Faire un LMNP à la montagne : nos conseils

Pourquoi investir en LMNP à la montagne ?

Investir dans une location à la montagne est aujourd’hui l’un des placements les plus intéressants en France. Authenticité, grand air, paysages à couper le souffle, sports en tous genres, la montagne, c'est tout cela à la fois. L’attrait touristique de la part des Français et des étrangers, conjugué aux gros besoins en logements font d'une location meublée de type LMNP un placement immobilier idéal.

D’autant qu’il est aussi possible de profiter d'un achat de logement à la montagne pour soi. Le statut de loueur meublé non professionnel LMNP bien connu des investisseurs permet de louer son bien sous forme de location saisonnière pour en tirer des revenus locatifs très attractifs.

Une fréquentation touristique croissante, hiver comme été

23 % du territoire, 230 stations de ski, la France est un poids lourd du tourisme de montagne. Chaque année, ce sont près de 10 millions de touristes qui viennent y pratiquer les sports d’hiver.

Quant au tourisme l’été dans les stations de montagne, tous les voyants sont au vert, avec de fortes hausses de fréquentation ces dernières années du Jura aux Pyrénées en passant par les Alpes. Les chiffres des nuitées n’ont jamais été aussi élevés et la fréquentation (hors année Covid) est en progression de 4 % par an depuis 2019.

Profiter d'une résidence secondaire pour soi

Investir dans un meublé à la montagne est aussi l’occasion d’acquérir un pied-à-terre pour en profiter soi-même. En somme, joindre l’utile à l’agréable en se réservant le droit d’utiliser son meublé pour profiter des sports d’hiver et des activités de plein air l’été. C’est tout l’intérêt de posséder un meublé et de faire de la location saisonnière, on n’est pas obligé de destiner le logement uniquement à la location.

Nos conseils pour bien choisir son emplacement

Toutes les stations de montagne ne sont pas aussi intéressantes pour y faire un investissement locatif. C’est pourquoi il est aussi important d’avoir en tête différents facteurs à l’heure d’investir. En voici quelques-uns.

L’enneigement 

C’est l’un des points importants à prendre en considération désormais. Conséquence directe du réchauffement climatique l’enneigement diminue partout en France. D’après une dernière étude, les Alpes ont perdu 36 jours de couverture de neige par rapport aux siècles précédents, avec une baisse de 5 % par décennie actuellement. Une situation analogue dans tous les massifs. Moins d’enneigement, cela signifie une saison de ski réduite.

L’altitude du domaine et la taille du domaine skiable

Pour continuer dans le même ordre d’idées, mieux vaut viser des stations en altitude. Des stations de montagne qui ont un ou plusieurs domaines skiables situés le plus haut possible. Ce sont surtout dans les Alpes qu’on les retrouve avec des pistes qui montent à plus de 3000 mètres comme dans les 3 Vallées ou à Tignes par exemple. Dans tous les cas, quel que soit le massif, essayez de viser des stations au-dessus de 2000 mètres. Les domaines proposant des centaines de kilomètres de pistes reliant plusieurs vallées sont aussi les plus attractifs pour les vacanciers l'hiver.

Les activités autres que les sports d’hiver

Les Français aiment la montagne, cela est particulièrement flagrant depuis les différents confinements liés au Covid. Et plus seulement l’hiver pour les sports de glisse, mais aussi pour tous les sports de plein air pouvant être pratiqués l’été.

L’affluence est de plus en plus importante pour des destinations au pied des montagnes qui proposent tout un panel d’activités, notamment les villes avec des lacs comme Annecy ou le Bourget qui ont vu le nombre de visiteurs augmenter de 40 % sur les 3 dernières années. Les stations qui proposent du VTT de descente, du parapente, des randonnées, des activités de famille, des sports nautiques, offrent de gros avantages sur le long terme pour un investisseur immobilier.

Le type de logement

Plutôt que les logements de type chambre-cabine ou studio-cabine qui avaient la cote il y a plusieurs décennies, mieux vaut miser sur un 2 pièces, un 3 pièces ou plus. Vos locataires recherchent du confort, de l’espace et les studios sont clairement moins intéressants que par le passé. Leur prix au mètre carré est aussi très élevé, mieux vaut s’orienter vers une surface plus grande pour augmenter un peu la rentabilité locative de son investissement immobilier à la montagne.

L’accessibilité et la proximité des pistes

La facilité d’accès à la station est un critère à ne pas négliger. Celles qui possèdent un arrêt de train, une autoroute, un aéroport ou une grande ville à proximité bénéficient d’un avantage très net. On pense par exemple à Avoriaz et aux Portes du Soleil rapidement accessible depuis la gare SNCF de Cluse. Mais c’est le cas aussi de la station des Arcs reliée par un funiculaire à Bourg-Saint-Maurice en quelques minutes qui elle est desservie par le TER. Plus au sud, dans les Pyrénées, la station d’Ax-les-Thermes profite également d’un arrêt de TER. 

