Complément de revenu pour la retraite : le choix de l’immobilier

Comment obtenir un complément de revenus à la retraite ?

La crise lié la réforme des retraites qui a animé la première moitié de l’année 2023, l’incertitude permanente sur le niveau des pensions… Autant de facteurs qui n’incitent guère à la confiance dans l’avenir des retraites à répartition. Pour compenser la baisse de ses revenus à la retraite, vous disposez cependant de plusieurs options.

Le plan épargne retraite (PER), le plan épargne action (PEA), ou encore l’assurance-vie sont très utiles pour compléter ses revenus, tout comme l’immobilier. Selon nous, l'immobilier locatif est véritablement la pierre angulaire d'une retraite sécurisée. Un moyen de profiter d’une retraite sereine en maintenant un bon niveau de vie.

Acheter sa résidence principale, un indispensable

Certes, cela peut paraître évident dans un pays qui compte 60 % de propriétaires de leur résidence principale, mais posséder sa résidence principale est essentiel lorsqu’on arrive à la retraite. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous n’avez plus de loyers à verser chaque mois, et idéalement, vous avez aussi remboursé votre emprunt immobilier. 

Acheter tôt sa résidence principale permet de dégager une marge de manœuvre intéressante pour acheter d’autres biens immobiliers et les rembourser avant ses 64 ans. Mais c’est aussi une manière, si vous vous débrouillez bien, de construire un patrimoine immobilier pour partir plus tôt à la retraite. Plus vous possédez de biens immobiliers en location, plus vous générez une rente mensuelle intéressante. 

Posséder sa résidence principale est aussi pertinent dans l’optique d’une revente afin de percevoir une plus-value au passage. Vous pourrez ainsi acheter plus grand avec cette plus-value ou mieux situer pour vos vieux jours.

Démarrer son investissement

Quels sont les avantages de l’investissement locatif en vue de sa retraite ?

Les loyers d’une location sont un complément de revenu idéal pour une retraite. Ces revenus sont à la fois stables et sécurisés et augmentent en suivant l’inflation. D'autant plus que l’immobilier locatif offre la possibilité de diminuer sa fiscalité et l’imposition sur ses revenus locatifs. Vous êtes gagnant sur tous les tableaux.

Un financement grâce au crédit immobilier

À la différence d’un PEA, d’un PER ou de l’assurance-vie, un investissement locatif, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier que l’on place en location, peut être financé via un crédit. L’emprunt immobilier souscrit auprès d’un établissement bancaire permet avec une somme limitée (l'apport financier), aujourd’hui 20-25 % du prix d’achat du bien, d’obtenir un prêt immobilier pour financer son investissement (l'effet de levier). Aucun autre placement n’offre une telle facilité de financement.

Un potentiel de prise de valeur unique

On ne va pas vous le cacher, la période actuelle n’est pas au beau fixe pour l’immobilier. Les prix baissent dans de nombreuses villes. Pour autant, faut-il arrêter d’investir ? Non, et ce, pour plusieurs raisons. 

Investir dans l’immobilier, c’est investir sur le long terme. Si les prix baissent légèrement aujourd’hui, on est loin d’un effondrement immobilier. Sur le temps long, lorsqu’on détient son bien pendant 10, 15 ou 20 ans, les prix augmentent en France. Il y a plus de demandes en logements que de biens disponibles, un facteur qui tire toujours les prix vers le haut. Faire un investissement locatif, à condition de sélectionner avec soin l’emplacement, c’est être sûr de bénéficier à la revente d’une plus-value.

Un excellent moyen de réduire vos impôts

On n’y pense pas forcément, mais un investissement immobilier est aussi intéressant dans l’optique de réduire son imposition. A priori, c’est contradictoire parce que, qui dit plus de revenus (les loyers de vos locataires), dit plus d’impôt. Mais dans les faits, il existe des dispositifs et des façons de diminuer voire de faire disparaître l’imposition de ses revenus locatifs et de diminuer son impôt sur le revenu.

Les dispositifs de réduction d’impôt

L’État français a mis au point une multitude de dispositifs pour concilier investissement dans l’immobilier et réduction d’impôt. Des dispositifs incitatifs de différentes natures et aux avantages variés. On passe en revue les principaux outils dont vous pouvez bénéficier.

• Loi Pinel. Pour investir dans l’immobilier neuf et profiter d’une réduction d’impôt égale à un pourcentage du prix d’achat, 9, 12 ou 18 % dans la limite de 300 000 euros et pendant une période déterminée. Une période durant laquelle vous vous engagez à louer votre logement à un tarif défini par l’administration.
• Loi Malraux. Pour investir dans un bâtiment ancien qui a de gros besoins de rénovation et profiter d’une réduction d’impôt égale à un pourcentage du montant des travaux. C’est un dispositif avant tout destiné aux investisseurs avec des moyens conséquents, l’autre intérêt est que les avantages de la loi Malraux n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
• Loi Denormandie. Pour investir dans une ville moyenne et dans un logement qui a besoin d’une rénovation. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération immobilière. Le pourcentage de réduction d’impôt avec la loi Denormandie est ensuite calculé sur ce prix d’achat avec les travaux. Vous bénéficiez des mêmes conditions en termes de réduction d’impôt qu’avec la loi Pinel.
• Loi Girardin. Pour investir dans les collectivités territoriales d’outre-mer et défiscaliser, elle se décline en plusieurs catégories (pour les industries, pour l’immobilier neuf…). Il s’agit par exemple d’investir dans un logement neuf placé en location et de percevoir en retour une réduction d’impôt plus avantageuse que pour un investissement en métropole.

