LMNP : comment choisir sa fiscalité ?

Les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP

Avant de rentrer dans le détail de la fiscalité du LMNP, il est intéressant de préciser comment ce statut est déterminé. 

D'une part vous devez mettre en location un logement qui respecte à la fois les critères de décence et de la location meublée. Le bien doit proposer des équipements et des meubles déterminés par l'administration (literie, mobilier, vaisselle, etc.)

D’autre part les recettes annuelles de vos locations meublées doivent être inférieures à 23 000€ ou constituer moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous intégrez le statut de loueur meublé professionnel (LMP), moins avantageux pour un particulier.

Lorsque vous démarrez votre activité de loueur meublé, vous êtes dans l'obligation de la déclarer via le formulaire P0i (Cerfa 11921*5). Cette démarche est à effectuer au cours des deux premières semaines suivant la mise en location. Vous devrez alors préciser votre choix entre les deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime du réel. Il faut noter que la démarche se fait exclusivement en ligne désormais via le site formalites.entreprises.gouv.fr.

Les deux régimes fiscaux possibles en LMNP

Le régime réel et le régime micro-BIC sont les deux régimes fiscaux auxquels vous avez accès en tant qu’investisseur LMNP. Ils dépendent de vos revenus locatifs, mais pas uniquement.

Loin d’être anecdotique, le choix du régime fiscal va vous permettre d’augmenter votre rendement locatif, à condition d’être bien préparé. Une étape à ne pas négliger pour transformer votre investissement immobilier en vraie réussite.

Quel est l’intérêt du micro-BIC ?

Le régime micro-BIC en LMNP est le régime fiscal auquel vous êtes automatiquement rattaché quand vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an. 

Avec le régime micro-BIC, vous appliquez un abattement forfaitaire de 50 % sur vos bénéfices

Il s’agit d’un régime forfaitaire. L’administration fiscale applique en effet un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (charges comprises). Votre impôt se calcule ensuite avec le résultat comme base d'imposition. Avec ce régime fiscal, vous ne pouvez pas déduire vos charges locatives de vos bénéfices. L’idée est que ce taux de 50 % correspond virtuellement aux charges qui pèsent sur votre location.

Exemple de calcul en micro-BIC

Vous percevez 12 000 euros de revenu depuis votre location meublée chaque année.
L’administration applique le taux d’abattement de 50 %, ce qui donne 6 000 euros comme base d’imposition. 
Vous êtes ensuite imposé au titre de l'impôt sur le revenu, selon votre tranche sur ce montant, on applique aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans le cas où vos recettes locatives sont inférieures à 305 €, vous ne payez rien.

En 2023, petite nouveauté, le plafond du micro-BIC est relevé de 72 600 euros à 77 700 euros. 

L’abattement forfaitaire du micro-BIC passe de 50 à 71 % si votre activité consiste en la location de meublés de tourisme classé, de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux. Dans ce cas, il ne faut pas que l’ensemble des loyers perçus dépassent 176 200 €.

Le micro-BIC est souvent un régime fiscal par défaut. Il a le mérite d’être simple et facile à utiliser, idéal pour tous les allergiques à l’administratif et les néophytes de l'investissement immobilier. En revanche, pour coller au plus près de vos dépenses réelles et optimiser la fiscalité de votre location, c’est du côté du régime réel qu’il faut se tourner.

Le régime réel, des avantages nombreux 

Plus complexe que le régime micro-BIC, le régime réel simplifié offre de vrais atouts pour réduire votre impôt sur le revenu. Obligatoire, si vos revenus dépassent 72 600 euros ou si vous en faites la demande à l’administration fiscale, le régime réel présente deux avantages majeurs. Il permet de :

1. déduire toutes vos charges locatives
2. pratiquer le mécanisme de l’amortissement

En pratique, vous pouvez amener votre imposition à un niveau minime, voire la faire disparaître. Cependant, il faut tenir une fiscalité et garder tous les justificatifs (loyers, charges, frais…).

