au cours de laquelle vous devez décider de poursuivre la transaction ou non.

A l’inverse, le compromis de vente est un contrat bilatéral (synallagmatique, pour briller en société) : il engage les deux parties, le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, et est réputé conclu dès lors qu’il y a accord sur le prix et les conditions de vente.

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La promesse de vente

La promesse de vente est un contrat unilatéral qui engage le vendeur, autrement appelée promesse unilatérale de vente. Par cette promesse, le vendeur indique réserver le bien immobilier au futur acquéreur, et à lui seul, à un prix indiqué dans le contrat, pour une durée limitée.

Le vendeur ne peut plus renoncer à la transaction ni proposer le bien immobilier à un autre acheteur.

En contrepartie, l’acheteur verse environ une indemnité d’immobilisation, environ 10 % du prix de la vente, sans compter les frais de notaire. Dans le délai convenu au contrat, l’acheteur doit lever l’option et ainsi confirmer sa ferme intention d’acquérir le bien immobilier. L’indemnité sera alors déduite du montant total au moment de payer.

Si l’acheteur décide de ne pas lever l’option, l’indemnité d’immobilisation est acquise au vendeur. Elle est en revanche restituée à l’acquéreur s’il n’obtient pas son prêt immobilier ou s’il se rétracte durant les délais légaux – ou si l’une des clauses suspensives qu’il a savamment insérées ne se réalise pas –.

Une promesse de vente peut être rédigée et signée devant un notaire, mais les parties peuvent choisir de s’engager sous seing privé, sans l’assistance et l’expertise de l’officier public. Il faut alors redoubler de vigilance face à l’avant-contrat et vérifier rigoureusement ses clauses avant de le signer.

Une fois signée, la promesse de vente doit être enregistrée dans les 10 jours auprès des services fiscaux, et est accompagnée de droits d’enregistrement de 125 € à la charge de l’acquéreur.

Le compromis de vente

Si l’acheteur est certain d’acheter et le vendeur certain de vendre, l’option la plus courante est le compromis de vente. 

Il s’agit d’un acte bilatéral, qui engage les deux parties. Cette promesse synallagmatique de vente mentionne la conclusion de la vente à un prix fixé en accord entre l’acheteur et le vendeur. 

D’un point de vue juridique, un compromis vaut vente, même s’il n’a pas encore donné lieu au versement du prix : le contrat est réputé formé. Concrètement, cela implique que si l’une des parties ne souhaite plus poursuivre la transaction, l’autre partie est en droit d’agir en justice afin de l’y contraindre. Elle peut d’ailleurs assortir sa demande d’une requête en paiement de dommages et intérêts.

En signant un compromis de vente, l’acquéreur verse aussi une certaine somme, qui est ici appelée dépôt de garantie. Cette dernière est généralement comprise entre 5 % et 10 % du prix de la vente. Le reste de la somme est versé le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.

Ce qui distingue le compromis de la promesse est son formalisme plus léger.  Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas à faire l’objet d’un enregistrement fiscal. Il n’y a pas de petites économies.

L’intérêt du compromis de vente est donc d’engager les deux parties quant au prix du bien et les conditions entourant la vente. Cet avant-contrat fait aussi mention des conditions suspensives et de la date d’échéance de signature de l’acte de vente. Le notaire s’appuie notamment sur cet acte pour la rédaction de l’acte authentique final.

Acquéreur : quel est le délai de rétractation ?

Oui, on vient de vous dire que le compromis vaut vente et que le contrat est réputé formé dès que les deux parties tombent d’accord sur « la chose et le prix », selon l’élégante formule du code civil. Mais ce qui serait vrai si vous achetiez quoi que ce soit d’autre connaît une exception en immobilier.

Que vous ayez signé un compromis ou une promesse de vente, vous disposez légalement d'un délai incompressible de 10 jours pour vous rétracter et revenir sur votre engagement, sans avoir à avancer de motif.

L'objectif est de permettre à chaque acquéreur de prendre le recul nécessaire à tout engagement immobilier. En effet, une transaction immobilière n'est pas un processus anodin et engage  l'acheteur sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Signer à la légère n’est pas une option, le délai de 10 jours est là pour assurer ce temps de réflexion à tous les acheteurs non professionnels.

La démarche de rétractation se fait par courrier recommandé avec accusé de réception. Si vous vous rétractez dans ce délai, les sommes versées vous sont entièrement restituées, sans aucune pénalité financière.

A noter : le délai démarre le lendemain de la signature de l'avant-contrat ou de sa remise en main propre.

Par exemple, si vous concluez cet acte sous seing privé le 5 du mois et que sa présentation en recommandé intervient en premier lieu le 7, le délai des 10 jours commence à partir du 8 et prendra fin le 17 du mois à minuit.

Si l'acte est conclu devant notaire le 5 du mois, le délai de rétractation démarre le lendemain de sa remise en main propre, soit le 6 du mois en principe. Si le dernier jour du délai de rétractation est un jour férié, celui-ci est reporté au jour ouvré suivant. 

