Propriétaire et locataire en même temps, c'est possible ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est suffisamment souple pour être réalisable tout en demeurant locataire. On vous explique comment vous y prendre.

Pourquoi rester locataire plutôt que de devenir propriétaire ?

À cause de la hausse des prix immobiliers durant la dernière décennie dans les grandes villes, le nombre de mètres carrés qu’il est possible d’acquérir a drastiquement diminué.

Parallèlement le budget pour devenir propriétaire, même d’une petite surface s’est envolé. Les taux d'intérêt ont en effet augmenté de manière incroyable en 2 ans, pénalisant le budget de chacun. Pour beaucoup d’entre nous, la question se pose alors, est-il plus avantageux de rester locataire ou de devenir propriétaire de sa résidence principale ?

Est-il plus rentable d'être propriétaire ou locataire ?

Le courtier en ligne Meilleurtaux avait publié une étude en 2022 pour savoir au bout de combien d’années, il est plus rentable de devenir propriétaire au lieu de rester locataire dans une ville. Un calcul qui prend en compte différents éléments comme le prix d’achat moyen au m², le montant de la taxe foncière (à la charge du propriétaire) ainsi que les différentes charges (frais d’acquisition), etc. 

Résultat, la moyenne nationale est de 13 ans et 8 mois pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale.

Cependant les écarts sont énormes en fonction des communes. À Nîmes par exemple, il est intéressant de devenir propriétaire si on reste 2 ans, 6 ans à Grenoble ou au Havre,  mais 20 ans à Rennes, 23 ans à Bordeaux ou encore 28 ans à Paris et Angers.

Un nombre d’années qui n’a cessé d’enfler depuis la fin du Covid, dans chaque grande ville il faut compter plusieurs années supplémentaires pour qu’acheter soit considéré comme rentable. À Rennes, la durée de détention pour que l’achat d'une résidence principale soit rentable a été multipliée par 4 en 20 ans par exemple.

Acheter sa résidence principale, des conditions d'achat compliquées

Dans la plupart des grandes métropoles du pays, il est devenu extrêmement difficile de devenir propriétaire de son logement. Paris, Lyon, Bordeaux ou Rennes sont autant de métropoles où votre budget d’achat doit être conséquent pour obtenir un logement de taille moyenne (69,4 m² en moyenne en France). 

Si vous envisagez d’acquérir une telle surface, comptez 700 000 euros à Paris ou environ 450 000 euros à Bordeaux, des montants inaccessibles à la majorité des ménages. En termes de revenus à Paris, il faut gagner 8 000 euros par mois pour obtenir un crédit pour acheter une surface de 70 m²… Avec un budget moyen, difficile d’espérer autre chose qu’un studio ou une chambre de bonne.

Quel intérêt à rester en location ?

La location serait un investissement à perte et chaque mois ce serait autant de loyers qu’on jette par les fenêtres. Pourtant à y regarder de plus près, la location présente quand même des avantages pour beaucoup de profils.

Une location, c’est moins de tracasseries financières, pas de charges de copropriété, pas de taxe foncière et avec la suppression de la taxe d’habitation, il n’y a plus de fiscalité sur la location. Il y a certes des frais d’agence ainsi que le dépôt de garantie quand vous changez d’appartement, mais cela n’est pas fréquen. Et leur montant n’a rien à voir avec les charges que supporte un propriétaire.

La location est aussi un mode d’hébergement plus souple, selon le type de bail, vous pouvez donner congé rapidement à votre propriétaire. 1 mois pour un bail meublé ou en zone tendue ou 3 mois de préavis pour un bail de location vide. C’est donc l’idéal si vous êtes professionnellement appelé à déménager régulièrement. Au-delà des questions financières, en temps que jeune actif qui n’a pas encore fondé un foyer, la location reste le type d'hébergement à privilégier. 

Les loyers sont revalorisés chaque année, mais moins que l’inflation et à un rythme inférieur à la hausse des prix de l’immobilier. Si bien que pour un loyer abordable, vous pouvez loger dans un appartement ou une maison qui vous serait inaccessible via l’achat immobilier. Le seul bémol est la forte tension locative dans les métropoles et à proximité qui rend parfois compliqué de trouver un logement.

