Gérer son patrimoine immobilier

Qu'est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative regroupe toutes les opérations effectuées de la part d’un propriétaire-bailleur ou d’une agence professionnelle qui encadrent la location d’un appartement ou d’une maison placés en location. La gestion locative est une activité vaste et qui regroupe des missions extrêmement variées. En voici quelques-unes parmi les principales.

• La publication de l’annonce du logement sur les différentes plateformes ;
• Le recueil des candidatures potentielles ;
• La sélection du meilleur dossier locataire et la vérification des garants ;
• La rédaction du bail de gestion locative ;
• L’entrée des lieux et la remise des clés ;
• La perception des loyers et la régularisation des charges locatives ;
• Recouvrer les loyers impayés ;
• La remise des quittances des loyers ;
• L’entretien, la remise en état et les différents travaux ;;
• La gestion des litiges
• L’état des lieux de sortie.

Des missions variées qui impliquent d’avoir un bon suivi administratif, d’avoir du temps à consacrer à la gestion, il y a aussi tout l’aspect financier et aussi notamment la déclarations d’impôts. Un sujet loin d’être évident quand on sélectionne des régimes fiscaux un peu techniques comme le LMNP au régime réel ou que l'on doit calculer l'amortissement du bien.

Pourquoi la gestion locative est-elle importante ?

Loin d’être une activité annexe quand on effectue un investissement immobilier, la gestion locative est au contraire un élément essentiel. Les enjeux sont forts autour de la gestion locative puisque c’est ici que vous allez gagner ou perdre du rendement locatif sur votre investissement.

En cas de mauvaise gestion locative, les risques sont considérables en matière de loyers impayés, de dégradation des logements.
Si vous ne prenez pas soin de votre bien locatif, il y a peu de chances qu’il vous rapporte sur le long terme. C’est au contraire en ayant un suivi assidu que celui-ci s’avéra rentable.

Gérer son bien soi-même, quels avantages ?

Gérer soi-même son investissement immobilier présente des avantages comme des inconvénients. Vous allez être l’unique interlocuteur de votre locataire. Il faut être réactif et avoir une bonne connaissance de vos devoirs en tant que gestionnaire.

Gérer son bien peut vite devenir chronophage, pourtant cela n’a rien d’insurmontable à condition d’être rigoureux et motivé. Vous êtes en charge de la gestion sans intermédiaire et donc libre de vos choix et dans ce que vous estimez indispensable afin d’assurer la rentabilité de votre investissement locatif.

Vous avez un contrôle total et vous êtes au courant de tout ce qui se passe dans la location.

Cela vous offre la possibilité d’entretenir un meilleur relationnel avec votre locataire puisqu’il n’y a pas d’intermédiaire. Vous êtes aussi plus réactif en cas de dégât des eaux ou autres, vous pourrez agir plus vite et efficacement qu’une agence de gestion locative. Gérer seul signifie également qu’il faut aussi savoir régler les litiges avec le locataire et désamorcer les conflits, des éléments qui font partie de la vie de votre investissement.

Autre atout : vous faites des économies substantielles. Une agence de gestion locative coûte en moyenne 7 % des loyers hors taxes par mois, ce qui peut amputer la rentabilité visée de votre investissement. Seul, vous n’avez pas de frais (hors travaux de réparation et d’entretien indispensables).

La gestion locative en ligne : une solution intermédiaire

Plutôt que de faire appel directement à un professionnel, ce qui représente un coût important, vous pouvez opter pour une solution intermédiaire. 

Il existe des plateformes en ligne qui pour un coût beaucoup plus bas que des agences immobilières traditionnelles prennent en charge une partie de votre gestion locative. Via un site internet ou une application, ces gestionnaires vous permettent de connaître l’état de votre bien en temps réel et de prendre en main différentes activités (sélection des locataires, envoi automatique des quittances de loyer, gestion des retards, etc.). 

Pour vous aider, vous bénéficiez de documents préremplis ou de modèles de contrat de bail, des feuilles d’état des lieux, lettre aux impôts, demande d’attestation d’assurance. Vous pouvez aussi accéder en permanence à tous vos documents.

Vous êtes accompagné et en même temps autonome dans la gestion de votre bien ce qui a ses avantages. Il existe une multitude de formules sur le marché, certaines contiennent aussi la garantie loyers impayés et s’occupent de la gestion des impayés. 

