Investir en France depuis la Suisse : mode d'emploi

Pourquoi investir en France depuis la Suisse ?

Vous êtes expatrié en Suisse ou tout simplement habitant de Suisse et vous cherchez à investir dans l’immobilier ? Comme vous le savez, la pierre es

t une valeur refuge dont la cote n’a cessé de croître depuis la crise du Covid.

La France ne fait pas exception à la règle avec des prix immobiliers qui s’apprécient dans le temps. La quantité de logements de qualité disponibles, la fiscalité intéressante, notamment dans le cas de la location meublée, la tension locative très élevée, en font un pays de choix pour investir.

Vous disposez aussi d'un franc suisse fort en comparaison de l'euro pour investir, clairement c'est le bon moment pour faire un placement immobilier en France.

Comment investir dans l’immobilier locatif à distance ?

Comme dans n’importe quel pays, l’investissement immobilier en France doit respecter différentes étapes. Recherche du bien, financement, procédure d’acquisition, fiscalité on fait le tour complet sur ce qu’il faut savoir pour investir en France.

La recherche du logement

Première étape incontournable une fois qu’on a décidé de se lancer dans un projet d’immobilier locatif : trouver le bien. Les démarches peuvent très bien se faire à distance depuis la Suisse. Il existe de très nombreux sites pour dénicher des logements à travers tout le territoire (Seloger en tête). Renseignez-vous avant sur les prix immobiliers pour voir si les biens ne sont pas surévalués et où se situent les meilleures rentabilités (Meilleurs Agents).

On vous conseille de privilégier une approche descendante : d’abord on trouve la ville qui convient, le quartier puis la rue. Il faut prendre le temps de se renseigner sur les villes et quartiers tendance, leurs caractéristiques et leurs atouts.

Les indicateurs à scruter

Dynamisme économique, revenus médians, taux de chômage, vacance locative moyenne dans la ville, des indicateurs que vous vous devez d’utiliser pour comparer les villes.

L’un des facteurs déterminants est bien entendu la demande locative, plus la tension est élevée dans la ville, moins le risque de vacance (l’absence de locataire) est présent. Vous pouvez utiliser le tensiomètre de Loc’Services pour connaître la tension par ville.

Déléguer la recherche du bien

Il est aussi possible de déléguer la recherche de l’appartement ou de la maison à un chasseur immobilier ou à une agence immobilière locale. En tant que spécialistes d’un secteur donné, un chasseur immobilier saura vous proposer les meilleurs biens selon votre budget et le projet que vous avez en tête.

Le service n’est pas gratuit, toutefois le chasseur se rémunère lorsque vous signez l’acte d’achat. Il a donc tout intérêt à trouver les meilleurs biens pour votre projet.

La demande locative en France demeure très forte en centre-ville, dans les métropoles, un peu moins dans les villes moyennes. C’est en priorité vers les grandes agglomérations qu’il faudra s’orienter si vous voulez louer votre bien à l’année. Vous trouverez aussi une belle tension locative dans de nombreuses villes du littoral et à la montagne, idéal pour pratiquer de la location saisonnière dans un meublé.

Pourquoi privilégier un investissement patrimonial depuis la Suisse ?

En tant que résident suisse ou expatrié en Suisse, vous disposez d’un budget plus important qu’un simple investisseur français. Les salaires sont plus élevés et vous avez l’avantage de disposer d’un franc suisse fort face à l’euro. Le budget d’investissement est donc supérieur à celui d’un Français moyen, ce qui vous donne accès à des biens d’excellente facture, en centre-ville de métropole ou de plus grande taille.

Ou pourquoi pas un immeuble de rapport qui est l’un des types d’investissement les plus rentables en France.

Quoi qu’il en soit, on vous recommande fortement de faire en France un investissement patrimonial. Il s’agit d’un investissement dans une métropole ou une ville moyenne sur un emplacement où la demande est forte, et dans un bien de qualité (par exemple un immeuble haussmannien).

