Investissement locatif pour la retraite : quelles options ?

Immobilier neuf, ancien, dispositifs fiscaux, investissement pierre-papier, etc. les différents types d’investissement immobilier sont nombreux. Voici nos conseils pour miser sur les biens et les dispositifs les plus attractifs pour votre retraite.

Des retraites de plus en plus minces

Personne n'y aura échappé en 2023, la question des retraites est redevenue centrale dans l'actualité du pays. L'allongement de la durée de travail pour tous jusqu'à 64 ans, un niveau de pension qui peine à suivre l'inflation, autant de facteurs qui n'incitent pas à la confiance.

Beaucoup font, à juste le titre, le choix de réfléchir à compléter leur pension avec un complément de revenus, voire à épargner et placer leur argent pour réussir à partir plus tôt à la retraite. Aux côtés du plan épargne retraite (PER), du plan épargne action (PEA) et de l'assurance-vie, un placement dans l'immobilier demeure une excellente idée pour percevoir plus tard des revenus supplémentaires. En investissant assez tôt dans la vie, vous allez faire fructifier et étoffer votre patrimoine pour passer une retraite sous le sceau de la sérénité.

Dans tous les cas, une fois à la retraite vos revenus vont mécaniquement baisser. Le montant de votre pension de retraite ne correspond qu'à un pourcentage de vos anciens revenus. Si vous voulez maintenir votre niveau de vie, il faut s'y pencher tôt. Heureusement, il y a des solutions comme l'immobilier locatif.

L’investissement locatif : comment ça marche ?

L’investissement locatif pour sa retraite consiste à acheter un bien immobilier et à le placer en location pour en percevoir les revenus. Les loyers tombent tous les mois, ce qui en fait un excellent complément de retraite une fois le crédit immobilier remboursé.

En effet, pour acheter un bien il faut en général contracter un emprunt, ce qui est loin d’être une mauvaise chose. Avec un apport limité par rapport au prix du bien, vous pouvez acheter un logement inaccessible avec votre seule épargne (c’est l’effet levier). Les loyers perçus servent ensuite à rembourser l’emprunt. Et une fois le crédit immobilier payé, vous percevez en totalité les loyers de votre location (moins les charges).

C’est pourquoi il est aussi important d’investir jeune dans l’immobilier en vue de sa retraite au maximum à 45 ans pour ne pas être pénalisé. Un crédit immobilier se rembourse durant 15 à 25 ans. Si on veut profiter d’une retraite sereine et jouir des revenus de plusieurs investissements immobiliers, il vaut mieux démarrer tôt. Mais dans quels types de bien investir ? Tous les logements ne présentent pas les mêmes avantages : ancien, neuf, bien à rénover, logement meublé. 

Investir pour sa retraite maintenant

Comment réussir son investissement locatif dans l’immobilier ancien ?

La très large majorité des biens sur lesquels vous pouvez investir en France correspond à des biens immobiliers anciens. Il en existe une variété infinie depuis les maisons en vieille pierre ayant plusieurs siècles jusqu’aux appartements les plus récents. Comment savoir dans quel bien ancien investir pour sa retraite ?

Bien définir sa stratégie avant de se lancer

L’avantage d’investir dans l’immobilier en vue de sa retraite est qu’on peut imaginer énormément de stratégies différentes.

On peut chercher de la rentabilité le plus vite possible en investissant dans des zones en développement, dans un appartement en colocation ou dans un studio, pour ensuite revendre le bien et avec l’argent réinvestir dans plusieurs investissements, etc.

On peut chercher à se construire un beau patrimoine en investissant dans des centres-villes anciens, mais où la rentabilité est moindre.

On peut aussi acheter un bien placé en location qu’on utilisera pour ses vieux jours, notamment s’il est en bord de mer ou dans un secteur dont on apprécie le cadre de vie.

Bref, vous l’aurez compris à chaque investisseur, sa stratégie pour la retraite.

