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L’immobilier neuf, un marché en pleine crise existentielle 

“En crise”, “Dans la tourmente”, “Du jamais vu”, “Chronique d’une catastrophe”, les articles se suivent et se ressemblent quand il s’agit de parler de la situation de l’immobilier neuf en France. Un état des lieux catastrophique qui traduit bien le plongeon dans le vide de la construction neuve en 2 ans. Est-ce que le neuf a encore un avenir ? Comment la situation va évoluer ? Eléments de réponse.  


Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) n’hésitait pas à parler de “catastrophe” il y a encore quelques jours pour décrire l’état du marché neuf en France. Un état lieu bien sombre du marché de la promotion immobilière, mais comment lui donner tort.

Des autorisations de construction en forte baisse, des ventes en chute libre, et pourtant, des coûts de construction toujours plus élevés, conjugués à des taux d’intérêts sur les crédits encore élevés. Un cocktail terrible pour le marché du neuf.

L’immobilier neuf : un marché en perdition

Le marché immobilier neuf subit une liste sans précédent de difficultés. La baisse de la demande en logements neufs s’accompagne d’une offre limitée, le tout avec des coût de construction qui ont continué à progresser... Rien ne va plus pour ce secteur.

La baisse de la demande

Maison ou appartement, la baisse des réservations se fait sentir sur tous les types d’habitation neuves. Et sur tous les territoires, qu’on soit en zone tendue ou en zone rurale, les réservations chutent partout.

- 33,9 % de réservations de logement neuf en un an toutes catégories confondues selon les statistiques du Ministère en charge du logement.

Faute d’acquéreur comme l’explique le président de le FPI, les promoteurs sont contraints d’arrêter des opérations immobilières. Les biens invendus se comptent en dizaines de milliers avec des stocks qui s’accroissent.

L’immobilier neuf est fortement impacté par les taux d’intérêt élevés qui assèchent la demande en logement neuf. Le prix d’achat d’un bien neuf étant supérieur de 30 % à un logement ancien équivalent, avec en plus un taux d’intérêt supérieur à 3,8 %, il devient très compliqué pour les ménages de se tourner vers le neuf.

Une chute sans précédent de l’offre de logements

L’effondrement du marché immobilier neuf est avant tout un effondrement de l’offre en logements. Comme le rappelle la FPI, 40 600 logements ont été autorisés à la construction au 1er trimestre contre presque 60 000 sur la période 2015-2018.

D’après les données fournies par le ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, entre mai 2023 et avril 2024, 77 300 logements en moins ont été autorisés à la construction (par rapport aux 12 mois précédents), idem par rapport à la période pre-covid.

La baisse du nombre d’autorisations de construction est de 17,7 % sur une année.

Il faut remonter loin dans le temps pour trouver si peu d’autorisations de construction. Pour les logements collectifs, il s’agit du niveau d’octobre 2015, c’est dire.

Alors que parallèlement la France n’a jamais eu autant besoin d’habitations. On estime à 500 000 le nombre de nouveaux logements nécessaires pour satisfaire la demande chaque année.

La fin de la loi Pinel

En plus de ce tableau bien sombre, il faut également souligner la fin de la loi Pinel le 31 décembre 2024. Faut-il encore présenter le Pinel ? En échange d’un achat en VEFA dans un immeuble neuf, vous réduisez votre impôt sur le revenu, le pourcentage de réduction étant calculé sur le prix d’achat.
Plusieurs conditions étaient à respecter, mais dans l’ensemble le Pinel avait l’avantage d’être facilement applicable par le grand public et les néo-investisseurs immobiliers.

Désormais, la construction neuve n’est plus soutenue par aucune loi de défiscalisation.

Une situation unique depuis presque deux décennies. Loi Robien, loi Duflot, loi Censi Bouvard et maintenant loi Pinel, les investisseurs particuliers qui veulent réduire leurs impôts et investir dans un bien neuf n’auront aucun dispositif vers lequel se tourner.

