Baisse des prix immobiliers : à quoi s’attendre en 2023 ?

Un marché immobilier resté dynamique en 2022

Avant de s’attaquer à ce que nous réserve en détail l’année 2023, petit retour sur ce qu’il s’est passé en 2022.

Avec 1,1M de transactions, 2022 a encore été une excellente année pour l’immobilier en France. Elle fait suite à plusieurs années hors norme. 2023 devrait enregistrer une chute des ventes, même si on estime que le nombre de transactions restera élevé autour de 900 000. Ce qui reste en soi un très bon chiffre.

Pour les Notaires de France, la baisse loin d’être violente ressemblera plutôt à un atterrissage après des années exceptionnelles. Le contexte inflationniste et la baisse des taux vont peser sur les possibilités d’achat et d’investissement des ménages.

Plutôt qu'une baisse brutale des prix, on devrait assister à un atterrissage en douceur

En 2022, le prix des logements anciens a progressé en moyenne de 6,8 %. Le prix des appartements anciens a augmenté de 7,6 % en Province et de 0,7 % en Île-de-France. Pour les maisons la croissance a été spectaculaire avec une hausse de 9 % sur tout le territoire hormis l'IDF. À l’inverse de Paris, les zones rurales connaissent ainsi une réelle attractivité, la maison est un type de bien très prisé. Le besoin d’espace et de verdure, l’éloignement des métropoles saturées est un effet direct de la crise du Covid, ce qui booste la demande.

Depuis juin, le marché a pivoté et les prix ont commencé à décroître. Une tendance logique après des années de forte hausse. Dans de nombreuses villes, on a atteint une sorte de plafond de verre. Les prix trop élevés ont simplement commencé à diminuer pour être de nouveau en adéquation avec les besoins réels du marché.

La régularisation des prix témoigne plutôt d’un marché immobilier sain. Pour les acheteurs, le risque se situe au niveau des taux d'intérêt, dont la forte remontée les empêche d’accéder au crédit. Les banques octroient de moins en moins de prêts immobiliers. Plus que la baisse des prix, c’est la grosse problématique de 2023 pour les acquéreurs.

Une baisse des prix jusqu’à 10 % en 2023 ?

Chacun y va de son analyse pour dire de combien sera la baisse des prix en 2023.

La question ne fait plus de doute, le sujet étant de savoir s’il faut s’attendre à une chute importante ou un simple atterrissage des prix après des années de fortes hausses.

Quoi qu’il en soit, il est certain  que nous sommes entrés dans un cycle baissier dans beaucoup de zones. À l’échelle du pays, les prix devraient néanmoins croître, mais de manière modérée (2 à 3 % vraisemblablement).

On s'attend à une croissance modérée de 2 à 3 % des prix en moyenne, avec de forte disparité entre les grandes métropoles et les villes moyennes

Ce qu’il faut garder en tête est que les ménages français ont besoin de logements, de l’ordre de 500 000 par an. Et que l’immobilier neuf pallie mal cette demande, avec à peine 90 000 constructions en 2022. Les Français se tournent par conséquent vers l'ancien, ce qui maintient les prix à des niveaux élevés. Il n’y aura donc pas de risque d’effondrement du marché immobilier, nous ne sommes pas dans une bulle spéculative, mais dans un marché de la demande.

Une baisse des prix, c’est de manière mécanique un rendement locatif qui augmente. Pour chaque pourcentage de prix en moins sur un bien, votre rentabilité augmente. Voilà pourquoi 2023 sera encore une année au cours de laquelle vous aurez tout intérêt à investir dans l'immobilier.

Des situations constatées selon les métropoles

Pour la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) la baisse devrait être de 5 % des prix, surtout dans les grandes métropoles où les prix ont explosé ces dernières années : Bordeaux, Rennes, Nantes, Lyon. Dans ces villes le plafond est déjà atteint et le déclin a été amorcé dès le 2e semestre 2022. 

-0,9 % pour les prix immobiliers à Lyon au 4e trimestre, -2,4 % à Bordeaux ou encore - 3 % à Rennes, des baisses non négligeables ont aussi eu lieu à Toulouse -1,3 % et Strasbourg -2,9 %. Pour le réseau Laforêt, les prix vont baisser de 2 à 3 %, le réseau l’Adresse parle de 5 %.

Seules les métropoles de Lille, Montpellier, et Marseille voient leurs prix continuer à croître. Dans la ville de Marseille ,la croissance devrait se maintenir parce que le rattrapage des prix par rapport aux villes de même taille n’a pas encore été fait.

Des villes moyennes qui ont la cote

La donnée à retenir pour 2023 est que les métropoles apparaissent moins attractives pour les acheteurs. La forte augmentation des prix après la crise Covid (et pas seulement), et la hausse actuelle des taux d’intérêt diminuent le pouvoir d'achat immobilier dans ces villes.

Les banques freinent les projets des acquéreurs que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Les difficultés d’accès au crédit vont se poursuivre en 2023 rendant l’accession à la propriété plus difficile pour une large part de la population, surtout dans les agglomérations où les prix sont déjà très élevés. Même les meilleurs profils d'emprunteurs sont touchés.

Les villes moyennes depuis la crise du Covid ont de plus en plus de succès auprès des Français. En effet, elles cumulent les avantages en termes d’activités, de services et de qualité de vie (verdure, moins de bouchons et de pollution, etc.).