Un type de bien qui va prendre de la valeur dans le temps et qui est à l’abri des aléas de l’immobilier. La rentabilité est plus faible qu’un logement en banlieue, mais la sécurité de votre placement est renforcée. De plus, lors de la revente, vous avez plus de chance de réaliser une plus-value.

Le financement de son projet immobilier

La question du financement est centrale pour tout projet d’investissement locatif. Selon votre profil d’investisseur, les conditions sont plus ou moins favorables, tout comme le niveau d’apport demandé.

En tant qu'expatrié en Suisse

Si vous êtes expatrié en Suisse en tant que Français, un bon moyen de financer son projet est encore de faire appel à votre banque de toujours. Pour peu que vous ayez gardé un compte en France, ce sera plus facile de faire une demande de crédit dans un établissement qui vous connaît. Votre dossier aura plus de chance de passer dans un contexte de raréfaction d’octroi de crédit.

Normalement les taux d’intérêt sont plus élevés pour un emprunteur expatrié, cependant les expatriés en Suisse bénéficient d’une bonne image auprès des banquiers. Vous pouvez aussi passer par un courtier immobilier pour obtenir un taux intéressant et les meilleures conditions d’emprunt.

En tant que résident Suisse

Si vous êtes résident suisse, vous pouvez trouver une banque en France directement ou en Suisse. Plusieurs établissements bancaires suisses vous offrent la possibilité de prendre un crédit immobilier pour financer votre investissement en France, plutôt pratique. En général, ils demandent 30 % du montant de l’investissement en apport même si ce chiffre est susceptible de bouger selon la nature du bien, son emplacement, etc. Le parcours est en revanche un peu plus complexe si vous souhaitez solliciter une banque française.

Les banques françaises vous demanderont de montrer que vous disposez de larges ressources financières pour financer votre projet, un apport entre 20 et 30 % du montant total de l’investissement et une garantie en cas de défaut de paiement (un dépôt de garantie).

Par ailleurs, lors d’un achat immobilier en France, il faudra vous acquitter des “frais de notaire”, il s’agit de différentes taxes dont le montant pour un bien ancien se monte à 7-8 % du prix d’achat. 

La fiscalité

Différents cas de figure se présentent selon votre lieu de résidence, à savoir si vous êtes domicilié en France ou en Suisse.

Si vous êtes résident en Suisse, mais fiscalement domicilié en France, la situation est simple. Les revenus de votre location sont imposés en fonction du régime fiscal sélectionné (micro-BIC, micro-foncier, réel) et la tranche marginale de votre impôt sur le revenu.

Si vous êtes résident fiscal suisse, la convention fiscale franco-suisse fait que les revenus locatifs tirés d’un bien en France sont imposés par l’Etat français. 

• Ce sont les revenus nets qui sont imposés, c’est-à-dire : (loyers perçus - charges locatives).
• Les revenus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 20 % jusqu’à 27 478 euros de revenus locatifs et 30 % au-delà de ce montant.
• Les revenus locatifs sont aussi imposés au titre des prélèvements sociaux à hauteur de 7,5 %.

L'avantage de la location meublée

Si à Masteos on vous recommande de pratiquer la location meublée, c’est parce que vos revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux. Concrètement, avec le statut fiscal de Loueur meublé non professionnel (LMNP) vous avez le droit de pratiquer l’amortissement du logement.

Un mécanisme comptable consistant à appliquer chaque année une perte de valeur sur l’habitation et aux éléments qui le constituent et à imputer cette perte de valeur sur les revenus locatifs de manière à faire baisser le résultat imposable. Avec un bien loué meublé, votre imposition peut être ramenée à 0 euro.

Les autres impôts et taxes

Dans le cadre de la convention entre la Suisse et la France, en tant qu’investisseur locatif, vous pourriez être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt français est progressif et touche les biens dont la valeur dépasse les 800 000 euros. Il est calculé sur la valeur du patrimoine net. 

