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LMNP micro-BIC : avantages et conditions

Micro-Bic ou régime réel, c’est le dilemme auquel font face tous les investisseurs qui louent un logement meublé classique. Difficile de choisir quand on n'est pas au fait des subtilités de tous les régimes fiscaux français.


En plus de l’emplacement, la fiscalité d’un investissement locatif est en effet une donnée essentielle pour maximiser votre rendement. Le choix du régime d'imposition est par conséquent primordial et ne dois pas être pris à la légère. Facile à comprendre et simple à utiliser, le régime micro-BIC en location meublée sous le statut LMNP présente plusieurs avantages.

Qui peut bénéficier du régime micro-BIC ?

Le régime fiscal du micro-BIC est accessible à tout investisseur qui a effectué un placement dans un bien immobilier loué meublé. Pour éviter les abus, les critères de la location meublée et du mobilier obligatoire sont définis par l'administration. Celle-ci a fixé dans la loi la liste des meubles et des équipements obligatoires à disposer dans l'appartement (lit, chaises, four micro-ondes, vaisselle, etc.).

Vous bénéficiez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an (ou 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal). Dans le cas contraire, vous relevez du statut fiscal de loueur meublé professionnel (LMP), moins intéressant pour un particulier.

La location meublée est un type d'investissement qui a la cote aujourd'hui. Elle est souvent plus intéressante que la location nue, car vous percevez des loyers plus élevés (de 10 à 20 % en moyenne). De facto, le rendement locatif est supérieur dans une location meublée, notamment pour les studios et colocations.

La demande locative est aussi très intéressante pour ce type de biens dans les centres-villes et à proximité des campus, mais aussi dans les zones touristiques. Enfin, vous bénéficiez d'un bail de location plus souple en meublé, d'une durée de 12 mois (voire 9 mois dans le cadre d'une location étudiante), contre 3 ans avec la location vide.

Le micro-BIC ne fonctionne pas dans le cadre de l'indivision. Si vous avez investi à plusieurs (couple, famille, amis) avec ce statut juridique, vous êtes dans l'obligation de souscrire au régime réel.

Comment fonctionne le micro-BIC en LMNP ?

Comme pour un investissement dans une location nue, vous disposez au choix de deux régimes fiscaux distincts, le régime micro-BIC et le régime réel.

Le micro-BIC LMNP (pour micro-bénéfices industriels et commerciaux) est un régime fiscal forfaitaire. L’administration applique un abattement au taux unique de 50 % sur vos revenus locatifs (charges comprises), vous êtes imposé ensuite sur le montant restant. Plutôt facile comme mécanisme. L'administration ne rentre pas dans le détail des charges réelles que vous supportez , il s'agit donc d'un pourcentage théorique sur le niveau de vos charges. Dans certaines situations vous pouvez avoir moins de charges, d'entre d'autres plus de charges.

Le micro-BIC est l'équivalent du micro foncier pour une location vide, mais cette fois le taux d'abattement est plus important, 50 % contre 30 %. C'est aussi le régime fiscal automatique auquel vous êtes attaché si vous ne précisez rien dans votre déclaration.

L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs dans le cadre du micro-BIC

Lorsque votre location meublée est une chambre d'hôte, un meublé de tourisme ou une chambre d'un gîte rural, l'abattement forfaitaire en micro-BIC passe à 71 %. Le plafond de revenus locatifs est aussi revu à la hausse et s'élève désormais à 176 200 euros hors taxe.

La méthode de calcul est très simple avec le micro-BIC lorsque vous faites votre déclaration de revenus aux impôts.

Exemple : vous possédez une location meublée dans le cadre de votre activité de LMNP qui vous rapporte 10000 euros de revenus locatifs chaque année (loyers perçus et charges comprises).
Avec le micro-BIC, vous êtes imposé sur 50 % de ces revenus, soit 5000 euros. Le montant restant est ajouté à vos autres revenus et imposé selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).

À noter que le régime micro-BIC fonctionne dans le cadre d’un bail classique de location, d’un bail étudiant ou d’un bail de location saisonnière. 

Quel est le plafond du micro-BIC LMNP ?

Vous pouvez utiliser le micro-BIC tant que l'ensemble de vos revenus locatifs ne dépasse pas 72 600 €, au-delà, vous êtes automatiquement assujetti au régime réel simplifié.

