Le mandat de recherche immobilier : allié de votre investissement locatif

En effet, dans le cadre d'un investissement locatif, vous pouvez confier un mandat de recherche à un expert de la chasse immobilière, qui trouvera votre bien parfait, en plus d’être un conseil précieux pour votre projet.

Pourquoi confier un mandat de recherche à un professionnel ?

Si autant d’acquéreurs, que ce soit pour une recherche de résidence principale ou pour un investissement locatif établissent un mandat de recherche, c’est avant tout pour gagner du temps.

Un gain de temps

Confier un mandat de recherche à un chasseur immobilier professionnel peut être un atout majeur pour dénicher le logement qui correspond à votre projet d’investissement locatif. Et ce, sans que vous ayez besoin de passer vos journées sur les plateformes immobilières et vos soirées à déchiffrer des plans d’urbanisme cryptiques.

Des conseils personnalisés

Le chasseur aura pour mission de prospecter le marché et de trouver l’immeuble, l’appartement ou la maison qui correspond à vos attentes. Son rôle ne se limite cependant pas à trouver votre bien. Il est présent pour vous donner des conseils tout au long de la recherche et pour faire valoir vos intérêts lors des négociations et de la transaction. Le meilleur pour la fin : vous ne le rémunérez que si vous achetez l’un des biens qu’il vous présente.

Une relation de confiance

Le mandat de recherche crée une double relation avec votre chasseur. Une relation juridique, liée à l'exécution du mandat, bien sûr. Une relation professionnelle et humaine également, dont la dynamique aura une influence sur le succès de votre investissement locatif.

Comme tout contrat, il crée des obligations des deux côtés et vous engage à respecter ses clauses. Oui, ce sont ces mêmes contrats qui lient les participants et les agents dans les émissions de chasse immobilière de l’après-midi, les caméras en moins.

Qu’est-ce qu’un mandat de recherche ?

Régi par la loi Hoguet de 1970 et la loi ALUR de 2014, le mandat de recherche est un contrat passé avec un professionnel de l’immobilier (une agence immobilière, un chasseur indépendant) auquel vous confiez la recherche et l’identification d’un bien à acquérir. En échange, le chasseur perçoit une rémunération définie à l’avance selon des honoraires clairement indiqués. 

Ces frais d’agence sont habituellement à la charge de l’acheteur et leur montant doit être  défini à l’avance, sous la forme d’un pourcentage du prix de vente, on parle de commission. Le contrat doit également indiquer l’identité professionnelle complète de l’agent, comme son numéro de carte.

L’intérêt du mandat de recherche pour l’acquéreur (le mandant) est que la rémunération n’est due à l’agent (le mandataire) que si la recherche aboutit à l’acquisition du bien avec signature d’un acte notarié. Les frais de dossier avancés, ou toute autre forme de paiement avant son exécution sont interdits. Le mandat a une durée en général de trois mois, renouvelable par reconduction tacite – ou pas, à vous de décider –.

Vous ne déboursez ainsi pas un centime avant la validation de la transaction par la signature de l’acte authentique. Autre avantage, le prix de vente n'inclut pas sa rémunération ce qui n’augmente pas les frais de notaires.

Attention, un agent immobilier ne peut pas vous faire signer un mandat de recherche après une visite d’appartement ou de maison, cela est considéré comme une manipulation.

Que contient le mandat de recherche ?

Le mandat de recherche contient des informations indispensables pour être valable : 

• L’objet du mandat (description du bien et prix envisagé)
• La durée du mandat (la durée est de 3 mois en règle générale)
• Le type de mandat, simple, exclusif, semi-exclusif
• La désignation des parties (identité de l’acquéreur et de l’agent)
• Les coordonnées de l'agent immobilier et son numéro de carte professionnelle, son attestation d’assurance responsabilité civile, l'adresse de son entreprise, son numéro SIRET...
• Les honoraires prévus (frais d'agence)
• Les moyens mis en œuvre pour réaliser la recherche
• Le numéro du mandat pour l’enregistrement dans le registre des mandats.

Dans le détail, le mandat doit comporter la description la plus précise possible du bien recherché et des critères souhaités. Dans votre cas, ces critères doivent d’abord être cohérents avec votre projet d’investissement locatif, pas la résidence principale de vos rêves.

Localisation, prix au mètre carré, niveau de loyer attendu, tension locative, inscription au cadastre, travaux éventuels à envisager… Votre mandataire doit comprendre les spécificités de votre projet d’investissement locatif. Avant de signer, n’hésitez d’ailleurs pas à discuter fiscalité, rendement ou autofinancement : vous aurez une idée de son degré de maîtrise du sujet et de l’intérêt de ses conseils.

