LMNP : découvrez les charges déductibles

Lorsque vous déclarez pour la première fois votre activité de LMNP auprès de l’administration, vous devez sélectionner l’un des deux régimes fiscaux auquel vous serez rattaché :

• le régime micro-BIC
• le régime réel

Ce choix a une incidence très forte sur la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Sachez que ce choix n’est en revanche pas définitif. Vous pourrez changer de régime tous les deux ans selon votre situation.

Le régime réel du LMNP est le seul qui permet de déduire les charges de ses revenus locatifs. C'est sur celui-ci qu'on va donc se concentrer.

Comment fonctionne le régime réel du LMNP ?

Plus complexe que le simple régime micro-BIC, le régime réel d’imposition nécessite souvent les services d’un expert-comptable qui aura la charge de produire un bilan conforme au code du commerce et au plan comptable général. En contrepartie, vous pouvez réduire fortement les impôts sur vos revenus locatifs et faire de votre investissement immobilier quelque chose de très rentable.

Le point fort du régime réel simplifié, accessible dès 77 000 euros et jusqu’à 188 700 euros (au-delà vous intégrez le régime réel normal), est qu’il permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation de ses revenus locatifs.

La législation n’a pas fixé de liste détaillée des charges déductibles, mais seulement des critères d’éligibilité. Pour être déduites, les charges doivent être : 

• Rattachée à la gestion normale de l’entreprise
• Effective et justifiée (exemple : une facture)
• Engagée dans l’exercice en cours

Pour les non-professionnels de la comptabilité, ces conditions générales semblent floues, d’où l’importance de confier votre comptabilité à un expert. Il aura les capacités d’interprétation pour juger de la déductibilité d’une charge et vous éviter des errements avec le fisc.

La liste non exhaustive des charges déductibles

• Les frais d’acquisition (notamment les frais de notaire)
• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier (la première année)
• L’assurance habitation
• L’assurance emprunteur
• Les travaux d’entretien (les dépenses de nettoyage par exemple)
• Les travaux de réparation (seulement les petits travaux de réparation)
• L’achat de matériel inférieur à 600 euros
• Les frais d’expertise-comptable
• Les frais de gestion locative
• La taxe foncière
• La contribution foncière des entreprises (CFE)
• Les dépenses d’énergie (eau, électricité, gaz)
• Les frais de communication (téléphone, internet)
• Les provisions pour risque de loyer impayé
• Les honoraires d’avocat en cas de litige avec le locataire

Pour ce qui est des travaux d’entretien et de réparation, il n’est pas toujours simple de savoir s’ils sont déductibles des revenus locatifs en tant que charges. En général, tous les travaux qui visent au maintien en état de votre logement sont déductibles. Les travaux d’agrandissement ne sont, en revanche, jamais déductibles. 

Le bénéfice taxable par le fisc correspond ensuite à la différence entre les loyers perçus hors taxes (les recettes annuelles) et les charges déductibles et amortissements.

Il est possible que le montant de vos charges déductibles soit supérieur aux loyers perçus, ce qui crée un déficit. Dans ce cas, le déficit est reportable et déductible sur les 10 années suivantes, à condition que votre logement reste en location et que vous ne le vendiez pas. Cé déficit par ailleurs ne s'impute que sur vos revenus locatifs et non pas votre impôt sur le revenu (ce qui est le cas du déficit foncier avec une location vide). À noter que vous ne pouvez créer de déficit en LMNP qu’avec les charges locatives, les amortissements ne permettent pas de créer de déficit.

Les charges amortissables déductibles

Les charges réelles ne sont pas les seules à être déductibles dans le régime réel pour les foyers affiliés au statut LMNP. La loi vous autorise aussi à amortir votre logement. L’amortissement est une écriture comptable permettant de lisser dans le temps le coût de votre investissement en dépréciant annuellement vos actifs.

Concrètement, il s’agit de retranscrire dans la durée et en tant que charge la perte de valeur des éléments qui composent votre investissement : le bâtiment, le mobilier, les gros travaux.

Ce qui est somme toute logique, par exemple un canapé s’use à force d'être utilisé, donc tous les ans sa valeur diminue, l’idée est de retranscrire cette perte et de l’imputer sur vos revenus pour profiter d'une réduction d'impôts.

Il s’agit d’une opération comptable qui augmente vos charges et, donc, diminue votre résultat foncier. 