À la différence du micro-BIC, le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble des charges locatives qui pèsent sur votre investissement (frais d’entretien, frais d’agence, intérêts de l’emprunt, taxe foncière…) ce qui s'avère plus complexe à calculer. Avec le régime réel, on peut utiliser le principe du déficit, si vos charges locatives excèdent les revenus, le surplus est reportable d'une année sur l'autre pour diminuer votre imposition. De plus, le régime réel d'imposition offre la possibilité d'amortir le bien.

L'amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à déduire de vos revenus locatifs la perte de valeur des éléments qui composent votre logement. Par exemple, le bâtiment s'amortit parce qu'il s'use dans le temps, sur une période allant de 25 à 40 ans vous pouvez déduire de vos revenus la somme qui correspond à la perte de valeur fictive de l'immeuble. Mais c'est aussi le cas pour les gros travaux de rénovation, et les dépenses de mobilier supérieures à 600 euros.
L'amortissement comptable est toutefois assez compliqué à mettre en œuvre quand on est novice et mieux vaut se faire aider d'un comptable pour être sûr de ne pas se tromper dans ses déclarations.

Toutefois, même si vos recettes sont inférieurs à 72 600 € vous avez le droit de demander à l'administration fiscale votre rattachement au régime réel.

Pour résumer, le régime micro-BIC en LMNP c'est :

  • Un abattement de 50 % de vos revenus locatifs
  • Dans la limite de 72 600 € euros de revenus tirés de vos locations

Quelles sont les charges déductibles avec le micro-BIC ?

Dans le cadre du micro-BIC, vous ne pourrez déduire aucune charge locative touchant à votre investissement (taxe foncière, frais de copropriété, frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.). Le montant de 50 % d'abattement appliqué par l'administration est censé représenter la totalité de vos charges (ainsi que les provisions pour charges payées par le locataire).

C’est la différence majeure entre le régime micro-BIC et le régime réel qui lui le permet.

Où déclarer ses revenus en micro-BIC ?

Première déclaration d'activité LMNP

Vous louez pour la première fois une location meublée et vous vous demandez comment déclarer vos revenus ?

Dans les 15 jours suivant la mise en location, vous devez remplir le formulaire P0i (autrement appelé Cerfa n° 11921*07). Le document est à transmettre au greffe du Tribunal de Commerce de votre secteur. Vous recevrez ainsi un numéro de SIRET vous permettant de remplir vos futures déclarations de revenus locatifs. Depuis peu, vous pouvez vous enregistrer directement sur le site formalites.entreprises.gouv.fr.

C'est lors de cette première déclaration que vous sélectionnez à ce moment là également le régime fiscal, micro-BIC ou régime réel. Un choix qui n'a rien de définitif, d'une année sur l'autre vous pourrez changer de régime si cela s'avère pertinent.

Déclaration annuelle des revenus locatifs LMNP

Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus sont à déclarer chaque année dans le formulaire n°2042 C PRO “Déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées”.

Vous devrez ensuite les indiquer dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, Prestations de services et locations meublées. Il faut y indiquer votre chiffre d’affaires, c’est-à-dire l’ensemble des loyers perçus, charges comprises. 

Quel est l’avantage du régime micro-BIC ?

Le principal intérêt d'opter pour le régime micro-BIC, c’est avant tout sa simplicité.

Pas de calcul alambiqué de charges ou d’amortissements, si vous êtes allergique à l’administratif, c’est le régime parfait. Vous remplissez juste un montant dans une case, et dans tous les cas, l'administration appliquera un taux forfaitaire unique de 50 %.

Beaucoup d'investisseurs choisissent le micro-BIC par défaut, mais surtout par méconnaissance.

Jusqu'au 31 décembre 2022, vous pouviez également coupler le micro-BIC avec la loi Censi-Bouvard. Un dispositif qui concernait les investisseurs en loueur meublé non professionnel faisant un placement immobilier dans un logement en résidence de services. Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt de 11 % calculée sur le prix d'achat du logement (dans la limite de 300 000 euros).

En revanche, pour un investisseur immobilier averti, rodé aux projets locatifs, la fiscalité du micro-BIC présente peu d’intérêts. Vous êtes fortement limité dans votre optimisation fiscale.

Bien souvent, l’intérêt du statut LMNP est justement de choisir le régime réel simplifié ou réel normal pour déclarer toutes ses charges afin de réduire son impôt sur le revenu. 

L'expérience montre qu'en sélectionnant le régime réel, vous allez dans la très large majorité des cas pouvoir faire de grosses économies d'impôt. À Masteos, on vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif, nos conseillers spécialistes de l'immobilier ancien vous aident à préparer au mieux cet aspect de la fiscalité locative pour assurer la réussite de votre projet.


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