Peindre son appartement en location : est-ce autorisé ?

Quelles sont les obligations du bailleur ?

La notion de "logement décent"

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour l'amélioration des rapports locatifs, stipule que le bailleur (propriétaire), est dans l'obligation de délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. Les équipements mentionnés au contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.

Ainsi, concernant la peinture, le bailleur a simplement  "un devoir de décence". Tant que la peinture n'est pas juste vétuste, jaunie par le temps, celle-ci ne doit pas être changée par le bailleur.

Au cours du bail : entretien de la location et exonération du loyer

Au cours du bail, il est possible que le propriétaire propose à son locataire une diminution du loyer (pendant un ou plusieurs mois), en échange de travaux dans le logement. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, affirme en effet que "les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer".

Cet arrangement peut s'avérer judicieux pour un locataire bricoleur qui souhaiterait faire des économies. Cependant, il convient de respecter certaines règles et de tout écrire noir sur blanc.

Concernant le coût des travaux (acceptés par les deux parties) dans la location, celui-ci doit correspondre au montant de la franchise (exonération du loyer) accordée par le bailleur.

☛  Bon à savoir : ces travaux ne peuvent porter que sur l'entretien des biens loués (peinture, moquette, aménagement divers...) et ne servir que l'amélioration de la location (le critère d'habitabilité doit être rempli au moment de la signature du bail).

Qu' en est -il lorsque la peinture est défraîchie à la fin du bail

Lorsqu'une peinture est totalement défraîchie à la fin du bail (en dépit du devoir d'entretien normal du locataire), la loi estime qu'il s'agit d'un fait normal, dû au temps qui passe... Si le propriétaire souhaite la rafraîchir, cela sera à ses propres frais.

Un locataire a-t-il le droit de repeindre les murs pour personnaliser son habitat ?

Le bien loué est dans un état tout à fait décent mais votre locataire souhaite lui donner une touche personnelle ?

La législation en la matière affirme que vous ne pouvez pas vous y opposer.
Les travaux de peinture dans une location sont en effet de simples aménagements qu'un locataire peut réaliser sans solliciter l'accord du bailleur (article 6 de de la loi du 6 juillet 1989).

Bleu, rose, rouge, bordeaux clair, mauve… Attention à ces couleurs qui ont été jugées excentriques par la jurisprudence (cour d'appel de Grenoble, 25 octobre 2011, n° 09/01414). Optez plutôt pour un simple pan de mur en gris, jaune, beige… Celles-ci sont autorisées et donneront de l'allure à votre appartement.

Votre locataire a donc le droit, mais bien sûr à ses frais, de repeindre les murs de l’appartement qu’il loue.  Les seules limites sont celle de la couleur  qui ne doit pas être “extravagante” et ne pas “empêcher une habitabilité normale” du lieu.

Peinture : obligation d’entretien du locataire

Selon le décret du 26 août 1987, le locataire doit “maintenir propres et entretenir régulièrement les plafonds, les murs, les cloisons, les revêtements de sols, les placards, les plinthes, les baguettes, les moulures”.

“En cas de trous, de taches, le locataire réalise à ses frais de petits raccords de peintures, tapisseries, faïence, mosaïque, plastique, moquette, linoléums et même quelques lattes de parquet ou petits morceaux de menuiserie pour les plinthes”.

☛ En résumé : pendant le bail, le locataire doit donc prendre à sa charge les petits travaux de peinture, mais en aucun cas  une rénovation complète de l’appartement.

☛ Bon à savoir : Lors de son départ, le locataire n’est pas obligé de repeindre dans la couleur d'origine (ni de payer la remise en état des lieux). Les juges affirment que le choix de couleurs originales ne peut être reproché aux locataires, dans la mesure où elles ne sont pas excentriques et n'empêchent pas "une habitabilité normale".

Peindre un appartement : quels sont les prix pratiqués par les professionnels ?

La question de savoir qui paye quoi étant résolu, reste à se pencher sur  le coût de la réalisation.

Si vous n'êtes pas bricoleur, faites appel à des professionnels, le résultat sera impeccable. Dans le cas où vous souhaitez repeindre tout votre appartement par exemple, le mieux est d'obtenir un devis détaillé à l’entreprise que vous sollicitez.

En raison du travail préparatoire (retirer du papier peint, lessivage des murs…) à prévoir en amont, nous vous recommandons vivement de choisir un devis réalisé à partir de la surface totale.

