Et si c’était le bon moment pour investir ?

Baisse des prix, hausse des prix où en est-on ?

Personne ne l’aura raté, 2023 a été une année de chute des prix des logements dans beaucoup de villes. Une baisse inédite depuis la crise des subprimes de 2008. -1,9 % au 3e trimestre ou encore -4 % au 4e trimestre 2023 en France métropolitaine en moyenne.

D’après le réseau d’agences immobilières Century 21, la baisse des prix au mètre carré à Paris a été de 9 % entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024.

Une baisse significative que l’on constate aussi dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux. Autant d'agglomérations qui s’étaient fortement appréciées ces dernières années. La chute a été d’autant plus brutale avec le retournement du marché immobilier. À l'inverse, dans des villes moyennes, où la hausse avait été plus modérée, la baisse a été légère et la correction des prix s’est faite à la marge.

Toutefois, depuis le début d'année, certains grandes villes voient leurs prix au mètre carré remonter. Selon Bien’Ici, depuis janvier, l’augmentation des prix est de +3,8 % à Caen, 1,8 % au Havre, 1,7 % à Boulogne-sur-Mer ou encore 0,2 % à Rennes. Mais c’est Calais qui a la palme des hausses sur ce début d'année avec +6,2 %.

A Bordeaux, Lille ou Strasbourg, la baisse est de 0,1 % signe que les prix ont atteint un plancher et devraient repartir à la hausse.

👉Si la reprise n’est pas encore totalement au rendez-vous. Il y a des signes encourageants. Les hausses de prix dans plusieurs grandes villes laissent présager une prise de valeur potentielle en investissant dès maintenant.

Les vannes du crédit se sont rouvertes !

Après une année 2023, disons-le franchement, catastrophique pour ce qui est des conditions d’accès au crédit immobilier, les choses changent. Beaucoup de banques avaient tout simplement décidé de ne plus prêter. Les bénéfices retirés via les crédits immos étant trop faibles à ce moment-là. Elles ont donc arrêté de prêter aux particuliers qui voulaient acheter de l'imobilier.

L’explication tient en quelques mots, les taux d’intérêt ont quadruplé en 2 ans. Entre décembre 2021 et décembre 2023, on est passé de 1 % de taux d’emprunt en moyenne à… 4 %. Les primo-accédants ont été pénalisés pour acheter leur résidence principale, et encore plus fortement les investisseurs locatifs. Si on en croit Le Moniteur en 2023, le marché de l’investissement locatif (immobilier neuf, immobilier ancien et résidences de services confondus) a été divisé par deux. Et la chute du crédit immobilier a été de 40 %.

Oui, mais voilà, ça, c’était pour 2023.

En 2024, la donne est désormais différente.

Le marché du crédit immobilier retrouve des couleurs. Les taux, après avoir atteint leur maximum en fin d’année, ont commencé à diminuer. On est aujourd’hui (avril 2024) autour de 3,9 % en moyenne de taux d'intérêt pour un crédit sur 20 ans.

Les banques ont besoin de retrouver des clients. Si les normes établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demeurent en place, avec notamment le taux d’endettement limité à 35 %. Les banques disposent toujours d’une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers bancaires.

Les banques sont aussi plus souples vis-à-vis des projets de rénovation. Elles se sont engagées à réexaminer les cas de refus qui ont eu lieu au cours des derniers mois. Des dossiers qui étaient “limite”, mais maintenant pourraient être financés. L’idée derrière ces petites avancées, redonner de la confiance aux Français qui veulent acheter un bien et se construire un patrimoine immobilier.

Pourquoi investir dans ces conditions ?

Certes, les taux d'intérêt sont élevés, plus de 3, 9 % en moyenne. Il ne faut toutefois pas s’y tromper. La période de taux d'emprunt à 1 % était exceptionnelle.

Plutôt que d’attendre des années avant une baisse (hypothétique par définition) mieux vaut investir maintenant et le cas échéant le jour où les taux sont à 2 % renégocier son crédit avec le banquier. Si vous patientez jusqu’à ce que les taux finissent par décroître, vous allez attendre des années. Des années perdues sans investir, ni de loyers qui tombent tous les mois.

