Où investir pour sa retraite ?

Bien choisir l’emplacement de son investissement locatif est vital, quel que soit votre objectif final. Que ce soit pour transformer votre investissement immobilier à terme en résidence secondaire ou en résidence principale. Ou que ce soit pour être certain de percevoir une rente tous les mois via les loyers de votre bien en location.

Trouver votre futur bien

Les critères de sélection à appliquer pour investir pour sa retraite

Un placement immobilier rentable pour préparer sa retraite, c’est un logement loué tous les mois avec des loyers qui tombent dans votre poche. L’essentiel par conséquent dans un investissement locatif pour sa retraite et d’éviter les logements qui auront des difficultés à se louer, pour ne pas subir une vacance locative (l’absence de locataires).

Pour cela, au moment de votre choix et avant l’achat du bien, plusieurs critères sont essentiels à prendre en compte.

• La demande locative locale. Vous devez impérativement étudier le marché local de l’immobilier pour être sûr qu’il y a de la demande, et qu’elle est la nature de cette demande. Si les habitants dans le secteur visé sont des familles, il faudra davantage investir dans de grands appartements ou des maisons, si c’est un secteur étudiant on recherchera plutôt les studios et des petites surfaces à meubler.
• La vacance locative moyenne. Un indicateur intéressant qui montre la facilité avec laquelle vous allez pouvoir relouer votre investissement immobilier entre deux locataires. Plus la durée de la vacance locative est longue, plus la rentabilité et l’intérêt de l’investissement seront limités. Concrètement, vous aurez dû mal à trouver un locataire. Ce n'est pas l'idéal pour sa retraite, on n'a pas envie de perdre son temps dans la gestion de ses locations, de chercher des locataires toutes les semaines, etc.
• Le taux de rentabilité. À partir du prix au mètre carré des logements et des revenus locatifs moyens, vous pouvez déterminer le rendement locatif de votre futur investissement. S’il s’agit d’un calcul sommaire, (prix au mètre carré / loyer x 12), il permet toutefois de déterminer une première tendance et de définir s'il y a un intérêt ou non à investir. Plus le taux de rendement brut sera proche de 0 %, plus votre investissement pour votre retraite rapportera peu. Naturellement, le taux sera élevé dans les zones périphériques où le prix du bâti est bas, et faible dans les centres-villes et les secteurs prisés. En moyenne, un investissement locatif dans l'immobilier offre une rentabilité de 3 à 6 % nette. Mais vous pouvez obtenir plus, notamment en investissant en Espagne actuellement.
• Le revenu médian des habitants. Voici une donnée importante que vous trouverez auprès de l’Insee. Il détermine le niveau de revenu des habitants dans une zone définie. Un secteur avec un faible revenu médian peut être synonyme de difficultés pour les ménages locataires à payer leurs loyers et de problèmes à la location. Et quand on investit pour sa retraite, on a envie que tout se passe le mieux possible et ne pas avoir à gérer des impayés.
• Le taux de chômage. Tout comme le revenu médian, cet indicateur peut être mis en rapport avec de potentiels retards de paiement des loyers et des difficultés à payer si le taux de chômage est très élevé. Pensez bien à vérifier cet indicateur avant de vous lancer. Dans certaines villes, les risques locatifs sont très élevés à cause du taux de chômage et des perspectives économiques négatives dans le secteur.
• La qualité des infrastructures. Des transports en commun nombreux, de grands équipements à proximité, la facilité à se déplacer pour les habitants (gare, aéroport, autoroute…), mais aussi les équipements scolaires et culturels. Ce sont des éléments que vous devez avoir à l’esprit lorsque vous envisagez d’acheter pour louer. Il n’y a pas que le taux de rentabilité potentiel à scruter, la qualité des équipements où sera votre investissement compte. Il faut que les futurs locataires voient tous les avantages qu'il y a à s'installer dans votre investissement immobilier.
• Les projets de développement. En tant que futur investisseur, il est intéressant de se renseigner sur les développements urbains prévus dans la ville ou le quartier dans lequel vous allez investir. De nouveaux projets urbains peut signifier un potentiel de prise de valeur important et une belle plus-value à la revente dans les années à venir. On pense par exemple à toutes les villes situées sur le tracé des lignes de métro du futur Grand Paris Express. 
• Le dynamisme de économique local. Cet indicateur rejoint le taux de chômage et le revenu médian, il permet de voir si la ville se porte bien. Vous avez tout intérêt à investir dans une ville, une métropole, où la croissance économique est forte où il y a des projets d’implantation d’entreprises, de futures zones d'activités. Tout cela concourt à attirer les actifs et à augmenter la demande locative dans la zone.