Toutefois, le reliquat d’amortissement non déductible est reportable indéfiniment aux années suivantes. Vous pouvez consulter notre article dédié à l'amortissement en LMNP pour approfondir le sujet, mais un exemple rapide permet également de comprendre comment marche ce mécanisme dans les grandes lignes.

Exemple

En supposant que votre logement (le bâtiment) est amortissable sur 30 ans, vous pourrez déduire 3,3 % de la valeur de votre bien chaque année pendant 30 ans. Mais, la loi limite l’amortissement dans le régime réel, il ne peut pas être supérieur au résultat d’exploitation (revenu locatif - charges d’exploitation). Ainsi, vous ne pouvez pas générer un déficit foncier avec les amortissements.

• ‍Valeur du logement : 250 000 €
• Durée d'amortissement : 30 ans
• Amortissement annuel : 8 333 €
• Revenu locatif : 20 000 €
• Charges locatives : 10 000 €

Résultat : 20 000 - (10 000 + 8 333) = 1 667 € : il s'agit de votre résultat imposable à l’IR (impôt sur le revenu) et aux prélèvements sociaux. Grâce à la déduction des charges, vous n’êtes imposable que sur 12 % de vos revenus locatifs. Magie de la LMNP et de l'amortissement.

Si vous étiez resté au régime micro-BIC, le calcul aurait été nettement différent : 

• Revenu locatif : 20 000 €
• Abattement forfaitaire de 50 %

Résultat : 20 000 x 50/100 = 10000 € de revenus locatifs imposables

Comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est accessible à tous les particuliers français qui investissent dans un bien meublé. Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier des avantages de cette activité.

Vous devez louer une habitation meublée. Le logement ne peut pas être meublé n’importe comment, vous êtes tenu de respecter le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 spécifiant les meubles et les équipements obligatoires.

Vos revenus locatifs ne doivent pas non plus dépasser des plafonds en vigueur : 

• 23000 euros par an
• ou 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal

SI vous dépasser ces montants, vous intégrez le statut de loueur meublé professionnel LMP.

Les revenus tirés de votre location LMNP sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à la fois à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition, mais aussi aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). De fait, l’imposition de vos revenus immobiliers est importante et peut s’avérer presque confiscatoire pour certains foyers avec un taux d’imposition maximal de 62,2 % (45 % au titre de l’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux). 

L'intérêt majeur du statut de LMNP est de pouvoir réduire ses impôts en déclarant les charges locatives qui pèsent sur sa location.

Pourtant, et c’est là tout l’intérêt du LMNP, vous pouvez réduire le niveau d’imposition en déclarant les charges locatives pour les déduire de votre recette. Dans certains cas, vous n'aurez à régler aucun impôt après déduction des charges. 

Est-ce que les charges sont déductibles en micro-BIC ?

Le micro-BIC est le régime d’imposition de base pour le LMNP. C’est le plus simple à remplir, vous n’avez besoin que de déclarer le montant de vos recettes locatives. Celles-ci doivent être inférieures à 77 700 euros par an depuis le 1er janvier 2023 (contre 72 600 euros jusqu'alors). L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus pour calculer la base imposable. 

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes de votre location

Il s’agit donc d’un taux arbitraire. Dans certaines situations, vos charges seront inférieures à 50 % et dans d’autres cas elles seront supérieures, ce qui peut valoir la peine d’opter pour le régime réel. 

Cet abattement de 50 % correspond à une estimation de vos charges locatives annuelles. On notera que l’abattement forfaitaire du LMNP demeure plus intéressant qu’en location vide où le régime micro-foncier (l’équivalent du micro-BIC) ne propose que 30 % d’abattement.

Par ailleurs l’abattement forfaitaire monte à 71 % si votre bien meublé est une chambre d'hôtes, un meublé de tourisme classé ou encore une chambre en gîte rural. Le plafond du micro-BIC est également réévalué pour ce type de locations à 172 600 euros.

Sur demande auprès de l’administration, vous êtes en droit d’opter pour le régime réel, même si vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 euros. L’option est alors irrévocable pendant deux ans, mais elle vous permettra de déduire vos charges réelles et d’amortir votre investissement immobilier.

Conclusion

De manière générale, la balance penche nettement en faveur d’un investissement immobilier en LMNP au régime réel. Bien sûr, il s’agit d’un calcul schématique, toutefois avant de sélectionner votre régime fiscal, pensez à faire les calculs nécessaires et à bien vérifier le montant de votre imposition. Optimiser sa fiscalité est souvent un excellent moyen de gagner des points de rentabilité locative et on ne saurait passer trop de temps dessus.