Quels documents demander au locataire ?

Quels sont les éléments obligatoires du dossier de location ?

Si vous avez décidé de ne pas faire appel à un service de gestion locative professionnel, vous devez être au fait des règles qui encadrent la location.

Pour encadrer un peu la jungle des demandes de location, la loi du 6 juillet 1989 puis la loi ALUR et le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précisent la liste des pièces justificatives à demander. 

Idéalement, le candidat à la location aura déjà compilé tous les éléments du dossier sous format papier et digital pour les présenter, à vous ou au gestionnaire locatif.

Les éléments obligatoires permettent de vérifier l’identité et les ressources du candidat. L’idée est de voir rapidement si celui-ci a les moyens de payer son loyer (sa solvabilité). Les pièces à lui demander sont :

• Une pièce d’identité valide : carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour
• Un justificatif de domicile : trois dernières quittances de loyer, une attestation d’hébergement sur l'honneur, facture de téléphone fixe ou d’internet…
• Un justificatif de situation professionnelle : vous pouvez demander plusieurs documents comme le contrat de travail, un contrat de stage, un certificat de scolarité
• Un justificatif de ressources : les trois derniers bulletins de salaire, le versement d’indemnités de stage, de retraite, la perception de prestations sociales et familiales, etc.

Vous êtes aussi en droit d’exiger du candidat qu’il présente un ou plusieurs garants, notamment quand il s’agit d’un étudiant ou d’un jeune travailleur. Le garant, comme son nom l’indique, est la personne qui se porte caution.

Si votre locataire ne peut plus payer le montant du loyer, c’est au garant d’en assurer le versement. C'est une forme d'assurance indispensable pour tout propriétaire qui loue son logement.

La liste des documents suivants peuvent aussi être demandés au garant :

• Un document d’identité en cours de validité
• Un justificatif de domicile : une facture d’électricité, de gaz de moins de 3 mois, le dernier avis de taxe foncière…
• Un justificatif de situation professionnelle selon la nature de sa profession : salarié, indépendant, chef d’entreprise, retraité
• Une attestation de ressources : les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, les derniers bilans d’activités…

Si le locataire ne possède pas de garant physique, il peut recourir à différents dispositifs qui prennent le relai en cas de défaut de paiement. 

• La garantie Visale
• La caution solidaire bancaire
• La garantie loyer impayé (GLI)

De plus en plus d’acteurs se positionnent sur le marché de la GLI en proposant des offres intéressantes, notamment la start-up Unkle. Celle-ci valide et vérifie le dossier du locataire avant la mise en place de l’assurance pour le logement concerné.

À la différence d’une GLI classique, Unkle vous rembourse dès le premier loyer impayé, sans délai de carence ce qui vous évite de lancer une procédure d'expulsion.

Une fois que vous avez le dossier et l’ensemble des informations sur un candidat en main, prenez le temps de tout vérifier. Regardez s’il n’y a pas d’incohérences dans les données fournies.

Est-ce que les justificatifs de ressources correspondent bien à la situation professionnelle du candidat ? Est-ce qu’il y a un montage visuel sur un document ou une pièce justificative ? Est-ce que l’ensemble du dossier de location vous semble solide ?

Différents documents peuvent être vérifiés avec quelques recherches comme l’avis d’imposition ou la situation professionnelle. Il est fréquent que des locataires tentent de brouiller les pistes pour obtenir un logement, soyez vigilant. 

Qu’est-ce qui permet de différencier un bon dossier ?

Si vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement décent dans une ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux, vous savez que la tension locative est extrême.

Les candidats se comptent par dizaines pour la moindre location mise sur le marché. Dans ces conditions, comment sélectionner le bon locataire ? Comment être sûr que le locataire ne vas pas dégrader votre investissement immobilier ?

La majorité des candidats va vous présenter un dossier de location avec tous les pièces obligatoires. Ne perdez pas de temps avec ceux qui vous annoncent qu’ils auront certaines pièces bientôt et privilégiez les dossiers de location complets. Pour se différencier et appuyer leur demande, les futurs candidats appuient parfois leur dossier avec différents documents complémentaires (une lettre de recommandation, différentes attestations, etc.).

Les documents complémentaires

Il n’y a pas de liste exhaustive, mais il faut bien préciser qu’il s’agit de documents facultatifs et en aucun cas obligatoires. Vous ne pourrez jamais les exiger d’un candidat à la location.

Il peut s’agir par exemple d’une lettre de recommandation d’un ancien bailleur attestant qu’il s’agit d’une personne fiable ou  d’une attestation de bonne tenue de compte d’un établissement bancaire.

On peut aussi vous remettre une simulation de demande d’APL avec le montant de l’aide au logement que percevra le futur locataire. Certains candidats complètent leur dossier de location avec leur curriculum vitae ainsi qu’un texte de présentation pour décrire ce qui les motive dans votre appartement et leurs points forts. La concurrence étant rude les candidats regorge d'idées pour réussir à vous convaincre de leur louer votre logement.

Quelles sont les informations que vous ne pouvez pas réclamer ?

Vous avez le droit de demander à ce que le candidat remplisse une fiche de renseignement pour compléter son dossier. Attention toutefois, il y a de nombreuses informations et des éléments qu’il est formellement interdit de réclamer.

Vous êtes hors la loi si vous vous renseignez sur l’origine ethnique du candidat, son orientation sexuelle, sa situation maritale, si la personne a un handicap… 

Certains propriétaires peu scrupuleux ne se privent pas d'essayer. Sachez-le, un candidat victime de discrimination à la location est en droit de porter plainte contre vous au pénal. La peine pour une telle pratique peut s’élever à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. 

Certaines informations sont considérées comme sans rapport et ne rentrent pas dans le cadre légal du dossier de location. C’est le cas de la carte vitale, d’une copie du relevé bancaire ou un extrait de casier judiciaire. Tout ce qui relève de la vie privée est également banni : un contrat de mariage, un jugement de divorce, une opinion philosophique ou religieuse ou même un dossier médical.

Enfin, il est interdit de solliciter de l’argent en échange de la location. Chèque de réservation, remise d’argent sur un compte bancaire bloqué, tout cela fera de vous un marchand de sommeil. 

Comment faire le choix final ?

Pour terminer, laissez parler votre instinct. Il y a de fortes chances qu’une personne sérieuse, dynamique avec un dossier de location complet le soit aussi dans votre logement. Même si les échanges au cours d’une visite sont assez rapides, ils permettent d’évaluer le futur locataire et sa fiabilité.

Faites-vous confiance ou alors, tournez-vous vers une agence immobilière spécialisée dans la gestion locative si vous avez peur de faire le mauvais choix. Une agence spécialisée a l'habitude de traiter ce genre de démarche et elle pourrait être plus à même de sélectionner rapidement le bon locataire. En temps que propriétaire, vous gagnez en tranquillité d'esprit.