Il ne faut pas non plus sous-estimer les effets du télétravail de plus en plus demandé par les actifs, surtout chez les jeunes (18-34 ans). Une tendance qui les pousse à s’éloigner des métropoles saturées et embouteillées pour des villes moyennes à taille humaine. Des  lieux où ils retrouvent aussi des prix et des loyers plus abordables. 

Les villes moyennes devraient en conséquent observer une progression des prix au détriment des plus grosses agglomérations, une vraie tendance de fond.

Paris et l’Île-de-France

Amorcée depuis plus de 12 mois, la baisse des prix sur Paris (-1 % sur 1 an) se poursuivra en 2023. Il ne faut pas s’attendre à un effondrement du marché là non plus. Plutôt à un rééquilibrage progressif, on est toujours sur des prix moyens qui dépassent les 10 000 euros du mètre carré dans la plupart des arrondissements.

L’avantage du marché parisien est que la capitale reste très demandée que ce soit par les étudiants et les actifs tant elle concentre les sièges sociaux et les services. Les besoins en logements y sont très élevés et le marché du neuf quasi inexistant intramuros. Pour un investissement locatif, la capitale demeure la ville idéale pour se constituer un patrimoine dans le temps. Même si la progression de la taxe foncière prévue en 2023 (qui double) va grever encore davantage la rentabilité locative.

Il est en tout cas plus courant pour les acheteurs de négocier les prix à Paris, ce qui n’était pas le cas jusqu’à récemment. Un signe que le rapport de force entre vendeur et acheteur s’est inversé sur le marché parisien.

La situation est plus contrastée dans le reste de la région selon les villes. Si l’élévation des prix devrait être modérée, voir stable en première couronne, ces derniers devraient  augmenter en banlieue notamment pour les maisons.

Les villes touristiques

Les stations de ski et les stations balnéaires ont toujours la cote. Après une augmentation de près de 10 % des prix immobiliers dans les stations les plus prisées, la croissance des prix devrait toutefois ralentir. Les littoraux, surtout la façade ouest sont très recherchés même si on semble aussi avoir atteint un palier. 

À Vannes (+7 %), les Sables-d’Olonne (+6,5 %) ou Biarritz (+ 6 %), l'augmentation a été forte en 2022. Pourtant, sur les dernières semaines, on note aussi des signes de fléchissement du marché. Des baisses très modérées qui devraient subsister au moins pour tout le début d’année 2023.

Dans quelles proportions ? C’est encore un peu tôt pour le dire.

Les erreurs à ne pas commettre en 2023

Attendre éternellement que les prix baissent pour acheter

Vous êtes beaucoup à espérer que les prix immobiliers vont baisser en 2023 avant de faire une offre d'achat.

On vous le dit tout de suite, il n’y aura pas krach sur le marché français.
N’espérez pas une chute brutale de 20 ou 25 % des prix. Une stagnation voire une baisse modérée des prix immobiliers, voilà ce qu’on peut attendre.

L’explication tient en quelques mots.

Les besoins de logements en France demeurent très élevés. Chaque année, il faudrait construire 500 000 nouveaux logements neufs pour répondre entièrement à la demande. Ce qui n’est pas le cas. Les acheteurs se reportent fatalement sur le marché immobilier de l’ancien pour trouver où se loger. La forte demande maintient en conséquent les prix à des niveaux élevés.

Penser que la baisse des prix accroît votre capacité d’emprunt

L’autre donnée de 2023, c’est la hausse des taux d’intérêt. 

On n’y était plus habitué ces dernières années, mais celle-ci va se poursuivre au moins pendant le premier semestre 2023, et les taux moyens sur 20 ans dépasser 3 %. 

Conséquence directe : un coût du crédit croissant, des mensualités plus importantes et un accès au prêt immobilier plus limité. La baisse des prix en 2023 ne va pas compenser la hausse des taux, même avec une chute de 5 %, vous dépenserez plus d’argent pour devenir propriétaire à cause des taux d’emprunt en forte croissance.

Exemple :

• En 2022, prendre un prêt à 1,5 % de 200 000 euros sur 20 ans coûtait 31 622 € : coût de l’opération 231 622 euros
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• En 2023 prendre un prêt à 3,5 % 180 000 euros sur 20 ans (dans l’hypothèse d’une baisse catastrophique des prix de 10 % en 2023) vous coûtera 70 543 € : coût de l’opération 250 543 euros

Même avec une baisse des prix  de 10 %, vous allez quand même dépenser plus d'argent dans le crédit.

3,5% c'est le taux d'emprunt attendu au printemps, alors pourquoi attendre autant ?

La baisse des prix en 2023 ne compensera pas la hausse des taux d'intérêt, votre prêt va juste coûter de plus en plus cher

Le taux d’usure, qui tarde à être revalorisé, pénalise également de plus en plus de demandeurs de prêt. Autant de raisons qui poussent à ne pas attendre la hausse des taux pour réaliser son projet d’achat. Chaque mois attendu, ce sont des milliers d’euros en plus qui vont peser sur le coût total du crédit et toujours plus de difficultés pour obtenir un prêt.

La bonne nouvelle cependant est qu’avec une inflation à 8 % et des taux d’intérêt à 2,5 % cela veut dire que vous empruntez avec des taux négatifs. Vous gagnez de l’argent en empruntant puisque le coût de l’argent diminue. Il y a quand même quelques bonnes nouvelles en ce début d'année.