Mettre son appartement en location par agence : quels avantages ?

D’autant qu’à chaque nouveau locataire, vous recommencez toutes les démarches administratives ce qui peut vite devenir très fastidieux et chronophage.

En passant par une agence de gestion locative professionnelle, vous vous déchargez de toutes ces missions. Vous avez alors simplement à vérifier la rentabilité de votre investissement sans vous soucier du reste, pratique. 

Quels sont les avantages à passer par une agence de gestion locative ? 

S’épargner du temps et des contraintes, voilà les principaux avantages à déléguer la gestion locative à une agence professionnelle plutôt que de le faire soi-même.

On n’y pense pas quand on investit, mais les lourdeurs et déboires peuvent facilement s’accumuler dans la gestion de son appartement en location. Même si la gestion professionnelle a un coût qui s’impute sur le rendement locatif, cela vaut le coup de déléguer dans beaucoup de situations.

Gagner du temps

Déléguer la gestion locative à un administrateur de biens ou une agence professionnelle de gestion locative, c’est avant tout un gain de temps. 

Vous le savez certainement, le meilleur investissement locatif n’est pas toujours l’investissement à côté de chez soi. Quand on cherche de la rentabilité, des secteurs attractifs, une forte demande locative, il est probable que l’on se retrouve à investir dans un appartement à plusieurs centaines de kilomètres de son domicile. C’est encore plus vrai lorsqu’on est expatrié et qu’on souhaite placer son argent dans l’immobilier. 

Malgré toute la bonne volonté, cela reste compliqué de pouvoir gérer un investissement immobilier loin de chez soi. Gérer les visites, les travaux de réparation, deviennent des activités complexes dans ce cas de figure et obligent à passer par un professionnel de la gestion locative. D’autant que l’on n’a pas tous la vocation ni l’appétence à devenir des professionnels de l’immobilier.

Déléguer les tâches administratives et comptables

Gérer un appartement en location est une activité beaucoup plus lourde qu’il n’y paraît aussi bien sur un plan administratif que comptable. Vous devez trouver un locataire solvable (ce qui implique de passer des petites annonces), effectuer les visites du logement, étudier et sélectionner le bon dossier de location (vérifier la capacité du futur locataire à s’acquitter de ses loyers, contrôler qu’il a pris une assurance en responsabilité civile), faire l’état des lieux d’entrée, rédiger le bail de location.

Trouver un locataire, envoyer les quittances de loyer, gérer les travaux de réparation, sont autant de tâches redondantes que vous devez faire vous-même si vous ne faites pas appel à un professionnel.

Une fois que le locataire aura pris possession des lieux, il faudra envoyer les quittances de loyer mensuellement (les relances en cas d’impayés). Toujours au niveau financier, il y a les refacturations de la taxe d’ordure ménagère, les charges de copropriété à régler, la régularisation des charges une fois par an, la révision des loyers tous les ans. 
Lorsque le locataire décide de quitter l’appartement, le propriétaire doit s’assurer du bon suivi du préavis de départ, faire l’état des lieux de sortie, et effectuer le remboursement de la caution. 

Et il ne s’agit d’une liste non exhaustive des missions administratives et comptables, celle-ci est en réalité beaucoup plus vaste. On pense par exemple aux assemblées générales de copropriété. Pour les allergiques aux papiers et à l’administratif, plutôt que de se priver d’investir dans l’immobilier, le recours à un administrateur de biens professionnel demeure la solution idoine.

Être en phase avec la législation

L’un des aspects auquel on pense le moins en tant que propriétaire et le suivi des évolutions législatives (loi Alur, loi Elan). L’immobilier locatif est un secteur qui évolue année après année, avec de nouvelles lois et réglementations. En proposant un bien à la location, vous êtes tenu d’être à jour en matière d’évolution de la législation, ce que tous les propriétaires n’ont pas envie de faire. Par exemple, cette année, les biens classés G au DPE (et qui consomment plus de 450 kWh/m2) sont désormais interdits à la location.