Devenir propriétaire tout en étant locataire avec l’investissement locatif

Mais au lieu de simplement continuer à louer en attendant de pouvoir acheter, il existe une solution alternative. Investir dans l’immobilier pendant qu’on est locataire, la solution n’a rien d’utopique et beaucoup des clients Masteos privilégient cette solution surtout les habitants des grandes métropoles telles que Paris ou Bordeaux.

Ils ont investi tout en restant locataire

L'investissement locatif de Caroline

L'investissement locatif de Victor

L'investissement locatif de Thierry

De plus en plus d’investisseurs locataires

D’après un courtier immobilier en ligne, 31 % des demandes de financement à Paris pour un investissement locatif viennent de locataires. Alors qu’à l’échelle nationale le chiffre est à peine de 10-11 %. Les salaires des actifs sont plus élevés à Paris qu’en région, toutefois ils ne permettent que de devenir propriétaire d’un micro-bien dans la capitale. 

En revanche, avec leur salaire de Francilien, il est plus facile d’accéder à la propriété en région ou dans une ville moyenne. Les prix immobiliers en région sont beaucoup plus abordables et offrent une excellente rentabilité locative. Cela permet de gagner en stabilité et de se construire en patrimoine, sans sacrifier tout son argent en loyer.

Les avantages de la propriété immobilière

On vous l'accorde, la sécurité d’un chez soi et quelque chose de fondamental dans l'esprit des Français. Pour la très grande majorité, immobilier rime avec sécurité et patrimoine stable.

On possède quelque chose de concret, un appartement ou une maison, qui rassure, surtout quand on quitte la vie active pour la retraite et que le bien est remboursé. Cela donne une sécurité financière pour l’avenir et un bien à transmettre à ses descendants.

Dans quoi investir en tant que locataire ?

Vous disposez d’un vaste panel de biens et de véhicules d’investissement en France pour acheter en restant locataires. L’immobilier ancien bien évidemment, mais aussi l’immobilier neuf et des biens plus atypiques, voire des parts de sociétés immobilières avec les SCPI. Et si vous n'avez pas le temps de consacrer au sujet, il reste la solution de l'investissement clés en main.

La question du budget d’achat

La question du budget demeure fondamentale pour investir, surtout quand on est locataire, puisque votre banquier va analyser vos finances. À moins que vous soyez en capacité d’acheter cash avec suffisamment d’argent de côté.

Si vous prenez un crédit immobilier, votre taux d’endettement doit demeurer en dessous de 35 %, quand on cumule mensualité de loyers et mensualité de crédit cela peut être problématique. Autant il était très facile d’investir en prenant un crédit il y a quelques mois avec les taux très bas, autant aujourd’hui la situation s’est complexifiée.

Pourtant avec un très bon apport financier et en prenant un crédit de longue durée pour baisser les mensualités, vous devrez être en mesure d’investir dans une petite surface, de type studio, T1, voire T2 en région. Des logements très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs et pour lesquels la demande est forte tout le temps.

Trouver un excellent emplacement

En réalisant un investissement locatif, on peut aussi balayer un spectre plus large de logements que lorsqu’on souhaite être propriétaire. On n’est pas obligé d’investir dans la ville dans laquelle on habite ni dans un bien sur lequel on a eu un coup de cœur, ce qui ouvre de vastes possibilités.

Au contraire, on peut rechercher de la rentabilité locative à un niveau intéressant voire espérer l’autofinancement, c’est-à-dire que les mensualités du crédit immobilier sont couvertes par les loyers. Beaucoup de villes moyennes permettent d’atteindre un rendement locatif brut de 6 à 8 %, un chiffre intéressant, bien supérieur au 3 ou 4 % de Paris. 

Le tout est de positionner votre investissement dans un secteur où la demande locative est forte toute l’année. Un centre-ville, la proximité avec un campus, la présence de transports en commun sont des atouts conséquents. Il faut que votre bien soit loué toute l’année et éviter autant que possible la vacance locative.

Investir dans une autre ville que là où on réside n’est pas non plus complexe en passant par une offre de gestion locative professionnelle. Vous déléguez la gestion de votre bien à une agence qui se charge de mettre en location et d’administrer votre logement.