Il s’agit de quelques critères à prendre en considération, mais il en existe bien d’autres. Quel est le meilleur type de bien dans cette zone ? Y a-t-il de la demande pour mon logement ? Qui sont les demandeurs : des familles, des touristes, des étudiants ? Voilà des questions que vous devez impérativement vous poser.

L’important est d’observer le secteur, la région, la ville, le quartier et d’en saisir le potentiel locatif.

Prenez le temps de tout observer et si vous ne pouvez pas, il est toujours possible de déléguer la chasse immobilière à un professionnel. Ce dernier en fonction de vos critères et de vos envies saura trouver le bien le plus adapté à votre projet d’investissement pour votre retraite.

Les villes et régions à forte croissance, gage de sécurité

Pour concilier rentabilité et sécurité de son investissement, on se tournera en priorité vers les régions et les villes les plus dynamiques du pays. Des territoires qui concentrent les habitants, les entreprises et constituent des zones en croissance. 

Les grandes métropoles, un placement sûr pour sa retraite

Les métropoles du pays sont les lieux les plus sécurisés pour investir à l’heure actuelle. Les prix sont certes élevés comme à Paris, Bordeaux ou Lyon, la rentabilité nette est faible de 2 à 4 %, mais c’est le prix à payer pour la sécurité de votre placement.

Ici, pas besoin de chercher plus de quelques jours un locataire, la tension locative est systématiquement élevée. En investissant dans un appartement bien situé dans le centre-ville ou un appartement patrimonial (par exemple au sein d'un immeuble haussmannien), vous êtes certain de profiter d’une prise de valeur de ce logement sur le long terme.

À l’heure actuelle, pour concilier investissement locatif en métropole et une bonne rentabilité, mieux vaut se tourner vers des villes comme Lille, Marseille voire Toulouse. Les prix y sont encore légèrement inférieurs à ce qui se pratique dans de grandes agglomérations de taille équivalente. De la même manière, en investissant dans un centre-ville d’une des plus grandes métropoles du pays, vous limitez la prise de risques. C’est l’occasion de construire un patrimoine sécurisé pour sa retraite. 

Les secteurs étudiants, profiter d'une forte rentabilité

Pour démarrer la construction de son patrimoine immobilier en vue de sa retraite, les zones étudiantes possèdent de multiples avantages. Le nombre d’étudiants dans le pays dépasse les 3 millions, ce qui rend les besoins en logements considérables. La demande est aussi forte, comptez plusieurs demandes d'étudiants pour un logement disponible. Le coût d’un studio meublé est aussi attractif quand on débute en investissement immobilier.

Pour moins de 100 000 euros, il est largement possible de trouver chaussure à son pied dans des villes universitaires majeures. Si vous revendez ce logement dans quelques années, une fois l’emprunt remboursé, vous aurez une belle mise de départ pour investir dans des propriétés plus grandes et faire croître votre patrimoine. Dans une stratégie de création de patrimoine à long terme en vue de se retraite, le studio meublé est un excellent point de départ. 

Poitiers, Le Havre sont quelques-unes des destinations les plus intéressantes pour investir dans un logement étudiant à petit prix. Les prix immobiliers y sont relativement bas tout en étant très demandés par les étudiants. L’idéal est d’investir dans un meublé, ce qui rapporte le plus en termes de loyer et permet de défiscaliser efficacement via le statut de LMNP en régime réel.

Les zones touristiques, acheter pour soi ou pour faire de la location saisonnière

Haut lieu du tourisme dans le monde la France accueille des dizaines de millions de visiteurs chaque année. Les besoins en logement sont considérables sur tout le territoire et encore plus sur les littoraux et dans les stations de montagne.

La location meublée saisonnière, de type Airbnb, présente deux avantages. La demande sera au rendez-vous et la rentabilité largement supérieure à une location classique à l’année. D’autant qu’il s’agit de logements que vous pourrez occuper pour votre propre plaisir aussi. C'est tout l'intérêt d'avoir une propriété en bord de mer, vous pourrez en profiter à loisir et en même temps gagner de l'argent avec.