Vous devez aussi rédiger un contrat de location conforme à la loi, ce qui n’est pas toujours le cas. Vous ne devez pas oublier de fournir l’ensemble des diagnostics obligatoires (diagnostic de performance énergétique - DPE, diagnostic amiante…).
Beaucoup de modèles de contrat de location gratuits proposés en ligne n'intègrent pas toutes les mentions légales et les différentes clauses résolutoires (loyers impayés, obligation d’assurance de responsabilité civile…). Il n'est jamais évident de savoir si tout est en conformité avec la législation quand on n’est pas un professionnel de la gestion locative.

Comment mettre son appartement en location par une agence ?

Vous disposez d’une offre très large d’agences immobilières de gestion locative à qui confier votre bien. Il n’est pas très compliqué d’en trouver une qui va accepter votre logement. Cependant, il y a des bonnes pratiques à suivre si vous souhaitez être sûr de placer le bien auprès de gens qui sauront en assurer la rentabilité locative.

Vérifiez les compétences de l’agence de gestion. Celle-ci doit obligatoirement posséder : 

• Posséder une carte professionnelle (la carte G) attestant de ses compétences pour s’occuper de gestion locative. Vous pouvez vérifier cela sur le Fichier des professionnels de l'immobilier.
• Disposer d’une garantie financière. 
• Bénéficier d’une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle.
• Ne pas être frappé par une interdiction d’exercer.

Il faut aussi veiller à sélectionner une agence qui soit spécialisée dans la gestion locative. Cette activité ne doit pas être accessoire aux côtés de la transaction et de la vente, elle doit être le cœur de métier de l’agence pour être sûr qu’ils vont mener avec professionnalisme leurs missions. À la clé, plus de réactivité de la part d’une agence qui en fait son premier métier.

Pensez aussi à vérifier la réputation de l’agence, les commentaires en ligne sont un bon moyen de juger la qualité de service. La qualité des annonces diffusées est aussi un bon indicateur de sérieux. Idéalement, l’agence devra aussi se situer aussi à proximité de votre investissement pour faciliter ses interventions si nécessaire. Vous cherchez de la réactivité et de la disponibilité.

Il est aussi essentiel de comparer les frais de gestion entre les agences, les prestations, les clauses et les missions proposées. En moyenne le coût de la gestion locative va de 4,5 à 9 % (voire 12 % pour les plus chères !) mais il y a aussi des honoraires supplémentaires pour des prestations spécifiques (par exemple l’aide à la déclaration d’impôt). Toutefois, il existe des formules intermédiaires, c'est-à-dire que l’agence de gestion locative ne prend en charge que la partie administrative, ce qui vous revient moins cher.

Comment se déroule la mise en location de votre appartement par une agence immobilière ?

Voici comment se met en place la délégation de gestion locative professionnelle pour votre appartement une fois que vous avez choisi cette formule.

1. Prendre contact avec l’agence de gestion locative

La première chose à faire est de prendre contact avec une agence spécialisée en gestion locative, par téléphone ou via un formulaire sur internet. Vous pouvez aussi vous rendre dans une agence physique à proximité de votre appartement. Le but est de prendre rendez-vous avec un agent immobilier et de présenter le bien que vous souhaitez mettre en location.

2. Rencontre avec l’agent et visite du bien

Avec l’agent immobilier, vous allez pouvoir bien expliquer vos besoins en matière de gestion locative. L’idée est de s’accorder sur les termes du mandat de gestion locative, mais pas seulement. Il faut déterminer le type de bail (contrat de location meublée ou contrat de location non meublée) ainsi que le montant du loyer. 

Cela se conclut par la signature du mandat de gestion locative qui officialise l’accord avec les devoirs et obligations de chacune des parties.

3. Visite du bien et la recherche de locataire

L’agent immobilier se rend dans votre appartement pour prendre des photos. Elles serviront pour la diffusion de l’annonce de location de votre logement. Il vérifie aussi que le logement est bien conforme aux normes de location, qu’il s’agit d’un logement décent. Ce qui signifie qu'il respecte les critères de décence tels que définis par la législation (surface minimale, absence de nuisible, performance énergétique minimale, etc.).
Si vous ne disposez pas des différents diagnostics obligatoires, le gestionnaire va les effectuer, ce type de prestations vous sera refacturé ensuite.

