Fixer le prix d'un loyer, comment faire ?

Pourquoi fixer un montant juste pour votre location ?

Un loyer juste vous permettra d’optimiser le rendement de votre investissement immobilier, c’est donc une étape importante. 

• Avec un loyer trop bas : vous perdez en rentabilité locative, et comme il est difficile de remonter le loyer a posteriori, vous êtes pénalisé pendant une période qui peut être assez longue
• Avec un loyer trop haut : vous ne trouverez aucun locataire prêt à mettre le prix demandé et la vacance locative sera importante, la rentabilité de votre location est dans ce cas de figure aussi entamée

En tant que propriétaire d’une location meublée ou nue, vous êtes libre de fixer le montant du loyer que vous souhaitez. Il y a des exceptions sur lesquelles nous reviendrons après comme l’encadrement des loyers, etc.

Comment fixer le bon prix pour un loyer ?

Déterminer le prix le plus juste d’un loyer n’est pas aussi simple qu’il y paraît. Vous devez faire la liste de toutes les spécificités de votre logement. Niveau d’usure, emplacement, équipements, avantages… il faut que le prix soit en phase avec ses éléments pour donner envie aux locataires de venir dans votre location, et assurer ainsi votre rendement locatif. En tant qu’investisseur immobilier, il est primordial d’arriver à cet équilibre.

Les différents critères pour évaluer son logement

Pour déterminer le plus finement le loyer que vous devrez appliquer à votre location, il faut considérer un ensemble de critères. Cela va du plus simple comme la surface de votre logement jusqu’aux prestations supplémentaires proposées. 

La surface habitable

La surface habitable est déterminante dans le calcul du loyer, puisqu’on applique une règle de multiplication : loyer estimé par mètre carré x nombre de mètres carrés. Il faut aussi prendre en compte et la surface telle qu’elle apparaît dans l’acte notarié et le nombre de pièces. 

La qualité du logement

Dressez la liste des atouts de votre location par rapport à la concurrence. Quand vous évaluez le loyer, vous devez vérifier tous les points suivants :

• les avantages du logement comme la présence d’un espace extérieur, d’un panorama, le calme de la résidence, la copropriété est bien entretenue 
• l’état du bien, à savoir si logement est en bon état général ou plutôt vétuste, mais vous avez aussi pu remettre à neuf votre logement au cours d’une récente rénovation 
• le diagnostic de performance énergétique DPE, la classe du logement, c’est-à-dire sa consommation énergétique de A à G influe directement sur le loyer, pour le locataire un DPE faible (type classe F ou G) est synonyme de forte consommation énergétique 
• les prestations supplémentaires : un ascenseur dans l’immeuble, un gardien, une place de parking, le niveau de sécurité, un garage à vélos

La localisation 

Selon la région, la ville, le quartier, la rue, le prix au mètre carré du logement va varier du tout au tout. Plus on se situe dans une grande métropole ou dans un lieu très attractif, plus les loyers seront levés. Par exemple, un appartement de 20 m² à Paris se louera autant qu’un 55 m² à Nancy.

En tant qu’investisseur, vous devez aussi considérer tous les avantages de l’emplacement : sa proximité avec de grands équipements, des écoles, des hôpitaux, des commerces et services, des transports en commun… Ce sont des éléments qui jouent sur l’intérêt des locataires pour le lieu et donc modifient le niveau du loyer. Un emplacement de qualité, c’est un loyer supérieur à une location en rase campagne.

Les meilleurs emplacements pour investir

Le mode de location

Selon qu’il s’agit d’une location louée vide ou une location louée meublée, le loyer ne sera pas le même à surface équivalente. Une location meublée est en effet plus chère à la location en raison des équipements et du mobilier présent.

Un loyer plus élevé pour un meublé permet aussi d’amortir les dépenses en mobilier et équipement, mais aussi de prendre en compte l’usure de ces derniers. 