Que ce soit le long de l’Atlantique ou en bord de Méditerranée, ce ne sont pas les stations balnéaires où investir qui manquent. Certaines accueillent aussi beaucoup de retraités, comme Arcachon, des lieux de vie agréables et prisés une fois sa vie active terminée.

Construisez votre patrimoine

Les prix immobiliers demeurent toutefois très élevés notamment sur la Côte d’Azur, au Pays basque et dans des stations réputées. Dans les stations des Alpes, les prix immobiliers continuent à progresser malgré la crise, signe de l’attrait des Français et des étrangers pour ces zones touristiques. Sur les littoraux, les prix sont deux fois plus élevés que dans les terres, mais le jeu en vaut la chandelle. 

Investir en bord de mer ou investir à la montagne pour sa retraite malgré les prix élevés est une excellente idée permettant d’allier plaisir et rentabilité. Si les investissements immobiliers en bord de mer ne sont pas accessibles à toutes les bourses, il reste des opportunités. On pense par exemple à la Côte d’Albâtre ou des stations balnéaires proposent encore des prix au mètre carré entre 2000 et 2500 euros, de même dans le Finistère. Il y a des possibilités de se construire un patrimoine en bord de mer pour sa retraite.

Miser sur les secteurs avec le meilleur potentiel de plus-value

Trouver de la plus-value, c’est faire le pari de logements dans des quartiers qui vont se transformer et prendre de la valeur, cela veut aussi dire anticiper les futures tendances des Français, leurs besoins, là où la tension locative va continuer à croître dans les prochaines décennies. Une démarche loin d’être évidente. 

Par exemple à Bordeaux avec l’arrivée de la LGV en 2017 et la rénovation des quartiers autour de la gare (Euratlantique) et sur la rive droite, les prix ont augmenté de 50 % en 10 ans. Pour les investisseurs immobiliers installés avant, c’est le jackpot. C’est ce qui se passe aujourd’hui avec les gares du Grand Paris Express (les lignes 15, 16, 17 et 18) du futur métro automatique parisien, les prix ont largement augmenté dans ces secteurs qui autrefois n’attiraient guère. Un nouveau moyen de transport permet de décupler l’attrait et fait augmenter les prix des logements.

Afin de déterminer le futur potentiel d’un bien, il faut être attentif aux tendances démographiques. Aujourd’hui les littoraux et l’Ouest voient leur population augmenter significativement, tout comme les zones transfrontalières, on pense au Grand Genève et à la Haute Savoie. Être attentif aux futurs équipements, à l’installation de zone d’activités, tout ce qui peut donner de la valeur à l’emplacement dans quelques années est . 

L’investissement locatif à l’étranger : soleil et rendement

La France regorge de possibilités, cependant si on veut trouver des taux de rendement vraiment exceptionnels, il faut franchir les Pyrénées.

L’Espagne terre promise des investisseurs

On a beaucoup parlé du Portugal ces dernières années, pourtant depuis 3 ans, l’Espagne est en tête des pays pour y passer sa retraite. Ambiance, cadre de vie et paysage, coût de la vie, prix de l’immobilier, sur tous ces points l’Espagne présente de solides atouts à faire valoir. 

Avec un budget serré, il est tout à fait possible d’investir dans des logements et de percevoir un taux de rendement à deux chiffres. Chez Masteos, on vous propose des logements de ce type à proximité de Madrid ou Valence, dans des secteurs à fort potentiel et au rendement attractif. L’autre avantage de l’Espagne pour un investisseur locatif qui cherche un placement pour sa retraite est qu’une fois l’heure de la retraite sonnée, il est aussi possible de récupérer le logement pour soi et en profiter à son tour. 

C’est le cas de Christian et Marie un couple de retraité qui a investi dans un bel appartement à Valencia. Un appartement qu’il loue les trois-quarts de l’année et qu’ils occupent le reste du temps. Un pied-à-terre à proximité du centre-ville et de la mer.

Investir pour sa retraite, c'est-à-dire acheter une propriété qui va vous rapporter de l'argent et un complément de revenus tous les mois, ça se prépare dès maintenant avec Masteos. Vous avez tout intérêt à vous y prendre tôt pour bénéficier de tous les avantages qu'il y a à investir dans l'immobilier locatif.