LMNP : quels sont les plafonds ?

Ce type d’investissement offre en effet deux avantages distincts à condition de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous percevez des loyers plus élevés qu’une simple location vide et vous pourrez optimiser votre fiscalité via deux régimes fiscaux au choix, le micro-BIC ou le régime réel. 

Quels sont les conditions et plafonds du LMNP ?

Pour être éligible au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous devez proposer à la location un logement meublé (et qui répond aux critères de décence). Vous n’êtes pas libre de meubler l’appartement ou la maison comme bon vous semble.

Un cadre strict a été défini par la législation. Vous devez fournir “tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale”, lit, table, chaise, draps, vaisselle… la liste des meubles est disponible dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

L’autre point essentiel à respecter, ce sont les revenus perçus sur votre location meublée. 

Les recettes doivent : 

• être inférieures à 23 000 euros par an
• être inférieures à 50 % des revenus de votre foyer fiscal 

Si une des deux conditions n’est pas remplie, vous intégrez automatiquement le statut de loueur meublé professionnel (LMP), ce qui présente moins d’intérêt pour un particulier.

Par exemple : 

• 15000 euros de revenus locatifs et 20000 euros de salaire = LMNP
• 15000 euros de revenus locatifs et 14000 euros de salaire = LMP

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Les différents régimes fiscaux du LMNP et leurs plafonds

Les recettes de votre location meublée sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, vous disposez de deux régimes fiscaux au choix pour l’imposition de vos bénéfices : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. 

Chacun de ces régimes possède des avantages et des conditions à respecter, notamment des plafonds à ne pas dépasser. Une donnée essentielle à savoir quand vous vous lancez dans le LMNP, votre rentabilité locative va se trouver directement impactée par le choix du régime que vous aurez fait.

Le régime micro-BIC : plafond, fonctionnement

Vous relevez directement du régime micro-BIC si vos recettes locatives n’excèdent pas 72 600 euros TTC. 

Avec le régime micro-BIC vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos bénéfices. Ce taux est supposé correspondre au montant total des charges locatives qui pèsent sur votre meublé.

Par exemple, vous avez perçu 10 000 euros de revenus locatifs via les loyers de votre meublé, après calcul (10 000 x 50/100 = 5000 €), vous êtes imposé sur 5000 euros

Si votre location concerne, une chambre d’hôte, un meublé de tourisme classé ou une chambre en gîte rural, le plafond du micro-BIC est porté à 176 200 € hors taxe. Le taux d’abattement est également changé pour ce type de location puisqu’il passe à 71 %.

À noter que depuis le 1er janvier 2023, le plafond du micro-BIC a changé pour les locations meublées standard. Le plafond a été relevé de 72 600 euros à 77 700 euros pour 2023, 2024 et 2025. 

Le régime réel simplifié : plafond, fonctionnement

Le régime réel simplifié est le régime fiscal auquel vous êtes affilié, si vos recettes dépassent en 2022, 72 600, et en 2023, 77 700 €. Mais il s’agit aussi d’un régime accessible sur demande, et ce même si vos revenus sont inférieurs au plafond des recettes. Le plafond du régime réel simplifié est de 247 000 € hors taxe, au-delà vous relevez du régime réel. 

Pour les logements meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes les plafonds sont respectivement de 176 200 € et de 818 000 €. 

La différence entre le régime réel simplifié (qui est la forme courante pour les investisseurs LMNP) et le régime normal, est surtout une question de complexité. La déclaration d’imposition pour le régime normal est plus complexe à remplir, mais en soi le fonctionnement est le même.

Déduire les charges locatives

À la différence du micro-BIC, le régime réel ou réel simplifié permet de déduire l’ensemble des charges locatives qui pèsent sur votre meublé. Cela permet de coller au plus près de la réalité fiscale de votre location. Si vous supportez plus de 50 % de charges locatives, vous aurez tout intérêt à utiliser le régime réel plutôt que le micro-BIC.

Les charges déductibles sont de natures variées, et il n’existe pas une définition précise, seulement des recommandations. Ces charges doivent correspondre à la gestion normale du bien, être justifiées et être engagées dans l’exercice en cours. 