Les outils à disposition 

En tant que propriétaire, vous avez tout intérêt à proposer un prix juste, qui ne dépasse pas les loyers les plus élevés du secteur, mais ne soit pas non plus sous-évalué. Pour vous aider dans votre prise de décision, l’Observatoire des loyers, vous propose une carte des loyers pratiqués dans les principales agglomérations du pays. Un outil indispensable pour visualiser les loyers pratiqués dans tous les secteurs du pays, le loyer médian et la fourchette par mètre carré pour ne pas s’en éloigner.

D’autant qu’il est possible d’affiner la recherche en précisant le type d’habitat (appartement ou maison), le nombre de pièces dans votre location, la période de construction.

La comparaison avec d’autres biens

L’autre méthode efficace pour fixer votre loyer est de comparer avec des biens identiques dans le même quartier ou à proximité. L’idéal est d’affiner avec des biens vraiment équivalents, que ce soit en termes de localisation, d’année de construction, de typologie et de qualité des prestations. Rendez-vous sur les agrégateurs bien connus tels que Bien’ici, Seloger, LeBonCoin pour disposer d’un panel de logements suffisamment large pour comparer.

Quel est le prix moyen des loyers en France ?

D’après les derniers chiffres fournis par Seloger en octobre 2023 : 

• Le prix moyen d’un loyer en France est de 13 € du mètre carré
• Le coût moyen d’un appartement en location est de 709 € loué meublé et 671 € loué vide
• Le coût moyen d’une maison en location est de 985 € louée meublée et 902 € louée vide
• Le prix moyen d’une location est de 20 € du mètre carré en Île-de-France qui est la région où les loyers sont les plus élevés contre 10 € en Bretagne 

On retrouve la différence qu’on évoquait entre location meublée et location vide. C’est particulièrement le cas pour les studios, où l’écart est le plus important : 22,1 €/m² pour un studio meublé contre 20,5 €/m² pour un studio vide.

À noter aussi que le coût d’une location baisse en fonction du mètre carré, plus un appartement est grand et plus le coût de la location au mètre carré diminue (en principe) : 

• studio : 22,1 €/m²
• 2 pièces : 15,5 €/m²
• 3 pièces : 12,5 €/m²

Que dit la législation au sujet des loyers ?

Comme expliqué dans la loi du 6 juillet 1989, “la fixation du loyer des logements mis en location est libre”. Un propriétaire qui met son logement en location pour la première fois peut donc déterminer le montant du loyer qu’il veut.

Toutefois, plusieurs règles sont venues s’ajouter pour encadrer la fixation du loyer.

En principe, pour fixer le loyer la règle est simple, le propriétaire est libre en la matière, dans les faits de nombreuses réglementations sont venues se greffer

Pour une première mise en location

Quelle que soit la localisation de votre logement, zone tendue ou non, vous êtes libre de fixer le loyer que vous souhaitez.

Vous pouvez intégrer une clause de révision annuelle dans le contrat de location afin que le loyer suive l’augmentation du coût de la vie..

La révision annuelle

Si vous avez intégré dans le bail, une clause de révision annuelle, à la date d’anniversaire du bail, vous pourrez augmenter le loyer. C’est aussi le cas si vous réalisez de gros travaux de rénovation au cours du bail. L’augmentation est basée sur l'indice de référence des loyers (IRL) permettant aux loyers de suivre l’inflation. Sauf en 2022, où l’IRL a été plafonné à 3,5 % en métropole pour ne pas pénaliser les locataires et ce jusqu’au 1er trimestre 2024. Le calcul se base sur l’indice de référence trimestriel et se présente comme cela :

(loyer en cours X nouvel IRL du trimestre de référence du bail) / IRL du même trimestre de l'année précédente

Pour retrouver l’IRL du trimestre en cours, il faut se rentre sur le site de l’ANIL où vous trouverez les différents tableaux actualisés.

Le renouvellement de bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire a le droit de procéder à une augmentation du loyer si celui était manifestement sous-évalué par rapport au marché locatif. Cela fonctionne autant pour les communes en zone tendue qu’ailleurs.