4. La recherche du locataire

Dans le cadre de son mandat de gestion locative, l’agent immobilier diffuse l’annonce pour trouver un locataire via tous les canaux d’information à sa disposition. Il se doit de rédiger une annonce claire, exhaustive, contenant toutes les mentions légales obligatoires. Il s’agit notamment du prix du loyer, des charges locatives, de l’adresse, de la surface en mètre carré habitable, du DPE, etc.

Le gestionnaire locatif répond aux demandes et aux appels des personnes intéressées. Il organise ensuite les visites avec les potentiels locataires. Le gestionnaire agit dans l’intérêt du propriétaire-bailleur, il se doit de sélectionner les meilleurs dossiers de location parmi les candidats à la location, ceux qui présentent toutes les garanties (revenus, garants) pour éviter les impayés. Un loyer qui n’est pas versé, c’est un rendement locatif qui s’effondre ensuite.

5. Le contrat de location

Une fois le locataire sélectionné, l’agent immobilier se charge de la rédaction du contrat de gestion locative. Ce type de contrat dispose d'un cadre juridique strict (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) où il est stipulé les droits et devoirs du locataire et du propriétaire-bailleur.

Il est établi pour une durée maximum de 1 an s’il s’agit d’un appartement meublé et de 3 ans maximum pour une location nue. Le contrat doit détailler les informations sur les différentes parties (locataire et propriétaire), les informations sur le logement (destination, surface habitable), le loyer, les frais d’agence qui sont appliqués, différentes clauses ainsi que les diagnostics obligatoires.
Cette étape s’accompagne de la remise du dépôt de garantie. Le fait de passer par un agent immobilier vous assure que le cadre juridique sera bien respecté durant toute cette étape. 

Le gestionnaire doit également réaliser un état des lieux avant la prise de possession de l’habitation par le locataire. Généralement, cela se fait le jour même de la signature du contrat de location.

6. Régler les frais de gestion locative

La mise en location de votre appartement par une agence immobilière engendre des frais. L’agence vous facture l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Le montant de ces prestations doit clairement apparaître en vitrine et sur le site internet de l’agence puisque ces frais sont encadrés.

Les frais d’agence sont répartis entre le locataire et le propriétaire et s’établissent selon un barème légal précis :

• En zone très tendue : 12 €/m² pour Paris et 68 villes limitrophes
• En zone tendue : 10 €/m² pour 1 149 villes de 28 agglomérations
• En zone détendue : 8 €/m², tout le reste du territoire

Pour ce qui est de l’état des lieux, cela est facturé dans toutes les zones 3 € par mètre carré de surface habitable depuis 2014.

7. La gestion courante

Votre gestionnaire locatif se charge, une fois le locataire installé, de percevoir les loyers et de procéder aux régularisations de charges annuelles. Il vous reverse ensuite les loyers moins ses factures et honoraires. L’agent immobilier vous refacture aussi les dépenses imprévues (exemple : travaux de réparation). Il vérifie chaque année que le locataire a bien souscrit à une assurance de responsabilité civile et qu’elle est valable. Le gestionnaire révise également les loyers selon l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers) à la date d’anniversaire du bail.

C’est aussi le premier à intervenir en cas de loyers impayés selon que vous ayez souscrit à une garantie locative (GLI) auprès de votre agence immobilière ou de votre côté.

Lorsque le locataire annonce son départ, il s’occupe du suivi du préavis (1 mois en location meublée ou en zone tendue, 3 mois en location nue). Il effectue l’état des lieux de sortie et s’occupe du remboursement de la caution. 

Selon la formule choisie, le gestionnaire peut vous aider à remplir votre déclaration de revenu locatif en fonction de votre régime fiscal choisi. Dans le cas d’une location meublée en LMNP avec le régime réel, cela est particulièrement pertinent vu la complexité des méthodes de calcul (notamment pour le calcul et le suivi des amortissements).

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