Le top des stations où investir à la montagne

En matière de classement des stations de sports d’hiver, les Alpes arrivent largement en tête, et plus encore les Alpes du nord. Mais si on tient compte, d’autres facteurs comme leur capacité à attirer aussi l’été et en basse saison des touristes, à capter un public familial, alors des stations d’autres massifs montagneux tirent leur épingle du jeu. 

On a sélectionné ci-dessous quelques stations qui comptent parmi nos préférées en France et les plus intéressantes pour investir.

• Alpe d’Huez
• Chamonix-Mont-Blanc
• Tignes
• Saint-Lary-Soulan
• Font-Romeu
• Les Rousses

Alpe d'Huez, 6 584 €/m²

Régulièrement en tête des classements sur les meilleures stations de sports d’hiver en France, l’Alpe d’Huez c’est bien plus que cela. La ville cumule les atouts, son enneigement est en moyenne excellent, comparé à d’autres stations, elle est située non loin de Grenoble et donc facilement accessible, son domaine skiable est immense (250 km de pistes). Et l’été, on troque facilement ses raquettes pour des chaussures de randonnée et partir explorer les grands espaces. Vélo, parapente, via ferrata, rien ne manque dans ce décor de rêve pour s’épanouir durant la saison estivale. Les touristes ne s’y trompent pas faisant de l’Alpe d’Huez une destination prisée année après année. Les prix ne sont pas non plus les plus élevés des Alpes ce qui permet d’investir avec plus de facilité dans un T2, T3 ce que recherche en priorité les vacanciers.

Chamonix-Mont-Blanc, 8 416 €/m²

La plus mythique des stations des sports d’hiver de France, c’est à n’en pas douter Chamonix installée dans la vallée du massif du mont Blanc. Des paysages à couper le souffle, un village à l’ambiance particulière avec ses petites rues piétonnes, l’une des plus vieilles stations de sports d’hiver datant du début 20e siècle a encore beaucoup à offrir. Forte de 4 principaux domaines skiables, rejoignant la Suisse et l’Italie et cumulant 400 kilomètres de pistes, Chamonix garantit un enneigement particulièrement élevé. Avec ses centaines de kilomètres de sentier de randonnées et d’alpinisme, la possibilité de profiter du VTT l’été, du golf… Chamonix vit toute l’année. La ville est un excellent placement immobilier pour un meublé, malgré des prix d’achat très élevés avec une clientèle internationale.

Tignes, 8550 €/m²

Dans le département de Savoie, la station de ski de Tignes dispose de nombreux atouts pour un investissement locatif. Si les habitations sont installées entre 1800 et 2100 mètres, les pistes de ski sont largement au-dessus des 2000 mètres, vous profitez d’un enneigement maximal l’hiver. La station possède l’un des domaines les plus attractifs avec ses paysages et ses descentes sur le glacier de la Grande Motte. D’ailleurs c’est l’un des rares lieux de France où l’on peut skier toute l’année. Les logements au pied des pistes avec balcon sont les plus cotés. Vous trouverez des ensembles urbains typiques des années 60 jusqu’aux grands chalets de plusieurs étages plus récents. Mais Tignes, c’est aussi une foule d’activités possibles l’été de la randonnée au vélo en passant par le canoë. Bref, une valeur sûre de l’investissement immobilier en montagne.

Mais il ne faudrait pas oublier les bons plans en dehors des Alpes, comme dans les Pyrénées et le Jura.

Saint-Lary-Soulan dans les Hautes-Pyrénées, 3 160 €/m²

Au cœur du massif des Pyrénées, Saint-Lary est l’une des stations les plus appréciées des vacanciers. Réputée pour être une excellente station de sports d’hiver comptant près de 59 pistes de ski, Saint-Lary est également très fréquenté aux beaux jours pour l’ensemble des activités qu’on peut y pratiquer, VTT, kayak, pêche, canyoning…, sans parler des randonnées. En matière de sports d’hiver, les 3 domaines de Saint-Lary sont installés jusqu’à 2500m d’altitude de quoi assurer un enneigement intéressant contrairement à certaines stations voisines. L’ambiance festive et les nombreux événements en font également une station animée. Dans tous les cas, il y a de quoi réaliser un beau projet immobilier à Saint-Lary, où on s’orientera de préférence vers des appartements à partir du T2 meublés.  

Font-Romeu dans les Pyrénées-Orientales 2 469 €/m²

Aux portes de l’Espagne et installée dans les Pyrénées orientales, la commune de Font Romeu est certainement la station de montagne la plus ensoleillée de notre classement. Familiale, bien desservie et disposant d’un important domaine skiable, la station séduit les touristes l’hiver, mais aussi l’été. C’est d’ailleurs l’une des meilleures villes pour l’été pour pratiquer l’escalade, l’alpinisme, le parapente, la ville regorge de possibilités pour investir dans un meublé touristique. Font-Romeu est aussi une station de montagne relativement abordable en comparaison des autres villes de notre classement.

