T1 ou T2, quel est le meilleur investissement ?

Quelle est la différence entre un studio, un T1 et un T2 ?

Avant de rentrer dans le détail des avantages qu’offrent le studio ou le T2 en matière d’investissement immobilier, il est essentiel de bien définir ces deux formes de logement.

Le studio 

Un studio comprend une seule pièce de vie faisant office de salon, de chambre et une cuisine ouverte (kitchenette). La salle de bains ou salle d’eau se situe dans une pièce séparée. Les WC sont inclus dans la salle de bains ou non.

Le studio comme l’appartement de type T1 doivent posséder une dimension minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,2 mètres et un volume habitable de 20 m3. Ce sont des règles définies par la législation (loi sur le logement décent), tout logement de taille inférieure est de facto exclu de la location.

Le T1

Le T1 pour Type 1 (ou 1 pièce) est souvent assimilé au studio, pour autant il existe une petite différence entre les deux. Le T1 comprend une pièce de vie qui fait aussi salon et chambre. La cuisine est cependant séparée de cette pièce principale. Comme pour le studio, la salle de bains prend place dans une pièce séparée. Les WC sont également inclus ou non dans la salle de bains.

Le T2 

Le T2 pour Type 2 (ou 2 pièces) est composé de deux pièces, une chambre plus une salle principale comprenant la cuisine. La salle de bains est dans une pièce séparée et inclut ou non les WC. 

Pourquoi choisir un studio ou un T1 pour investir dans l’immobilier ?

Le studio est le bien vers lequel les investisseurs immobiliers se tournent en premier. Il y a plusieurs raisons à cette forte attractivité en plus de son prix attractif.

La forte demande locative

Le studio ou le T1, est un logement bénéficiant de la plus forte demande locative en France. Ce sont des biens vers lesquels se tournent les étudiants pour se loger, et quand on connaît le nombre d’étudiants dans le pays, on comprend mieux la demande si élevée pour les studios. 

La France compte près de 3 millions d’étudiants et parmi eux le studio est le type de bien préféré. Les grandes villes étudiantes sont par conséquent des lieux de prédilection pour faire l’acquisition d’un studio/T1. Dans ces villes, vous êtes certains de trouver preneur. D’autant plus si votre logement est installé à proximité d'un campus ou des grandes écoles, et s’il bénéficie de facilités d’accès aux transports en commun.

Aux côtés des étudiants, on retrouve les jeunes actifs qui sont très friands également des studios et des T1. Ils sont à la recherche d’emplacements de qualité en centre-ville. Mais c’est aussi le cas des touristes. Faire le choix du studio pour votre investissement immobilier, c’est bénéficier de la demande des étudiants, des jeunes et des touristes.

Rentabilité locative : avantage studio ?

La question qui intéresse l’investisseur, c’est celui du rendement locatif, logique. À ce petit jeu-là, l’avantage est toujours en faveur du studio ou du T1. Les loyers par mètre carré d’un studio sont supérieurs à ceux d’une surface plus grande. Quand ils sont loués meublés, les studios permettent aussi d’établir un loyer de 10 % en moyenne supérieur à une location louée vide. 

Pour bien se représenter cet écart en termes de rendement locatif, le mieux est encore de continuer avec un exemple.

À Bordeaux, les loyers moyens par types de bien

• 572€ par mois, loyer moyen pour un studio de 20 à 30 m²
• 780€ par mois loyer moyen pour un T2 de 30 à 50 m²

Pour calculer le rendement brut qui correspond à la formule (montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat, on utilise le prix moyen d'achat d'un studio 141 900 euros à Bordeaux, et celui d'un T2, 215 400 euro.

On obtient ainsi : 

• Studio : (572 x 12) / 141 900 = 4,83 % de rendement
• T2 : (780 x 12) / 215 400 = 4,3 % de rendement

La différence n’est pas énorme, cependant comme expliqué plus haut l’avantage est donné au studio. Dans certaines villes, la différence est encore plus marquée.

Nos projets d'investissement dans des studios

160 000 € | Patrimonial | 3,7 % | Nice, France

L'investissement locatif d'Hamza

99 000 € | Patrimonial | 3,3 % | Rennes, France

L'investissement locatif de Victor

88 000 € | Patrimonial | 4 % | Marseille, France

L'investissement locatif d'Emma

Un prix abordable

Le studio est le bien immobilier qui coûte le moins cher sur le marché immobilier.

Pour un premier investissement locatif ou pour les personnes aux capacités plus limitées, il s’agit d’un excellent moyen de mettre un pied dans l’immobilier. Si dans les grandes métropoles les studios dépassent les 100 000 euros, on peut en dénicher de beaucoup moins chers dans les villes moyennes.

La possibilité de jongler entre les types de location

Pour booster la rentabilité locative de votre studio et attirer les étudiants et jeunes actifs qui ne possèdent pas de meubles, l’idéal est de louer votre logement meublé. Les loyers d’un meublé sont en effet plus élevés qu’un logement nu et la fiscalité plus attractive. Dans le cadre du statut fiscal de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire les charges et pratiquer l’amortissement pour réduire fortement votre imposition.