Enfin, votre patrimoine immobilier est soumis en France à la taxe foncière qui est due par tout propriétaire d’un bien immobilier une fois par an. Celle-ci dépend de la valeur locative de votre logement en location.

Profiter d’une offre clé en main pour investir sereinement en France

Investir en France est un parcours plutôt long et compliqué, on vient de le voir. Rechercher un bien, trouver le financement, s’occuper des démarches administratives, prendre en charge la gestion locative durant toute la vie de votre investissement, autant d’activités qui peuvent néanmoins être simplifiées.

La solution : passer par une offre d’investissement locatif clés en main.

Le principe est le suivant. Vous confiez votre projet d’investissement à un spécialiste et celui-ci va travailler à votre place. Plusieurs sociétés se sont spécialisées comme Masteos dans la prise en charge d’expatriés et de résidents en Suisse pour gérer leur investissement.

Pas non plus besoin de se déplacer pour investir, vous pouvez tout faire depuis chez vous. En effet, à moins d’investir à Annemasse depuis Genève (ce qui n’est pas une mauvaise idée en soi), en général, les bonnes rentabilités sont à chercher à plusieurs centaines de kilomètres.

1. La définition du projet

Vous définissez le projet d’investissement locatif avec un conseiller en investissement (budget envisagé, type d’investissement, zone géographique spécifique recherchée ou non) et ensemble vous construisez une stratégie. Quand on démarre dans l’investissement locatif, encore plus dans un pays étranger, on a forcément un peu besoin d’accompagnement.

Bien comprendre le marché dans lequel on investit et ses spécificités, dénicher les bonnes affaires s’improvise rarement, le recours à un professionnel a donc tout son sens. 

2. La recherche du bien

À Masteos, nous disposons d’une implantation locale de Lille à Marseille en passant par Lyon ou Bordeaux, nos chasseurs immobiliers arpentent le terrain pour trouver les meilleurs biens sur lesquels investir.

On vous propose une sélection de logements sans cesse actualisée et qui plus est, des biens “off-market” que vous n’auriez pas trouvé autrement. L’autre avantage, vous pouvez visiter le logement à distance, pas besoin de faire des allers-retours depuis la Suisse. 

3. Le financement

Pour ce qui est du financement, selon votre profil, vous pourrez plus facilement vous tourner vers des banques situées en France ou en Suisse, ou encore faire appel à un courtier. Dans tous les cas, nos conseilleurs sauront vous indiquer les solutions bancaires les plus intéressantes avec votre profil.

4. Les travaux de rénovation et l’ameublement

Si vous ne le savez pas, il y a en effet un vrai intérêt à investir dans un logement qui a besoin de travaux en France. D’une part, un logement à rénover coûte moins cher, le vendeur est plus enclin à faire un geste. D’autre part, c’est l’occasion de mettre en valeur le bien, d’augmenter le DPE (la classe thermique de l’habitation). Vous trouverez plus facilement des locataires pour un logement agréable et rénové, avec des meubles récents et une belle décoration (un bon moyen de fidéliser votre futur locataire).

Gérer à distance des travaux est clairement un gros frein, d’autant plus quand on fait appel à plusieurs corps de métiers. C’est là tout l’intérêt d’une solution clé en main qui prend en charge cet aspect-là. 

5. La gestion locative

Investir depuis l’étranger implique de déléguer la gestion de son bien pour plusieurs raisons. Vous n’habitez pas à proximité du bien, cela va de soi, mais surtout il faudrait connaître toutes les spécificités administratives, les évolutions juridiques en France, ce qui n’est pas votre métier.

Déléguer a certes un coût, environ 1 mois de loyer, mais en échange vous gagnez en sérénité puisque votre bien est entre les mains de professionnels dédiés.