Quelles sont les obligations du mandataire de gestion locative ?

Recherche du locataire, rédaction du bail de location, perception des loyers, réalisations de travaux… le mandataire de gestion locative, souvent une agence, accomplit de vastes missions au nom du propriétaire, c’est pourquoi il est aussi important de connaître ses obligations légales. Vous ne voudriez pas que votre investissement immobilier soit entre de mauvaises mains.

Quels sont les droits et les devoirs du mandataire envers le mandant ? Que se passe-t-il s’il ne respecte pas ses obligations ? 

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Obligations du mandataire, quelles sont-elles ?

Déléguer la gestion locative de son investissement locatif est très pratique en tant que propriétaire, d’autant plus quand vous n’habitez pas à proximité du logement. Vous économisez du temps et de l’énergie en passant par un professionnel qui va se charger de prendre en charge tout ou partie de la gestion du bien. 

Les obligations liées au mandat de gestion locative

Le mandat de gestion locative est ce qui concrétise la relation entre le mandataire et le mandant en définissant les obligations de chacun. Dans ce type contrat, le mandataire (le professionnel administrateur de biens ou l’agence) doit accomplir le mandat dont il est chargé par le mandant (le propriétaire). Le mandat doit être écrit et établi en deux exemplaires, ils sont ensuite signés par les deux parties (article 1984 du Code civil, loi Hoguet).

Le contrat de gestion locative doit intégrer les mentions légales obligatoires suivantes :

• l’identité et l’adresse des deux parties
• toutes les informations relatives au bien mis en gérance (adresse, numéro de lot en copropriété)
• le numéro de la carte professionnelle du mandataire ainsi que ses garanties financières
• l’autorisation donnée au mandataire de percevoir des sommes d’argent dans le cadre de sa gestion
• les honoraires et la rémunération du mandataire 
• la durée du mandat de gestion (d’une durée maximum de 30 ans), il peut être signé pour un an et renouvelé par tacite reconduction (pendant 15 ans maximum)
• la liste détaillée des missions effectuées pour le mandataire
• les obligations du mandataire et du mandant

Les missions d’un mandataire dans le cadre d’un mandat de gestion locative peuvent être très vastes, mais les plus courantes sont : 

• la recherche de locataire
• l’organisation et visites du logement
• l’état des lieux d’entrée et de sortie
• la rédaction du bail de location
• la perception des loyers
• les travaux d’entretien
• les travaux de réparation urgents
• la représentation du propriétaire pendant les assemblées de copropriété
• l’aide aux déclarations fiscales 
• l’établissement et la transmission de rapports financiers

Si le mandataire a de nombreuses obligations à respecter, c’est aussi le cas du mandant. Quand vous (le propriétaire) signez le contrat de gestion locative, vous vous engagez à louer le logement au prix du marché et à régler les honoraires du mandataire selon ses prestations effectuées (ces honoraires sont plafonnés depuis la loi Alur).

Les obligations réglementaires liées à la fonction du mandataire

L’activité de gestionnaire locatif est encadrée par plusieurs règlements, notamment la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Cette dernière a été renforcée par la loi Alur et le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 sur les règles de déontologie pour les professionnels de la gestion locative. 

Autant de règlements qui font de la gestion locative une activité immobilière encadrée qui ne peut être menée que par des professionnels habilités. Un élément rassurant quand on confie son ou ses biens en gestion locative. D’autant que la responsabilité du mandataire est engagée s’il ne respecte pas ses obligations contractuelles.

1. Justifier d’une aptitude professionnelle

Concrètement, le gestionnaire locatif doit avoir une carte professionnelle avec la mention « gestion immobilière » (la carte G). Cette dernière est obtenue auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie du département où est localisé l’administrateur et elle est à renouveler tous les 3 ans depuis 2015 et la loi Alur. Cette carte prouve les capacités (l’obtention de diplômes, les années d’expérience professionnelle, la moralité) du gestionnaire et ses compétences professionnelles à administrer des biens en location. La CCI vérifie aussi que le gestionnaire n’a pas eu de condamnation pénale, de faillite personnelle ou de mesure définitive d’interdiction d’exercer. 

La carte G autorise le professionnel à percevoir des loyers, des charges locatives, des indemnités d’occupation, des prestations, des cautionnements. Sans carte professionnelle, l'exercice de la gestion locative est simplement illégal et le contrevenant encourt une forte amende et une peine de prison. Vous pouvez savoir si votre gestionnaire locatif possède cette carte en consultant le fichier des professionnels de l’immobilier de la CCI.

2. Justifier d'une garantie financière suffisante

Pour exercer son activité, le gestionnaire locatif doit  : “justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier” (article 3 loi Hoguet). L’idée est que le mandant, le propriétaire-bailleur soit protégé en cas de fraude, de malversation ou de faillite.

Le mandataire a donc l’obligation de souscrire à une garantie financière auprès d’un organisme reconnu : une banque, une assurance ou encore la Caisse des dépôts. La garantie financière est obligatoirement de 110 000 euros pour les gestionnaires qui détiennent des fonds et 30 000 euros pour ceux qui ne manient pas de fonds.

3. Posséder une assurance en responsabilité civile professionnelle

L’assurance en responsabilité civile professionnelle (ou RC pro) est obligatoire depuis la loi Hoguet. Elle doit couvrir les dommages et les risques qui peuvent être causés aux clients, mais pas seulement (prestataires, salariés, concurrents, etc.). L’agent immobilier est ainsi protégé dans de multiples situations : les omissions, oublis et inexactitudes dans la transmission d’informations, le retard dans l’exécution de prestation, les malfaçons, les erreurs de droit ou encore le manquement aux obligations qui est aussi une faute.