Et si jamais vous n’êtes pas sûr de quelle stratégie adopter pour votre retraite, il reste une excellente solution : l’investissement clés en main. Plutôt que de s’occuper de votre investissement en tâtonnant, vous déléguez tout à des professionnels dédiés comme Masteos. Chasse immobilière, conseil en stratégie et financement, gestion locative, vous pouvez déléguer toutes ces étapes. Derrière, il ne vous reste plus qu’à encaisser les loyers et construire votre patrimoine en toute tranquillité.

Devenir propriétaire de sa résidence principale avant son départ à la retraite

Pour profiter pleinement de tous vos revenus locatifs une fois à la retraite, il est aussi important de ne plus avoir à supporter un crédit immobilier sur sa résidence principale. Vous ne voulez pas continuer à payer un emprunt ou un loyer à la retraite. C'est pourquoi il aussi essentiel de démarrer tôt pour investir dans l'immobilier.

La location meublée, avantages fiscaux et rentabilité à la clé

Investir dans un meublé ancien présente de gros avantages en tant qu’investisseur. Vous pouvez en effet bénéficier de nombreux dispositifs pour réduire votre impôt sur le revenu tout en étant propriétaire d'un bien en location qui rapporte.

Les loyers d’un meublé sont supérieurs en moyenne de 10 à 20 % à ceux d’une location louée nue. La fiscalité du meublé est aussi très attractive pour les particuliers. En sélectionnant le régime réel dans le cadre du statut fiscal du loueur meublé non professionnel LMNP, vous allez pouvoir déduire toutes les charges locatives de vos revenus locatifs. Il est aussi possible de pratiquer l’amortissement, un outil puissant pour amener son imposition sur son investissement à un très faible niveau.

Au final, il est fréquent d’avoir une imposition limitée en LMNP.

La location meublée est aussi attractive si vous pratiquez la location saisonnière (en AirBnb notamment), même si cela demande un peu de logistique. Vu le prix de la nuitée dans les villes touristiques et les grandes villes, cela peut être très intéressant comme projet d'investissement.

Investir dans un meublé

La location étudiante, idéal pour bien démarrer son patrimoine

3 millions d’étudiants font désormais leur rentrée en France tous les ans. Les besoins en logements sont énormes dans le pays. Et on ne compte pas les étudiants qui n’arrivent pas à se loger. En investissant dans un studio meublé ou un grand appartement transformé en colocation, vous n’aurez pas à subir de vacance locative. À condition que votre bien soit situé à proximité du campus, des grandes écoles et des transports en commun. 

Pour être sûr de trouver preneur, il faut veiller à avoir une bonne localisation et surtout louer son bien meublé (c'est ce que les étudiants et les jeunes actifs recherchent le plus) pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un régime fiscal très attractif afin de réduire votre imposition.

Investir en colocation est aussi une excellente solution pour un particulier. Le prix au mètre carré d’un grand appartement est inférieur à celui d’un studio. Vous pouvez ensuite redessiner l’appartement pour ajouter une chambre par exemple et augmenter sa rentabilité locative. De plus, les colocations ont vraiment la cote dans les grandes villes aujourd’hui auprès des étudiants et des jeunes actifs. Il n’est pas rare d’obtenir 6-7 % de rentabilité nette avec un tel projet.

Pourquoi choisir des biens à rénover pour investir ?

Si vous l’avez manqué, les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements les plus énergivores (classés F ou G au DPE) sont progressivement interdits à la location.

Une excellente opportunité pour les investisseurs pour au moins 3 raisons.

1. Un bien ancien à rénover permet de le remettre aux normes et au goût du jour, sa valeur sur le marché immobilier s’accroît mécaniquement. Vous allez donc pouvoir en tirer des loyers supérieurs et accroître la demande locative.
2. Un appartement ou une maison à rénover, cela veut aussi dire un prix au mètre carré plus bas que pour un logement normal. Les vendeurs sont plus enclins à faire une remise importante, un prix d’achat plus bas va mécaniquement augmenter votre rentabilité locative. Enfin, en achetant un bien à rénover, vous allez accroître le confort du logement et en faire un bien prisé sur le marché locatif.
3. Les locataires font de plus en plus attention à leur consommation d’énergie, un appartement classé A ou B au DPE sera plus prisé qu’un bien mal classé. À l’arrivée, c’est moins de vacance locative pour votre investissement en vue de la retraite et une rentabilité assurée.