La précision est ici d’autant plus importante qu’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier dont les conseils peuvent s’avérer précieux, et qui pourra amener votre projet à évoluer.

Côté mandataire, le contrat indique l’ensemble des moyens utilisé pour mener à bien son mandat. On retrouve aussi dans le document les modalités et la fréquence à laquelle le chasseur vous rend des comptes sur l’avancement de la mission.

Le mandat prend fin lorsque l’opération de vente est définitive et validée par la signature d’un acte notarié. Cela donne lieu au versement de la rémunération prévue. Si le délai des trois mois s’écoule sans qu’une transaction n’ait été réalisée, le mandat prend fin ou est reconduit si vous souhaitez persévérer avec le même chasseur.

Comment choisir entre un mandat simple et un mandat exclusif ?

Une fois que vous aurez identifié votre mandataire, il faut choisir entre lui confier un mandat simple ou un mandat exclusif.

Les avantages du mandat simple

Un mandat simple signifie que vous pouvez collaborer avec d’autres agents si vous le souhaitez, mais aussi continuer à faire vos recherches de votre côté. Vous n’aurez à payer sa commission que si vous achetez un bien qu’il aura identifié et qu’il vous aura fait visiter, contre un bon de visite. 

Si vous le trouvez vous-même, sa mission prend fin, sans aucune forme de rémunération. Ce sont les mandats proposés chez Masteos : cela nous permet de vous proposer des biens pendant 3 mois sans bloquer vos propres recherches. 

Pour un chasseur indépendant, le mandat simple est un peu moins intéressant, puisque rien ne garantit qu’il arrivera à conclure une vente avec l’acquéreur. Il peut être moins motivé par la mission dans ce cas-là. 

Les spécificités du mandat exclusif

Le mandat de recherche exclusif est plus contraignant : vous confiez l’exclusivité de la recherche à votre mandataire et vous devrez le rémunérer même si vous trouvez le bien par vos propres moyens. L’avantage ici est évidemment de fournir une motivation supplémentaire au chasseur immobilier, qui ne sera pas en concurrence avec ses confrères ni avec vous.

Mais alors, il suffirait d’attendre la fin du mandat pour acquérir l’un des biens qu’il vous a fait visiter, ou de traiter directement avec le vendeur pour éviter de le payer ? Bien tenté, mais non. La loi et la jurisprudence ont prévu le coup.

Qu’il s’agisse d’un mandat de recherche simple ou exclusif, tenter de « doubler » votre mandataire risque de se retourner contre vous. Le droit lui permet notamment de vous réclamer ses honoraires si vous achetez un bien qu’il vous a présenté, même si la transaction a été réalisée après l’extinction du mandat. 

Il vaut donc mieux jouer selon les règles, c’est la garantie d’une relation fructueuse. En effet comme on l’a dit plus tôt, le rôle du chasseur ne se limite pas à trouver des biens et organiser des visites, mais bien à vous conseiller.

Quels sont tous les avantages du mandat de recherche ?

Voilà pour l’aspect juridique du mandat de recherche. Concrètement, que vous apporte le recours à un chasseur immobilier pour réussir votre projet d’investissement locatif ? Et comment se passe la relation ?

Trouver votre investissement plus rapidement

Le premier avantage du mandat est le gain de temps considérable pour vous. Avant même de parler visites, il vous évitera des heures de recherches sur les plateformes d’annonce immobilière.

Car contrairement au futur investisseur immobilier qui navigue sur Leboncoin après (ou durant) ses heures de bureau, le chasseur performant dispose d’outils numériques qui automatisent la recherche de biens sur internet. Il a donc accès à un panorama en temps réel de l’offre immobilière qui correspond à votre projet, et pourra se positionner très rapidement si un bien est susceptible de vous intéresser.

Un accès à des biens off-market

L’autre ressource importante dont dispose le chasseur immobilier est son réseau. C’est la promesse de l’off-market, c'est-à-dire l’ensemble des biens qui ne sont jamais listés sur internet ou ailleurs. Des biens proposés en exclusivité par son réseau professionnel. 

Après tout, son métier le met en contact constant avec de très nombreux acteurs du marché immobilier (vendeur, promoteur, agence immobilière, notaire, artisan, etc.). Des personnes qu’il sollicite pour trouver votre appartement ou votre immeuble par des canaux auquel le simple acquéreur n’a pas accès. Même si l’off-market concerne surtout certains marchés de biens premium, il regorge également de pépites si on y a accès !

Après avoir repéré les biens qui correspondent à vos attentes, il contacte les vendeurs et organise les visites des biens qu’il aura dénichés. Il vous remet en échange un bon de visite lui prouvant qu’il s’agit d’un logement découvert par ses soins.