La fin du plafonnement des loyers

Voilà une bonne nouvelle qui va réjouir tous les investisseurs locatifs.

En avril, le “bouclier loyer” instauré en 2022 arrive à son terme. La hausse des loyers va donc de nouveau pouvoir être calculée en tenant compte de l’inflation réelle. C’est la fin d’une mesure qui, si elle a protégé les locataires, a pénalisé dans le même temps tous les propriétaires qui ont des biens en location.

En août 2022, l’Etat avait décidé de mettre en place une mesure de protection des locataires qui devait durer jusqu’au 3e trimestre 2023. Ce bouclier loyer a ensuite été prolongé jusqu’au 1er trimestre 2024. Le dispositif limitait la hausse de l'indice de référence des loyers (IRL) et l'indice des loyers commerciaux (ILC). Deux indices utilisés pour calculer l’augmentation du loyer que peut appliquer un propriétaire à la date de révision du bail.

Les augmentations de loyers ont ainsi été plafonnées à 2 % en Corse, 2,5 % en Outre-mer et 3,5 % en métropole. Alors même que l’inflation dépassait les 8 % à ce moment-là.

La fin de ce bouclier ne devrait toutefois pas se traduire par de fortes hausses de loyers d’ici juillet, vu que l’inflation a fortement ralenti depuis quelques mois. Certains experts comme Boursier.com envisagent un IRL compris entre 4,1 % et 4,4 % en juillet si l’inflation reste à son niveau actuel. De quoi rassurer les propriétaires même si pour avril, l’IRL sera encore de 3,5 %. Les investisseurs dans l'immobilier peuvent compter sur un meilleur rendement locatif à partir du 2e semestre.

Évolutions du DPE, quel impact ?

On vous en a souvent parlé à Masteos, l’investissement immobilier dans un bien immobilier classé F ou G au DPE possède de nombreuses vertus. Ces biens mal classés, ces passoires thermiques se négocient à des prix plus attractifs que les logements mieux classés.

La raison principale : à partir de 2025, il ne sera plus possible de louer un bien de la classe G puis de la classe F en 2028. Acheter une passoire thermique permet quelque part de compenser la perte d’achat liée à la hausse des taux d’intérêt. Et en augmentant la classe énergétique (via des travaux de rénovation), on rend un bien qui ne pourra plus être loué dans peu de temps, accessible au marché de la location.

Depuis longtemps, les règles du calcul du DPE sont décriées. Sur un même bien, deux diagnostiqueurs peuvent atteindre des résultats très différents. Le gouvernement a choisi d’améliorer cela avec de nouvelles règles qui vont surtout impacter les surfaces de moins de 40 m².

À partir du 1er juillet, les modifications entreront en vigueur et devraient faire sortir 140 000 logements de la classe G. Le ministre de l’Économie réfléchit à d’autres méthodes de calcul pour faire sortir 1 million de logements classés F de leur catégorie et les maintenir disponibles à la location après 2028.

👉Les banques devraient pouvoir plus facilement prêter aux investisseurs pour des logements classés E, F ou G. Les logements ayant gagné plusieurs années de location devant eux sans avoir forcément besoin de faire des rénovations.

Que retenir

Si le marché immobilier n’a pas retrouvé la vigueur et l’attrait qui était le sien il y a encore 2 ans, tout n’est pas si sombre au tableau. Les taux d’intérêt n’augmentent plus, dans certains secteurs la baisse des prix s’est aussi stabilisée, des signes que le marché redémarre.

Car il y a une donnée à ne pas négliger, la demande locative est toujours aussi présente dans les grandes villes. Le neuf est encore un secteur en souffrance, avec trop peu de constructions pour absorber la demande. Surtout que la fin de la loi Pinel, et l'échec relatif du Pinel+ n'aide pas beaucoup à attirer les investisseurs.

À noter aussi comme changement intéressant, l’augmentation du déficit foncier à 21 400 euros. L'un des avantages fiscaux les plus attractifs pour les investisseurs en location nue bénéficie d'une réelle hausse.