En accompagnant votre location d'une assurance loyers impayés vous vous prémunissez aussi contre tout risque locatif. Enfin, avec un budget modéré, il est tout aussi possible d’investir en Espagne, un pays où le prix de l’immobilier est moins élevé. D’autant plus que dans la péninsule ibérique les taux de rentabilité frôlent les deux chiffres régulièrement.

Faire des travaux pour optimiser la rentabilité

L’autre atout de l’investissement immobilier, c’est la possibilité de faire des travaux de rénovation. En tant que propriétaire et sans que cela ne soit contraire aux règles de la copropriété, vous allez pouvoir modifier le logement. C’est particulièrement utile lorsque vous souhaitez doper la rentabilité locative.

Les travaux de rénovation sont l’un des meilleurs moyens d’adapter le bien pour les futurs locataires et de le remettre au goût du jour. D'ailleurs il existe des aides financières pour vous accompagner dans cette démarche, pensez à vous renseigner sur le sujet.

L’autre avantage est qu’un logement à rénover classé G au DPE aura un prix de vente en moyenne 15 % inférieur à un bien d’une surface équivalente, mais avec un meilleur DPE. La rénovation est l’occasion de payer donc moins cher et d’améliorer la classe énergétique pour les remettre en location.

Mais vous pouvez aussi revoir l’agencement de votre bien, pour dégager une pièce supplémentaire (chambre, salle de bains) ce qui est  très intéressant dans le cas d’une colocation. Libre à vous d’imaginer les meilleures solutions pour maximiser la rentabilité de votre investissement.

Optimiser sa fiscalité

Loin d’être anodine, la question de la fiscalité est centrale dans un investissement locatif. Une bonne fiscalité vous permettra de gagner des points de rentabilité en payant peu d’impôts. La location meublée a souvent la faveur des investisseurs locatifs, car elle est plus rentable. 

La demande locative est supérieure dans un logement meublé, ce qui limite le temps de vacance entre deux locations. Le statut du loueur meublé non professionnel est aussi très attractif puisqu’avec le régime réel vous déduisez de vos revenus, les charges locatives et l’amortissement du bien. Avec une bonne gestion de votre LMNP, vous allez réduire votre imposition facilement. N'hésitez pas à vous faire accompagnement par un expert comptable pour maximiser votre rendement locatif.

De manière générale, l’avantage de l’investissement immobilier est la pléthore de lois pour défiscaliser tout accédant à la propriété. Loi Pinel dans le neuf, loi Denormandie dans l’ancien, loi Malraux pour le patrimoine historique, il existe de nombreux dispositifs vous permettant de réduire vos impôts une fois l’investissement réalisé. 

D’autres types d’investissements

Il est aussi possible d’investir dans d’autres types de bien comme une place de parking (ou un garage), un véhicule d’investissement disposant d’un très bon rendement (+ de 7 %) et très accessible. Il faut compter en moyenne 40 000 euros pour acquérir une place de parking en Île-de-France, moitié moins en province. La gestion d’un tel bien est aussi quasi inexistante en comparaison d’une location classique.

Investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) a aussi la cote à l’heure actuelle. La rentabilité est correcte de plus de 4 % et surtout vous ne faites pas l’acquisition d’un logement, mais de parts dans une société qui investit dans l’immobilier. Il y a un aspect sécurisant, cependant les frais de gestion sont loin d’être négligeables.

Une autre formule qui a son intérêt pour investir est de le faire à plusieurs. Investir en couple, entre amis ou en famille via une SCI ou une SARL de famille est un excellent moyen de gonfler sa capacité d'achat pour acquérir un bien.

Bilan : locataire ou propriétaire que choisir ?

L'immobilier locatif n'est pas un placement uniquement réservé à ceux déjà propriétaires de leur résidence principale. En tant que locataire, il existe des solutions pour vous permettre d'investir dans l'immobilier.

Une petite surface en région, un bien à l'étranger, se mettre à plusieurs si vous n'avez pas assez d'économies sont d'excellents moyens pour réussir cette opération.

Même dans un contexte de crise, l'immobilier est une valeur refuge et que vous y soyez locataire ne change rien. On a tous intérêt à placer son argent dans quelque chose de concret qui ne perd pas de valeur dans le temps.