Les Rousses dans le Jura, 3247 €/m²

Station incontournable du Jura, le long de la frontière suisse, elle est régulièrement élue meilleure station de montagne d’été. La station propose une multitude d’activités aux vacanciers, que ce soit en lien son lac (paddle) ou en matière de vélos et de randonnées grâce à la multitude de sentiers au départ de la ville. D’autant qu’en matière de sports d’hiver elle n’est pas en reste avec son domaine skiable du même nom pour pratiquer ski alpin et ski nordique. Dans la station des Rousses, on mise sur un taux de rendement brut de 5,3 % , un taux à optimiser avec une location meublée et une bonne fiscalité.

Les spécificités du statut LMNP

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal très commun pour les investisseurs locatifs. Vous y avez droit, que vous investissiez dans un meublé dans une résidence de tourisme ou dans une location particulière. Les critères à respecter sont les mêmes.

• Les revenus tirés de votre location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
• Le logement doit être loué meublé et posséder une liste de meubles et d’équipements définis par l’administration (literie, chaise, table, vaisselle, etc.)

L’autre intérêt du LMNP montagne est qu’il se compose de deux régimes fiscaux avec leurs avantages distincts.

• Le régime micro-BIC, vous profitez avec celui-ci d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Facile à mettre en place, le micro-BIC offre une rentabilité bien inférieure au second régime/
• Le régime réel simplifié. Ce dernier permet de déduire de ses revenus locatifs toutes les charges et frais (assurance d’emprunt, frais de copropriété, frais de gestion locative, etc.), d’autre part, vous pouvez pratiquer avec ce régime l’amortissement. Un mécanisme comptable qui impute la perte de valeur des équipements et éléments de votre logement sur vos revenus, un peu complexe, ce système peut réduire votre impôt sur la location à zéro.

L’investissement dans des appartements meublés pour profiter du statut de LMNP est l’un des véhicules d’investissement les plus rentables en France. Notamment du fait d’une fiscalité attractive permettant de réduire ses impôts, la location meublée répond aussi à la forte demande en logements.

L’investissement en résidence de tourisme à la montagne, est-ce une bonne idée ?

Le statut de loueur meublé non professionnel et les avantages fiscaux qui vont avec sont aussi compatibles avec l’investissement en résidence de tourisme. Les stations de sports d’hiver regorgent de résidences de tourisme. Elles sont appréciées des vacanciers pour le côté pratique, puisqu’on peut y vivre aussitôt et tous les services additionnels qu’elles proposent : entretien des chambres, restauration, piscine, salle de sport, conciergerie, etc.

Toutefois investir dans une résidence de tourisme diffère d’un investissement dans un meublé sur bien des points. À la différence d’un meublé classique, dans une résidence de tourisme la gestion locative est encadrée par un bail commercial de neuf ans minimum fixant les modalités de la location. Le gestionnaire commercial récupère les loyers et vous les reverse. Les loyers sont sécurisés ainsi grâce au bail commercial, vous ne perdez pas votre temps à gérer l’entretien, la réservation du bien. Vos revenus locatifs sont imposés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui vous donne accès au statut de LMNP et à la déclaration au régime réel, ce qui fait que bien souvent vous ne déclarez que peu voire pas d’impôts sur votre location.

Il est aussi possible d’investir dans une résidence de tourisme neuve, dans ce cas, vous bénéficiez d’une ristourne sur la TVA à 20 %. Il faut conserver le bien pendant 20 % pour être complètement exonéré sinon vous devrez rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes. Investir dans du neuf apporte une certaine garantie en termes d’entretien, vous êtes à l’abri de grosses rénovations pour plusieurs années. Le souci, c’est qu’avec une résidence de services neuve, vous n’avez pas d’historique de gestion ni de visibilité sur le succès ou non à venir de cette dernière, cela demeure un pari.

Néanmoins, un investissement de type LMNP à la montagne dans une résidence de tourisme n’est pas sans inconvénients. Les frais annexes ne sont pas à négliger, vous rencontrerez aussi plus de difficultés à la revente par rapport à un appartement classique. Si auparavant l’investissement LMNP dans une résidence de services pouvait se coupler avec le dispositif Censi Bouvard, ce n’est plus le cas depuis 2 ans, vous ne profitez pas d’une réduction supplémentaire. Il faut aussi veiller à la santé financière du gestionnaire locatif pour éviter toute mauvaise surprise. Enfin, la rentabilité nette d’un tel investissement est plus limitée qu’avec un LMNP classique, de l’ordre de 3 à 4 % de rendement maximum. Selon le bail signé avec le gestionnaire, vous ne pouvez pas non plus habiter dans votre appartement en résidence de tourisme, ce qui n’est dommage quand on a envie soi-même de passer quelques semaines à la montagne. 

Bien choisir son emplacement quand on investit à la montagne en LMNP est essentiel pour assurer la rentabilité du projet. Visez les appartements dans des résidences à proximité des pistes, dans une station qui vit autant l’été que l’hiver, idéalement accessible en train voire en avion. Dans tous les cas, votre logement doit être meublé avec soin et suffisamment grand pour séduire une vaste clientèle.