Les documents à fournir et mentions obligatoires

Compromis de vente et promesse unilatérale de vente sont tous les deux des actes entourés d'un formalisme important. Cela se reflète d'une part dans les documents obligatoires à produire ainsi que dans les mentions obligatoires à renseigner dans le contenu de l'acte.

Mentions indispensables à renseigner dans l'avant-contrat

Dans un avant-contrat, compromis comme promesse de vente, les deux parties doivent renseigner des informations indispensables. Cela ne pose pas de souci lorsque l'acte est conclu devant notaire. Une petite piqûre de rappel peut cependant être nécessaire si l'acte est conclu sous seing privé :

• l'états civils du vendeur et de l'acheteur
• la description du logement, la plus complète possible
• si le bien est en copropriété, les documents prévus dans la loi ALUR et leur mention dans l'acte
• les diagnostics obligatoires
• le prix du bien
• les conditions d'achat et de financement
• la mention des conditions suspensives le cas échéant
• les conditions légales de la rétractation
• les conditions de paiement du séquestre
• la date maximum arrêtée pour la signature de l'acte définitif et authentique de vente.

Les documents obligatoires à fournir

Pour vous éclairer sur la promesse de vente et le compromis, voici un récapitulatif des différents documents obligatoires à fournir. Ces derniers visent entre autres à garantir une protection de l'acquéreur.

• le dossier de diagnostic technique (DDT), rendu obligatoire depuis 2007. Seul un professionnel peut réaliser les diagnostics techniques immobiliers obligatoires. L'acquéreur doit pouvoir consulter ce dossier de diagnostic avant de signer le compromis ou la promesse de vente. Si l'acheteur découvre un défaut qui n'a pas été signalé dans le diagnostic technique, il est en droit d'invoquer la nullité de l'acte
• le diagnostic amiante, pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 (la date du permis de construire fait foi). Ce diagnostic concerne les parties privatives et communes
• le CREP, ou constat de risque d'exposition au plomb, pour les constructions antérieures au 1er janvier 1949, avec un constat sur les seules parties privatives
• le diagnostic termites, réalisé au cours des 6 mois précédant la signature de la promesse de vente
• le diagnostic mérule, obligatoire depuis la loi Alur de 2014
• l'état des installations : gaz (depuis novembre 2017), électricité (depuis janvier 2009)
• l'état des risques : naturels, miniers et technologiques.

Si le lot acheté prend place en copropriété, le vendeur doit également remettre un ensemble de documents relatifs à la copropriété. Il s'agit de son règlement, des PV des assemblées générales ou encore du carnet d’entretien de l’immeuble.

Les clauses suspensives du contrat

Dans les faits, une transaction immobilière est quasiment toujours accompagnée de clauses suspensives. Ces dernières permettent de suspendre l'exécution du contrat si certains événements surviennent, notamment afin de protéger l’engagement de l’acheteur qui sollicite un prêt immobilier. Dans le cadre d'une promesse de vente ou d'un compromis, les deux parties à la transaction sont parfaitement en droit de prévoir ces clauses.

Concrètement, si un événement mentionné par la clause se réalise avant la vente définitive, les parties reprennent leur liberté et la vente est annulée.

La clause suspensive la plus courante, car prévue par la loi, est la condition suspensive de prêt. Si l’acheteur n’obtient pas un financement de sa banque, la condition suspensive lui donne le droit de se retirer de la vente sans pénalité.

L’exercice du droit de préemption de la commune ou la découverte d’une servitude d’urbanisme sont deux autres clauses suspensives courantes au profit de l’acheteur.

Dès lors que les clauses suspensives ne se réalisent pas, l’acheteur est protégé, car les conditions qu’il a posées pour effectuer la transaction ne sont pas réunies. Il récupère l’intégralité des sommes engagées pour l'achat du logement.

La clause pénale, pour prévenir un éventuel contentieux entre les parties

Attention : la clause suspensive ne doit pas être confondue avec la clause pénale incluse dans la majorité des compromis de vente. Selon cette dernière, l'acheteur s'engage à payer des dommages et intérêts forfaitaires en cas de refus de sa part de signer la vente.

Le Code civil prévoit qu'une clause pénale, dérisoire ou abusive, peut entraîner une révision de son montant par le juge. Toute mention contraire est réputée non écrite.

La clause de dédit, pour conserver la liberté de se désengager

Un compromis de vente peut aussi inclure une clause de dédit, en pratique surtout utilisée dans le compromis de vente. Cette clause ne doit pas être confondue avec la clause pénale ou encore la clause suspensive.

Par son biais le vendeur, l’acheteur (ou les deux !) s’arrogent le droit de renoncer à la transaction sans motif, en contrepartie d'une somme précisée au départ. La partie lésée conserve donc cette contrepartie financière en cas de rétractation de l’autre partie à la transaction immobilière. En quelques sorte, on paye le luxe d’allonger le délai de rétractation au-delà des 10 jours légaux.