Les frais et charges locatives déductibles les plus courants sont : 

• L'assurance loyers impayés
• L'assurance habitation propriétaire non-occupant
• La taxe foncière
• Les intérêts de l’emprunt et l’assurance du prêt 
• Les frais d’acquisition (frais d’agence immobilière, frais de notaire...)
• Les travaux d'entretien, les travaux de réparation
• Certaines charges de copropriété 

Pratiquer l’amortissement

En plus de déduire les charges locatives pour baisser vos bénéfices imposables, le régime réel offre la possibilité d’amortir votre location (le bien en lui-même, les travaux potentiels, le mobilier et les équipements).

L’amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à reporter chaque année la perte de valeur fictive des éléments composant votre location. Concrètement, si on prend l’exemple d’une table qui est un équipement obligatoire en LMNP, celle-ci vieillit, elle perd donc de la valeur chaque année du fait de l’usure. Avec l’amortissement, vous allez indiquer la perte de valeur progressive chaque année de cette table, et vous l'imputez sur les bénéfices pour baisser votre imposition. 

Le mobilier dans un LMNP s’amortit pendant 5 à 10 années, pour une table de séjour, la durée est de 10 ans. Imaginons que vous avez équipé votre location d’une table d’une valeur de 1500 euros. On divise ce prix par le nombre d’années, 10, ce qui donne 150€. Pendant 10 ans, vous allez pouvoir amortir 150€ grâce à votre table de séjour et reporter ce montant en plus des charges déductibles.

En optimisant votre amortissement, vous pouvez arriver à ne pas payer d’impôt sur le revenu lorsque les charges et amortissements sont égaux aux revenus locatifs.

L’avantage de l’amortissement en régime réel est que tous les éléments qui composent le logement sont amortissables, moyennant des durées différentes. Vous allez réduire de manière extrêmement significative votre impôt sur le revenu. 

En revanche, vous ne pouvez pas créer de déficit avec l’amortissement. Vos charges et amortissements ne peuvent excéder vos revenus locatifs. En revanche, vous pouvez imputer cet excédent sur vos bénéfices pendant 10 ans, puisqu’ils peuvent être reportés.

Les plafonds pour les plus-values immobilières

Le LMNP est soumis aussi à des plafonds en cas de plus-value immobilière. La plus-value est imposée en LMNP, comme pour n’importe quel type de bien immobilier. Mais il existe des plafonds d’exonération qui sont applicables cette fois, non pas en termes de montant financier, mais en termes de durée. En effet, selon la durée de détention de votre bien avant sa revente, vous bénéficiez d’abattements puis d’une exonération totale.

Après 22 années, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu. Et après 30 ans, l’exonération est totale pour l'imposition au titre des prélèvements fiscaux.

Bilan : quel régime fiscal choisir ?

Vous n’avez pas envie de passer de temps sur votre investissement locatif et vous estimez que l’abattement de 50 % sur vos bénéfices est correct, alors choisissez le régime micro-BIC. Par contre, si vous souhaitez optimiser le mieux possible la rentabilité de votre location meublée, il faudra opter pour le régime réel. 

Et si vous avez du mal à remplir votre déclaration d’impôt, vous pourrez faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner sur cette étape, il n'est jamais évident pour un premier investissement locatif de remplir un tableau d’amortissement…

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Quels sont les plafonds pour le Censi Bouvard ?

Le Censi Bouvard est un dispositif qui permettait d’ajouter d’autres avantages fiscaux à votre location en LMNP en plus que ceux dont on a parlé précédemment. 

En achetant un bien meublé neuf dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence pour sénior, résidence médicale…), vous profitez d’une réduction d’impôt. Celle-ci est égale à 11% du prix d’achat avec un plafond à 300 000 € pendant 9 ans (soit 33000 euros de réduction d’impôt maximum). 

Il est aussi possible d’être exonéré de la TVA à 20 %. Si le bien est revendu dans les 20 ans, vous devez néanmoins rembourser une partie de la TVA au prorata temporis. Pour 17 ans de détention par exemple, vous remboursez 3 % de la TVA, etc.

Les différents avantages fiscaux du Censi Bouvard en résidence de services ont pris fin le 31 décembre 2022.