Il est aussi possible de jongler entre un bail étudiant (qui dure 9 mois) et de pratiquer le reste de l’année la location saisonnière à destination des touristes. Ce genre de pratique fait décoller votre rendement à condition que l’emplacement du studio soit prisé. La qualité de l’emplacement initial demeure un marqueur incontournable.

Dans tous les cas, on vous conseille avant tout de louer un studio ou T1 meublé et équipé. C’est indispensable pour répondre à la demande locative étudiante. Les étudiants ne veulent pas rester longtemps et gérer l’ameublement. Vous y gagnerez autant sur le plan de la rentabilité que de la fiscalité.

L’autre point essentiel est selon nous qu’il faut acheter un appartement dans l’immobilier ancien. Les prix au mètre carré du neuf sont beaucoup trop élevés, et en hausse, pour assurer une rentabilité intéressante. Mieux vaut trouver un appartement ancien à rénover et à mettre en location.

Démarrer votre investissement dans un studio

Pourquoi choisir un T2 pour investir dans l’immobilier ?

Un prix d’achat au mètre carré moins élevé

L’intérêt d’acheter un T2 est aussi son moindre coût au mètre carré. Si on reprend l’exemple de Bordeaux.

Les studios possèdent une surface médiane de 26 m² et le prix médian est de 141 900 euros. Ce qui donne 5400 € du mètre carré pour un studio lambda.

Les appartements T2 possèdent une surface médiane de 45 m² et le prix médian est de 215 400 euros. Soit 4780 € du mètre carré pour ce type de logement.

Une différence sensible qu’on retrouve dans toutes les viles. Plus la surface est grande, plus le prix au mètre carré a tendance à baisser.

Une demande locative plus large que le studio

La demande locative pour un T2 demeure très importante. En plus des étudiants, vous pouvez attirer tous les types d'actifs, les couples et retraités. Plus que la proximité des écoles, ce qui compte quand on investit dans un T2, c’est la qualité du quartier. Il faut rechercher un quartier vivant doté de nombreux commerces et services, de parcs et de transports en commun. Un quartier agréable à vivre en somme. 

Les locataires recherchant des T2 souhaitent en général s’installer pour une plus longue durée que dans un studio. Un caractère intéressant qui vous évite les fréquents travaux d’entretien et le turn-over du studio tout en stabilisant le rendement de votre investissement immobilier. 

Le compromis rendement et stabilité

Si on observe notre exemple de Bordeaux, le rendement brut d’un T2 est certes inférieur à un studio tout en demeurant très intéressant. Comparé à un studio où les locataires changent presque tous les ans, le T2 étant destiné à des actifs et des couples offre davantage de stabilité. D’autant que dans les grandes métropoles, le temps de mise en location d’un T2 est tout aussi court qu’un studio.

Dans tous les cas, un investissement dans un T2 implique, moins d’entretien, moins de frais de gestion locative, puisque les locataires sont plus stables et s’installent dans la durée. Le risque de vacance locative demeure très limité. À condition ici aussi de soigner l’emplacement.

Comme le studio, si vous souhaitez booster votre rentabilité et la fiscalité, mieux vaut s’orienter vers la location meublée.

Quels sont les inconvénients à louer des petites surfaces ?

Le studio est le bien locatif le plus prisé des étudiants et des jeunes actifs. Une catégorie de population qui part définition n’est pas encore, ou débute, dans la vie active ce qui signifie que celle-ci va être amenée à déménager fréquemment.

Pour une location étudiante, il est possible qu’à chaque rentrée scolaire il faille trouver un nouveau locataire. Ce n’est a priori pas bien grave puisque la demande locative est très forte sur des biens de ce type. Le hic c’est qu’il faut payer des frais d’agence, si vous avez délégué la gestion locative (état des lieux d’entrée et de sortie, rédaction du bail…).

Un changement de locataire fréquent, c’est plus de réparations et plus de frais d’agence

Toutefois, un turn-over important implique davantage d’entretien dans le logement. Chaque année ce sont des petites réparations à effectuer, voire une plus grosse rénovation à intervalle régulier. Avec un studio loué meublé, ce qu’on vous conseille de faire vu les avantages fiscaux, votre mobilier obligatoire en LMNP va se détériorer plus vite aussi.

Ce sont des contraintes qu’il faut avoir à l’esprit et qui entament un peu la rentabilité de votre location. 

En résumé

L’investissement dans un studio, un T1 ou un T2 demeure une excellente opération immobilière. Les loyers sont élevés tout comme le rendement locatif, et il s’agit de biens qui se revendent facilement. 

Le studio est très demandé par les étudiants tandis que le T2 attirera une clientèle plus large, mais son coût d’acquisition et plus élevé. L’investissement locatif dans un studio est une stratégie à rendement élevé tandis que l’investissement en T2 permettra de mener une stratégie plus équilibrée.

Ce qui compte pour ces deux types de bien, c’est la zone géographique où vous achetez. Il faudra viser des métropoles, des villes attractives ou des bassins d’emploi dynamiques, des lieux de vie où la tension locative est forte.

Dans les deux cas, il s’agit d’un bon projet d’investissement, le seul élément qui compte et au final votre capacité d’emprunt. Le T2 demandera une assise financière plus importante au départ.