1. Déduire les charges locatives

La première force du régime réel est la possibilité qui vous est donnée de déduire les charges de vos revenus locatifs. Ces charges locatives viennent s’imputer sur vos bénéfices et diminuer de ce fait votre base d’imposition.

Par exemple, votre location vous rapporte 10 000 euros par an en loyers et vous supportez 5 000 euros de charges. Dans ce cas, vous serez imposés sur vos bénéfices à hauteur de 5 000 euros.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Il n'y a pas de loi détaillant de manière explicite les charges déductibles. Toutefois, il existe des critères d’éligibilité définis par l’administration fiscale.

Les charges déductibles de vos bénéfices doivent : 

• correspondre à la gestion normale du bien
• être effectives et justifiées (par une facture notamment)
• être engagées dans l’exercice en cours

Voici quelques-unes des charges déductibles : 

• Les dépenses fixes (exemple : eau, électricité, internet…) 
• La taxe foncière
• L'assurance loyers impayés
• L'assurance habitation propriétaire non-occupant
• Les intérêts de l’emprunt immobilier
• L’assurance du prêt bancaire
• Les frais d’acquisition (frais d’agence immobilière, frais de notaire...)
• Les travaux d'entretien et de réparation
• Les charges de copropriété qui ne sont pas réglées par le locataire

Si vos charges dépassent 50 % du montant de vos revenus locatifs, vous avez tout intérêt à passer au régime réel plutôt qu’au micro-BIC. Tout aussi important avec le régime réel est la possibilité de pratiquer l’amortissement de votre bien meublé.

2. Pratiquer l’amortissement

Mécanisme relativement complexe à mettre en place, l’amortissement nécessite souvent de faire appel à un expert-comptable qui vous aidera à tenir un tableau d’amortissement et à effectuer votre déclaration de revenus annuelle. L’amortissement est une notion comptable qui consiste à calculer “la perte de valeur d'un bien et des éléments qui le composent du fait de l'usure du temps ou de l'obsolescence”. 

Concrètement, une installation électrique, une robinetterie, un parquet ou autre sont autant de choses qui vieillissent progressivement. L’amortissement permet d’appliquer chaque année une perte de valeur fictive à tous les éléments du logement, depuis la structure du bâtiment jusqu'au mobilier. On déduit ensuite cette somme des bénéfices pour faire baisser la base d’imposition.

L’amortissement vient après le calcul des charges, et vous ne pouvez pas créer de déficit, c’est-à-dire que le montant de vos amortissements ne peut pas être supérieur à la différence entre les recettes et les charges d’exploitation. En revanche, l’excédent des amortissements non pris en compte une année peut se reporter sur plusieurs années (10 ans).

L’amortissement fonctionne pour les trois principaux éléments qui sont : 

• le bien en lui même
• les équipements et le mobilier
• les travaux

De manière générale : 

• tout ce qui relève du bien peut être amorti pendant 25 à 40 ans (entre 2 et 4 % d’amortissement par élément par an)
• tout ce qui relève du mobilier peut être amorti entre 5 et 10 ans (10 % d’amortissement par élément par an)

Pour chaque composant de votre bien, on applique une durée et un pourcentage d’amortissement différents. À noter que ces dépenses doivent être supérieures à 600 euros TTC pour pouvoir être amorties.

Si vous effectuez des travaux par exemple, leur montant peut être amorti comme cela : maçonnerie 15 ans, remise aux normes électriques 20 ans, peintures 10 ans, parquet 15 ans, revêtement 5 ans, plomberie 10 ans, cuisine 10 ans.

Prenons l'exemple d'une literie dont la durée d’amortissement est de 6 ans.  Vous avez équipé votre appartement meublé d’une literie neuve pour une valeur de 900 €. Le calcul est le suivant : 900€ / 6 ans = 150 €
Vous pouvez ici  baisser votre imposition de 150 € par an pendant 6 ans, ce qui correspond à la perte de valeur de votre literie lissée dans le temps.