Ils ont fait confiance à Masteos pour leur gestion locative

L'investissement locatif de Victor

L'investissement locatif de Malika

L'investissement locatif de Margaux

Les atouts de l'agence de gestion locative professionnelle

Plutôt que de vous occuper vous-même de la gestion de votre investissement locatif, vous pouvez déléguer cette tâche à une agence de gestion locative. Elle est composée de professionnels qui prennent en charge tout ou partie de la gestion locative de votre bien.

Vous n’avez pas de temps à consacrer à la gestion de votre investissement ? Vous avez multiplié les investissements locatifs ? Vous habitez loin de vos logements placés en location ?

Si vous avez répondu oui à une de ces questions, la gestion locative par un professionnel est quasi incontournable. 

Le gestionnaire locatif est un professionnel dont le métier est encadré par la législation (loi Hoguet, loi Alur). Il doit posséder une carte attestant de son expertise, disposer d’une garantie financière suffisante, etc. Selon la formule sélectionnée, le gestionnaire professionnel prend en charge tout ou en partie la gestion de votre bien.

Les missions effectuées par un gestionnaire locatif recouvrent un large éventail de possibilités avec des missions autant administratives, techniques que financières. En plus de la gestion courante, le gestionnaire propose également des services et prestations additionnels tous facturés comme l’aide à la déclaration d’impôt, la prise en charge des travaux de rénovation, etc. 

Le gestionnaire se rémunère en prélevant un pourcentage du loyer, généralement entre 5 et 10 %.

L’avantage de la gestion locative est évident. C’est pour le propriétaire un gain de temps et d’énergie. Toutes les missions longues et fastidieuses sont prises en charge par des équipes de professionnels. Cela vous permet de vous concentrer sur vos autres investissements et vous libère du temps pour des activités qui vous tiennent à cœur.

Les étapes clés de la gestion locative

Toutes les locations sur le marché immobilier en France passent par les mêmes étapes. Ce sont des activités redondantes à chaque nouveau locataire.

• La mise sur le marché du bien locatif. Pour trouver un locataire, il est souvent nécessaire de passer une annonce sur les différentes plateformes. Il faut aussi estimer la valeur locative du bien en fonction de sa superficie, ses prestations.
• Il faut également effectuer les visites du logement et idéalement le présenter sous son meilleur jour pour séduire les candidats à la location. 
• Les candidats à la location envoient ensuite leur dossier de location qu’il faut étudier pour dégager et sélectionner les profils les plus intéressants. Concrètement, il s’agit des locataires qui paieront leurs loyers chaque mois et ne poseront pas de trouble de voisinage tout en présentant des garants solides.
• La rédaction du bail de location et l’état des lieux d’entrée. Il s’agit du contrat qui vous lie au locataire et présente les droits et obligations de chacun. Le propriétaire s’engage à proposer un logement décent tandis que le locataire s’engage à payer le loyer de la location. C’est à ce moment-là qu'un dépôt de garantie est aussi déposé de la part du locataire qu’il faudra restituer à la sortie de la location si tout s’est bien déroulé et que le logement n’a pas été détérioré.
• L’envoi des quittances de loyer chaque mois, l’encaissement des loyers et si nécessaire les relances. 
• La gestion courante du logement en cas de sinistre et l’intervention dans le logement (comme lors d’un dégât des eaux par exemple). 
• La régularisation des charges locatives annuelles.
• L’état des lieux de sortie.
• Les travaux de remise en état de location s’ils sont nécessaires voire la réalisation de travaux plus lourds. C'est le cas si vous louez une passoire thermiques et que des travaux de rénovation énergétiques sont requis pour continuer à louer le logement.
• La déclaration des impôts sur vos revenus locatifs. Selon le type de logement (loué vide ou meublé, colocation), le régime fiscal, les dispositifs de défiscalisation utilisés, cela peut vite devenir complexe. Le mieux est parfois de faire appel à un comptable pour être accompagné dans les questions de fiscalité.

Relation propriétaire et locataire : une bonne entente indispensable

Une bonne relation entre le propriétaire et son locataire est primordiale dans le cadre d’un investissement locatif. En tant que propriétaire, vous devez faire en sorte que votre logement respecte des critères de décence (volume habitable, absence de nuisances…).

Vous devez remettre à votre locataire différents documents administratifs portant sur le logement, les risques, etc. S’il y a des travaux à réaliser, vous devez en tenir informé votre locataire.

Ces travaux vont vous permettre d’assurer l’entretien du logement et d’améliorer sa performance énergétique si besoin. Mais attention, ils ne doivent pas être abusifs si le locataire vit dans  le logement au moment des travaux, ni rendre les lieux inhabitables.