La fiscalité de la location 

Sans utiliser de dispositifs spécifiques, il est tout à fait possible de réduire son imposition simplement en investissant dans l’immobilier ancien en France. Que ce soit pour une location nue ou une location meublée, les différents régimes fiscaux proposés peuvent diminuer vos impôts voire les faire disparaître dans certaines circonstances. 

Pour résumer, vous disposez de deux options, profiter d’un abattement fiscal forfaitaire sur votre revenu (micro-foncier ou micro-BIC), ou profiter d’un régime plus complexe mais ô combien plus avantageux le régime réel. 

Le régime réel vous permet de déclarer tous les frais et charges que vous subissez (frais de gestion locative, de copropriété, travaux d’entretien, assurance d’emprunt, etc.), des frais que vous déduisez de vos revenus locatifs. Auxquels s’ajoutent deux dispositions particulières le déficit foncier en location nue et l’amortissement en location meublée, pour diminuer l’imposition sur vos revenus locatifs et votre impôt sur le revenu.

De manière générale, à Masteos, nous recommandons la location meublée sous le statut de loueur meublé non professionnel. D’une part, les loyers de la location meublée sont plus élevés et l’attractivité auprès des locataires plus importante. D’autre part, ce statut permet d’accéder au régime fiscal réel et de ne subir qu’une faible imposition. De quoi devenir propriétaire d’un beau patrimoine immobilier sans augmenter sa fiscalité. 

Les autres avantages de l’investissement locatif

Complément de revenus avec les loyers, prise de valeur avec la plus-value à la revente, fiscalité avantageuse, c’est déjà bien, toutefois ce ne sont pas les seuls atouts de l’immobilier locatif.

Acquérir un patrimoine immobilier avant la retraite est aussi intéressant dans l’optique d’une transmission à ses enfants. Un appartement, une maison, ce sont des biens concrets que vous pouvez léguer et dont vos enfants profiteront à leur tour, ce qui est loin d’être le cas des placements financiers.

Les inconvénients de l’immobilier locatif

Il ne faut pas pour autant sous-estimer les difficultés potentielles d’un investissement immobilier. Il y a une question de délai, cela prend du temps, comptez plusieurs mois entre le moment où vous décidez de vous lancer et la mise en location du bien. Cela demande aussi de l’énergie, définir la meilleure stratégie adaptée à sa situation, trouver le bon emplacement, le bon bien, faire des travaux de rénovation, gérer l’ameublement.  

La gestion locative

Afin d’économiser de l’argent et essayer de dégager une rentabilité élevée, beaucoup de propriétaires gèrent seuls leur location. C’est l’idéal quand on habite à côté et qu’on a le temps sur son temps libre. Dans les faits, c’est difficile de concilier vie active et gestion locative efficace, les tâches sont rapidement redondantes et chronophages. Autre point à souligner, les meilleurs emplacements en matière de rendement locatif ne sont certainement pas à côté de chez vous… la gestion locative professionnelle devient donc rapidement indispensable.

Les coûts supplémentaires

L’investissement immobilier engendre des coûts supplémentaires loin d’être négligeable. D’une part, la rénovation du logement lorsque vous investissez dans l’ancien, même si vous pouvez déduire de vos impôts le prix des travaux. Il y a aussi le petit entretien à prendre en compte et moins fréquemment le coût de la remise en état du logement, dès que les locataires changent. 

Le risque d’impayés

C’est très clairement le danger majeur de l’investissement locatif. Pas de loyers, cela signifie aucun complètement de revenus ce mois-ci. Et si la situation perdure, cela peut devenir critique. Un mauvais payeur met en péril toute la rentabilité de votre investissement. L’important est de prévoir une assurance loyers impayés, ce sont des frais supplémentaires, mais cela permet de se prémunir en cas de non-paiement.

L’immobilier locatif est l’un des meilleurs placements en vue de sa retraite. Il a l’avantage d’être stable et sécurisé, vous garantissant un complément de revenus sur le long terme. Et le jour où vous ne voulez plus de l’appartement ou de la maison placée en location, vous pourrez revendre ce bien et en tirer une plus-value. Dans une optique de diversification de placement, l’immobilier a donc toute sa place. Si vous manquez de temps et d’énergie, il existe toujours la question du clés en main avec Masteos pour éviter les erreurs. Vous êtes accompagné de A à Z sur votre projet d’investissement, de quoi gagner en tranquillité en vue de se créer un patrimoine pour sa retraite.