Il faudra désormais en 2025 s’orienter vers d’autres lois de défiscalisation pour profiter d’avantages équivalents (loi Denormandie) ou autres (loi Malraux). Pour les promoteurs immobiliers et autres entreprises impliquées dans la construction neuve, c’est un nouveau coup dur qui se profile, même si le Pinel peut encore être utilisé pendant 3 mois.

...et des coûts de construction qui explosent

Après avoir connu de fortes hausses en 2022 à la suite du déclenchement de la guerre en Ukraine (explosion des prix de l’énergie), les coûts de construction sont encore fortement orientés à la hausse. En 2023, l’indice du coût de la construction (ICC) établi par l’Insee a progressé de 5,36 %, après une élévation de 8,8 % en 2022.

Des augmentations que les promoteurs immobiliers répercutent fatalement sur le prix du logement. En 2023, pour un logement neuf à Paris, il fallait compter 14 900 euros du mètre carré en hausse de 10 % sur un an, même hausse à Nantes. À Rennes, l’élévation moyenne des prix du neuf sur l’année est de 20,4 % ! Partout, dans les métropoles du pays, on arrive à un prix au mètre carré difficilement abordable pour les ménages français.

La conséquence est ce qu’on annonçait plus haut, la raréfaction de la demande en matière de logements neufs. En conséquent, les plans sociaux se multiplient depuis quelques mois parmi les plus gros promoteurs comme les petits, Nexity, Bouygues, tout le secteur subit la crise de plein fouet, sans parler des sous-traitants. Ce sont des dizaines de milliers d’emplois qui sont menacés à terme.

Immobilier neuf : une crise tout en paradoxe

Et pourtant, il y a un paradoxe : la France manque cruellement de logements.

Cette année encore à la rentrée, les étudiants auront toutes les peines du monde à se loger, notamment à Paris, ou l’offre sera encore réduite de 12 % par rapport à l’année précédente. Une situation absurde, puisqu’on a de plus en plus besoin de logements tout en construisant de moins en moins.

La FPI en appelle depuis des mois aux politiques pour tenter d’améliorer la situation, sans que les mesures imaginées par ces derniers ne soient à la hauteur. Rien n’est prévu fondamentalement pour relancer le marché immobilier que ce soit pour rendre solvable la demande ou augmenter l’offre. Et comme on le disait, ce n’est pas la fin du Pinel qui va arranger les choses.

Le neuf à l’arrêt, l’ancien retrouve des couleurs

Touché également par les taux d’intérêt élevés, le marché de l’immobilier ancien retrouve de la vigueur depuis quelques semaines. Retour des acheteurs, baisse des taux, clairement les acheteurs et les investisseurs sont de retour avec la fin du printemps.

Avant même la baisse des taux directeurs décidée par la BCE, les banques avaient déjà commencé à rouvrir les vannes du crédit immobilier. Le maximum sur les taux d’intérêt du mois de novembre au-delà de 4,3 % sur 20 ans et derrière nous. Désormais, les emprunteurs peuvent espérer un bon taux autour de 3,85 %. Un net progrès. Ces quelques points en moins, c'est en réalité des dizaines de milliers d’euros en moins dans un projet d’achat immobilier.

L’offre de logements est également sans commune mesure, on parle ici de millions d’habitations qui peuvent l’objet d’une transaction. À comparer avec les quelques dizaines de milliers de logements neufs mis en vente chaque année. Les acheteurs et investisseurs ont l’éventail du choix sur la configuration du logement et son emplacement.

Pourquoi investir dans un logement ancien est sans doute la solution ?

Chez Masteos, on vous recommande depuis plusieurs mois d’investir dans des logements mal classés au DPE, des logements à rénover. L’intérêt ? Progressivement les appartements et maisons classées G, F puis E sont interdits à la location. Les besoins en rénovation sont donc importants dans le pays, on parle de centaines de milliers de biens concernés.

Concrètement, investir dans un bien ancien mal classé au DPE cumule les avantages.

Un DPE mauvais, c’est un prix d’achat réduit par rapport à un logement mieux classé, les travaux de rénovation peuvent être défiscalisés et une bonne rénovation donne de la valeur au logement. Celle-ci augmente nettement la demande locative pour votre investissement.


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