Un suivi régulier et des conseils personnalisés

Le mandat de recherche signé doit également prévoir des comptes-rendus réguliers par lesquels votre chasseur vous informera de l’avancement des recherches et des moyens qu’il met en œuvre. Ces points peuvent également être l’occasion de revoir votre recherche et ses paramètres. 

Le chasseur pourra donc vous proposer de revoir vos critères de recherche s’il pense que vous gagnez au change. Son objectif est de toucher sa commission et en même temps de satisfaire son client, il aura donc à cœur à ce que votre projet aboutisse.

Dans le cas de l’investissement locatif, où le prix d’achat et le montant du loyer tiennent une place centrale dans votre décision d’investir, son expertise et sa connaissance du marché joueront un rôle déterminant. Il saura notamment vous prévenir si le prix n’est pas convenable, vous donner son avis sur le dynamisme d’un quartier et son évolution dans le temps, ou encore vous diriger vers des emplacements que vous n’aviez pas envisagés.

L’accompagnement tout au long de la transaction immobilière : la vraie valeur ajoutée

La recherche du bien ne constitue pourtant que le début de la mission des chasseurs. 

Une expertise à votre service

Une fois que vous aurez identifié un logement, le rôle du chasseur évoluera pour devenir celui du conseiller et de l’expert. C’est d’ailleurs une obligation pour ce dernier, l’obligation d’information et de conseil, il est pénalement responsable s’il omet des informations ou vous induit en erreur. Il doit donc travailler avec vous en toute transparence.

Il doit s’assurer que l’appartement ou la maison que vous allez acquérir est conforme à vos attentes, en vérifiant l’usage auquel est destiné l’immeuble, sa conformité aux plans d’urbanisme ou encore en analysant les diagnostics obligatoires. 

Si l’un de ces éléments n’est pas conforme à vos attentes, il a l’obligation de vous en informer. Là encore, c’est pour vous un gain de temps et la garantie d’une expertise professionnelle.

En cas de signature d’un avant-contrat, il aura également le devoir de s’assurer que les clauses suspensives qu’il intègre vous protègent si la transaction venait à échouer. Si vous découvrez par exemple que l’immeuble n’est pas conforme à l’urbanisme après la signature d’un compromis de vente, une clause suspensive insérée par un chasseur prévoyant vous libérera de votre obligation d’achat.

Il engage sa responsabilité professionnelle si votre acquisition ne correspond pas au mandat donné et qu’il n’a pas pris toutes les précautions pour sécuriser votre achat.

Dans un monde idéal, il réussira à négocier le prix à la baisse, même sur un marché tendu. Il est d’ailleurs courant de lier une partie de sa rémunération à la négociation : plus le prix baisse, plus sa rémunération augmente. Gagnant-gagnant.

Construire votre projet locatif ensemble

Dans ce genre de situation, la qualité de la relation et de la dynamique qui vous lient à votre mandataire prend toute leur importance. Il est important d’être sur la même longueur d’onde avec votre partenaire. Pour vous aider à réaliser votre projet au mieux, il doit être réactif, comprendre le type d’investisseur que vous êtes, vos attentes et vos ambitions. Un agent qui comprend vos intérêts et a envie de les défendre négociera sans doute mieux votre deal.

De votre côté, il faudra évidemment être sensible à ses conseils, et ne pas hésiter à faire évoluer votre projet si la situation s’y prête. Peut-être que vous devrez renoncer à l’un de vos critères ? Peut-être que des quartiers que vous n’aviez pas envisagés se prêtent mieux à votre profil d’investissement ?

Vous faire profiter de son expertise immobilière fait partie de son mandat, au même titre que la recherche de biens immobiliers. Entretenir une relation de qualité sera la clé de la réussite de son mandat de recherche et à plus long terme, elle pourrait bien se révéler utile pour vos futurs investissements.

Comment faire pour résilier un mandat de recherche ?

En effet, il peut arriver pour différentes que vous ayez besoin de résilier le mandat de recherche. Mais comment procéder ?

Suite à la signature du mandat de recherche, vous disposez d’un délai légal de 14 jours pour vous rétracter. Passé cette durée, théoriquement vous ne pouvez plus rompre le contrat qui vous lie. Saut dans deux situations : 

• si le contrat établi ne respecte pas la loi en la matière (loi Hoguet et loi Alur)
• si le mandataire est manifestement déloyal (désinformation, manque de transparence, etc.)

Dans ce cas vous pouvez attaquer le contrat et exiger sa nullité devant le juge.

Dans tous les cas si vous avez signé un mandat de recherche simple, rien ne vous lie au chasseur ou à l’agent financièrement puisque vous n’êtes pas tenu d’accepter ses propositions ni les visites de biens proposés. Vous avez juste à attendre la fin de la période des 3 mois.