L’obligation de respecter le contrat

Le mandataire est tenu d’effectuer les missions et de remplir les obligations pour lesquelles il a été engagé comme cela est stipulé dans l’article 1991 du Code civil (Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé). Pour le dire simplement, le mandataire doit accomplir ce pour quoi il a été engagé. Le mandataire n’a pas d’obligation de résultat, mais une obligation de moyen pour mener à bien ses missions telles qu’elles sont définies dans le mandat locatif. 

Parallèlement, il doit veiller à accomplir ses missions en agissant au mieux des intérêts du mandant. Une obligation que ne doit pas négliger le mandataire. Il doit aussi informer régulièrement le mandant de ses actions et l’avertir pour toutes les actions qu’il pourrait entreprendre (travaux de réparation en urgence par exemple).

L’obligation de conseil et d'assistance

Le mandataire a l’obligation d’apporter conseil et assistance au propriétaire-bailleur. Il se doit de lui fournir une information exacte et régulière de ses activités professionnelles, (les services rendus et les difficultés rencontrées). Le mandataire présente de manière transparente ses honoraires et leur mode de calcul.

Le code de déontologie précise aussi que le mandataire doit faire preuve de prudence et ne pas mettre en péril la situation du mandant. Il fournit “l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée”. Le mandataire doit toujours agir dans l’intérêt du mandant, il ne doit rien cacher.

La jurisprudence vient régulièrement apporter des précisions sur cette mission de conseil et d’information du mandataire. Celui-ci a l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire, sa situation financière ainsi que la caution lorsqu’il établit le bail. Le mandataire doit procéder à des vérifications au niveau professionnel et financier du potentiel locataire.

Il doit vérifier les derniers bulletins de salaire, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyer et quittances EDF, relevé d'identité bancaire et vérifier la pertinence de ces documents.S’il ne le fait pas, cela est considéré comme une négligence, une faute suffisante justifiant la rupture du contrat (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004). Le mandataire doit vérifier que le locataire souscrit bien à une assurance habitation tous les ans.

Il doit aussi contrôler les caractéristiques du logement et renseigner sur sa situation exacte (état matériel, sa valeur…). Il doit signaler s’il y a des projets d’aménagement autour du bien qui auront un fort impact.

Les obligations vis-à-vis du locataire

Si le mandataire doit remplir de nombreuses obligations vis-à-vis du mandant, c’est aussi le cas envers les tiers à savoir les locataires. 

Le gestionnaire a un devoir de conseil et d'information auprès du locataire. Dans le cas de la location, il est tenu de délivrer au locataire toutes les informations relatives au logement pour que celui-ci puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause (détail du bien, caractéristiques matérielles et juridiques). Il ne doit pas donner d’information erronée ou fausse au locataire, car dans ce cas sa responsabilité est engagée.

Le gestionnaire doit aussi veiller à la bonne exécution du mandat de gestion locative lorsque le contrat de bail a été signé par le locataire. L’agent immobilier doit accomplir ses missions avec autant d’égard pour le locataire que pour le propriétaire. Sa responsabilité est engagée s’il a “commis un délit ou un quasi-délit dans l’exécution de son mandat” et en cas de dépassement des responsabilités.

Le gestionnaire s’assure aussi de la sécurité du locataire et du bien, il représente aussi leurs besoins vis-à-vis du propriétaire.

En cas de manquement du mandataire à ses obligations

L’article 1991 du Code civil prévoit que : “Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.” De même, l’article 1992, explique que : “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.”

La responsabilité contractuelle du mandataire est donc pleinement engagée quand il ne respecte pas les clauses du mandat de gestion locative. Par exemple, s’il ne vérifie pas la solvabilité du locataire, il manque à ses obligations de moyen ou s’il n’informe pas correctement sur les caractéristiques du bien. Dans certaines situations plus graves, la responsabilité délictuelle du mandataire peut être engagée.

Vous disposez de plusieurs possibilités pour résoudre ce problème : 

• Résilier le mandat de gestion locative avant son terme en cas de manquement avéré du gestionnaire, attention toutefois à ce que le contrat ne contienne pas d’amende lors d’une rupture anticipée.
• Régler à l’amiable en trouvant un terrain d’entente avec le mandataire, si cela n'aboutit pas il est conseillé d’envoyer une réclamation écrite par courrier en expliquant l’objet du litige et les obligations que ne remplit pas le gestionnaire locatif, vous pourrez également solliciter un médiateur si la démarche n’aboutit pas.
• Porter l’affaire en justice en sollicitant une assistance juridique ou un avocat, vous pourrez percevoir des dommages et intérêts si la faute est avérée. Cette procédure peut s’avérer longue et prendre plusieurs années avant qu’une décision du juge ne soit prise.

Parce qu’il est parfois difficile de multiplier les investissements dans l’immobilier locatif tout en assurant leur gestion soi-même. Passer par une agence professionnelle est un excellent moyen de se décharger de ces tâches chronophages tout en assurant un suivi efficace. La gestion locative a certes un coût, mais le temps et l’énergie économisés sont ô combien importants.

Si l'activité d’administrateur de biens est encadrée par différentes lois et réglementations comme on vient de le voir, il demeure essentiel de veiller à ce que le mandataire remplit bien toutes ses obligations et agit dans l’intérêt de vos investissements immobiliers.