Pour mener à bien l’amortissement de votre location, vous devrez toujours faire l’effort de conserver vos factures et les justificatifs nécessaires à transmettre au fisc ou à votre expert-comptable. Le coût de la prestation sera assurément compensé par l’économie fiscale réalisée.

Comment sont calculés les impôts en LMNP ?

Les revenus tirés de votre location sont imposés à deux niveaux, au titre : 

• de l’impôt sur le revenu et qui dépend de votre tranche d’imposition : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, plus de 45 %
• des prélèvements sociaux qui sont de 17,2 %

Imaginons que vous perceviez 5000 euros de revenus locatifs après déduction des charges et amortissements, pour le cas où vous êtes au régime réel (mais cela fonctionne aussi avec le micro-BIC).

5000 x 17,2/100 = 860 € d’impôt au titre des prélèvements sociaux
5000 x 11/100 = 550 € d’impôt sur le revenu (dans l’hypothèse ou vous faites partie de cette tranche)

Au final, en tant que loueur meublé non professionnel, vous devez vous acquitter de 1410 € d’impôt pour votre location.

Quelle est la fiscalité de la plus-value en LMNP ?

La plus value en LMNP, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d’achat, rentre dans le cadre du régime des plus values privées. Ce qui n’est pas le cas si vous êtes avec le statut de loueur meublé professionnel LMP, ce dernier relève des plus-values professionnelles.

La plus value en LMNP est imposée au titre de l’impôt sur le revenu à 19 % et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avant les différents abattements. Des abattements qui dépendent dans les deux cas de la durée de détention du bien. Il existe aussi une surtaxe de 6 % si la plus value est supérieure à 50 000 euros.

Pour les prélèvements au titre de l’impôt sur le revenu, les abattements sont de : 

• 6 % par année de détention après 5 ans, jusqu’à la 21e année
• 4 % la 22e année
• ensuite vous allez bénéficier d'une exonération totale

Pour les prélèvements fiscaux les abattements sont de : 

• 1,65 % entre 6 et 21 ans de détention
• 1,60 % pour la 22e année
• 9 % après la 22e année
• exonération totale à partir de la 30e année 

Imaginons que vous vendiez un appartement meublé de 200 000 euros après 7 ans de détention et que vous l’avez acheté 160 000 euros, frais d’acquisition compris. La plus value en LMNP imposée est donc de 40 000 euros. 

• Abattement au titre de l’impôt sur le revenu :  40 000 x 6/100 = 2400 €
• Abattement pour les prélèvements fiscaux : 40 000 x 1,65/100 = 660 €
• Montant imposable après abattement : 40 000 - 2400 - 660 = 36940 €
• Impôt sur le revenu au taux de 19 % : 36940 x 19/100 = 7018,6 €
• Prélèvements sociaux de 17,2 % : 36940 x 17,2/100  = 6353,58 €
• Total des impôts sur la plus-value : 13372 €

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Régime réel ou micro-Bic, verdict

En conclusion, on ne peut que vous recommander de soigner la fiscalité de votre logement meublé et prendre le temps d’évaluer avec précision vos charges.

Le régime réel LMNP peut s’avérer très avantageux quand vos charges et vos amortissements dépassent les 50 %. Même si cela oblige à tenir une comptabilité et à faire appel à un expert, le jeu en vaut la chandelle vu les économies d’impôt que vous allez réaliser sur le long terme. 

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Quelle fiscalité pour le LMNP en résidences de service ?

En investissant dans un appartement situé dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence médicale) vous bénéficiez jusqu’à peu d’avantages fiscaux. Dans le cadre de la loi Censi Bouvard vous pouviez percevoir 11 % de réduction d’impôt pendant 9 ans dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 € soit 33000 euros de réduction d’impôt maximum).

Vous pouviez aussi récupérer la TVA à 20 % à l’achat de votre appartement en fonction de différentes conditions (nombre d'années de détention et il devait s'agir d'un appartement neuf en résidence de services).

Ces différents avantages ont été supprimés le 31 décembre 2022 avec le projet de loi de finances 2023.