Attention, toute une procédure bien précise encadre cette démarche pour éviter les abus. Le propriétaire doit prouver que le loyer n’est pas au bon niveau avec des arguments et documents à l’appui (des documents avec des locations du même type dans le secteur, etc.). Il peut ensuite le proposer au locataire qui peut refuser cette hausse.

Une nouvelle mise en location

Plusieurs cas de figure existent quand une location n’a pas été mise sur le marché pendant une période plus ou moins longue. S’il s’agit d’une nouvelle location avant 18 mois ou après, si le logement a bénéficié de travaux, selon la classe énergétique du logement, selon la date de signature du bail, etc. Il existe pléthore de situations dans ce cadre-là, dans tous les cas, ce qu’il faut retenir est que la fixation du loyer est encadrée.

L’encadrement des loyers à la relocation

L’encadrement des loyers à la relocation est une mesure valable jusqu'au 31 juillet 2024 et qui fonctionne déjà depuis 2012. Il concerne 28 agglomérations, soit près de 1000 communes, on parle de “zone tendue”. Une zone où il y a un déséquilibre en l’offre et la demande de logements, en clair là où il y a plus de demandes que de logements sur le marché. 

Pour résumer, dans ces secteurs, le nouveau loyer appliqué en peut pas dépasser le dernier loyer sauf dans quelques situations : 

• si le montant du loyer était manifestement sous-évalué
• si vous avez réalisé de lourds travaux de rénovation
• si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois

L’idée est que le propriétaire ne puisse pas augmenter le loyer entre chaque location, vu que le taux de rotation des locataires est important dans les grandes villes.

Depuis le 24 août 2022, la législation interdit aux propriétaires d’un logement classé F ou G au DPE d’augmenter le loyer pour un nouveau contrat de location au-delà du montant auquel il était loué précédemment. Cela vaut pour les logements en zone tendue et dans toutes les autres zones.

L’idée est d’obliger les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Cette disposition ne sera en vigueur qu’au 1er juillet 2024 pour les départements d’outre mer. 

L’encadrement des loyers

De plus en plus de grandes villes pratiquent ce que l’on appelle l’encadrement des loyers. Le propriétaire ne peut pas proposer n’importe quel loyer. Le loyer proposé ne peut pas dépasser le loyer médian majoré de 30 % sous peine de sanction. Le loyer médian dans une ville varie selon l’évolution des prix sur le marché. Toutes les villes ont adopté plus ou moins les mêmes modalités.

Dans tous les cas, le propriétaire réfractaire encourt une forte amende, de l’ordre de 5000 euros. Dans les faits, peu de propriétaires ont pour l’instant appliqué l’encadrement, à Paris par exemple où 80 % des studios ne respectent pas les plafonds.

L’encadrement des loyers fonctionne à Paris depuis 2019, à Lille depuis 2020, à Plaine Commune (communes de Seine-Saint-Denis) depuis 2021, et la liste s’allonge, on retrouve aussi Bordeaux, Montpellier, l’agglomération d’Annemasse, de Cergy, etc.

Les dispositifs spéciaux

Certains propriétaires en dehors des règles d’encadrement des loyers dans différentes villes n’ont pas la liberté de fixer le montant du loyer comme ils veulent.

Les investisseurs immobiliers ayant investi avec le dispositif loi Pinel sont soumis à des plafonnements de loyers. Le plafond fixé par mètre carré varie selon la zone géographique du logement (de 17,62 € en Zone Abis à 10,55 € zone B1). Même chose pour les locations soumises à la loi logement de 1948, aux logements conventionnés par l’Anah, etc.

Chez Masteos, votre investissement locatif est pris en main intégralement. Depuis la définition du projet locatif, jusqu’à sa mise en location en passant par la rénovation ou l’ameublement, on s’occupe de tout. Pour vous, cela signifie que vous n’avez pas à vous soucier de fixer le loyer du locataire. Nos équipes rodées en la matière vont optimiser ce dernier de la meilleure des manières pour faire de votre investissement immobilier un bien rentable ET prisé sur le marché de la location.