Pour établir son devis, le professionnel fait la somme des surfaces à peindre (plafond + mur) et  y applique un prix au m².

• 20 à 30 € par m²  pour la peinture des murs
• 30 et 40 €  m² pour les plafonds (car nécessitent un peu plus de travail).

☛  Exemple de prix : pour la peinture complète d’une location de 60 m² (surface totale de 183 m²) : 4 622 € (soit environ 25 €/m²).

Quelle est la durée des travaux de peinture ?

Tout dépend bien sûr de la surface du bien loué. Plus celui-ci est grand, plus ce sera long. Dans tous les cas, tout travaux de peinture nécessite les étapes suivantes: aucun mur ne peut être repeint directement s’il est sale ou en mauvais état (fissures, petits trous…).

Voici les étapes incontournables pour peindre correctement un appartement

1. Lessiver les murs
2. Faire de l’enduit si il y a des trous
3. Poncer pour lisser les murs
4. Passer un couche de peinture d’accroche ou d’impression (peinture spéciale sous couche, pour une meilleure accroche de la peinture) sur une surface propre et sèche
5. Prévoir deux couches de peinture

Selon la surface de l’appartement, la partie nettoyage peut se faire en 1 ou 2 jours (selon l’état des murs plus temps de séchage) puis compter au moins 1  jour ou 2 pour la sous couche (peinture + séchage), puis 2 ou 3 jours pour la peinture proprement dite.

☛  Timing :  comptez une semaine pour faire repeindre un appartement de 40 m²

Mat, satiné ou brillant : quel type de peinture choisir ?

La sous-couche ou primaire d'accrochage

Celle-ci permet d'obtenir une finition parfaite avant l'application d'une peinture, la pose d'un papier peint ou de tout autre type de revêtement.

☛ Il est fortement conseillé de prévoir une sous-couche pour une peinture optimale de votre appartement.

Prix en moyenne sur le marché : de 20 à 100 € (15 litres)

Et pour le reste?

Mat : la peinture mat absorbe la lumière. Elle est donc parfaite pour cacher les défauts de vos murs ou de vos plafonds. La peinture mate convient pour les pièces à vivre ou les chambres d’adultes. Mais comme elle est salissante, nous vous déconseillons de la choisir pour les couloirs, les portes ou les chambres d’enfants …

Satiné : le compromis idéal entre mat et brillant. Les peintures satinées reflètent subtilement la lumière, sont faciles d’entretien et sont parfaites pour habiller les chambres.

Brillant : le brillant reflète parfaitement la lumière. Il  faut donc avoir une surface parfaitement lisse (sinon on voit trop les défauts). Facilement lessivable, la peinture brillante convient aux pièces soumises à de fréquents passages.

☛ Bon à savoir : On peut mixer les différents types de lustres (mat, satiné ou brillant) pour obtenir un type de finition intermédiaire.

➤  Astuce : regardez bien les recommandations du fabricant concernant le rendement, (surface couverte avec un litre de produit), le temps de séchage et le nombre de couches à appliquer.

➤ Outil pratique : Calculez le nombre de pots de peinture nécessaire pour le plafond et les murs de votre pièce.

Les prix diffèrent selon les marques mais en moyenne, il faut compter  85 € pour un pot de 10 litres permettant de peindre une surface de 100 m2.

Pour les marques de peinture d’exception (couleur et luminosité exceptionnelle) comme Farrow & Ball les prix s’envolent….

☛ Comptez environ 85 € pour 2,5 litres

Vous l'aurez compris, le cas de la peinture en location nécessite quelques notions simples à connaître.

Le bailleur est tenu de louer un habitat en bon état, ce qui n'empêche pas le locataire d'apporter des modifications aux murs, en choisissant des couleurs sobres.

L'entretien et les rafraîchissements en cours de bails peuvent être effectués par le locataire, moyennant une entente avec le propriétaire.

Ce dernier peut diminuer le loyer quelque temps, pour que la différence soit engagée dans les coûts des travaux. Le locataire peut alors effectuer lui même la peinture, ou encore faire appel à des services professionnels.

Chez Masteos, nous avons réuni une équipe d'experts dédiée à l'aménagement de vos biens, des travaux jusqu'à la décoration. Nous repensons chaque bien de manière à optimiser les revenus locatifs, tout en permettant au locataire de s'approprier les lieux grâce à un design épuré et tendance.