Notre avis sur l'investissement locatif dans l'immobilier neuf

Depuis de nombreuses années (moins dernièrement), l’Etat a cherché à favoriser la construction de logements neufs. Plusieurs dispositifs ont été mis en place à destination des investisseurs immobiliers, le dernier en date et le plus célèbre d’entre eux est la loi Pinel. Pour vous inciter à investir dans un bien neuf, vous bénéficiez pendant une durée de 6 à 12 ans d’une réduction d’impôt égale à un pourcentage du prix d’achat du bien. D’autres conditions doivent être respectées : niveau des loyers, respect des normes thermiques, zone d’implantation, etc.

Ce dispositif qui va bientôt disparaître (et sera vraisemblablement remplacé par une sorte de “super Pinel” plus contraignant) n’offre toutefois pas un rendement si intéressant. On estime le rendement locatif d’un Pinel à 3 voire 4 % par an si tout se passe bien. Certes, un bien neuf cela veut dire aucun travaux avant sa mise en location, mais les problèmes se situent autre part.

Les constructions neuves dépendent de la disponibilité du foncier. En clair, on construit rarement sur les meilleurs emplacements, ce qui amène deux problèmes distincts.

• La demande locative (vos locataires) peut être erratique, votre appartement ne sera pas loué et d’autre part une fois la période de défiscalisation terminée en Pinel tous les investisseurs vont être tentés de vendre en même temps causant une baisse du prix dans le secteur.
• La plus-value imaginée sur l‘investissement peut ne pas être du tout au niveau de ce que vous aviez prévu. On vous conseille aussi de fuir les programmes immobiliers dédiés aux investisseurs où la qualité du bâti n’est parfois pas au rendez-vous.

Dans le cadre d’un achat neuf, il faut aussi attendre avant de mettre en location. Un bien neuf acheté en VEFA n’est jamais construit avant plusieurs mois voire plusieurs années… SI on a envie de démarrer dès maintenant son investissement locatif aussi, le neuf n'est pas du tout la solution qu'il vous faut.

L'alternative, le placement en SCPI

L’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI) a vu sa cote monter ces dernières années. Le principe est simple. Plutôt que d’investir dans un bien immobilier concret, vous achetez des parts d’une société qui gère plusieurs dizaines voire centaines de logements en location.

La société de placement répartit ainsi les risques sur l’ensemble de son parc locatif, vous assurant une rentabilité minimum chaque année. Le rendement en SCPI est autour de 4 % en général, bien qu’il varie selon les performances chaque année.

Attention toutefois aux frais cachés quand on adhère à une SCPI, certains frais entament la rentabilité imaginée. Il s’agit davantage d’un produit financier dans une optique de diversification de ses placements pour la retraite à notre sens.

Préparer sa retraite, ça démarre maintenant

Crise ou pas crise, l’immobilier est la véritable valeur refuge, la seule qui va vous permettre de vivre une retraite sereine. Mais pour atteindre un tel objectif, il faut entreprendre les démarches le plus tôt possible. Pour avoir le temps de rembourser ses crédits (sur sa résidence principale et ses autres propriétés en location) et d’être le plus tranquille possible une fois à la retraite. Pour celles et ceux qui hésitent par peur ou méconnaissance, il existe la solution du clés en main. Chez Masteos, on a l’habitude de construire pour nos clients leur patrimoine immobilier de demain en les accompagnant de A à Z sur la totalité de leur projet.

Les avantages de l'investissement locatif pour votre retraite

👉 un complément de revenus tous les mois

👉 des réductions d'impôt, et la possibilité de défiscaliser vos revenus locatifs

👉 bénéficier d'une plus-value à la revente de votre bien

👉 transmettre un patrimoine tangible à vos enfants