Investir à Paris en 2024 : est-ce encore une bonne idée ? 

Paris, est-elle encore une ville rentable ?

La rentabilité, c’est le nerf de la guerre et à ce compte là, on ne peut dire que Paris soit la ville la plus rentable de France.

Les prix de l’immobilier sont aujourd’hui de 9 259 €/m² à Paris, un chiffre en baisse depuis 2020. Les disparités sont très fortes entre des arrondissements comme le 19e à 7 801 €/m² et un 8e arrondissement à 11 858 €/m². La baisse des prix n’est pas non plus la même partout avec des arrondissements qui s’en tirent mieux que d’autres dans un marché morose.

En moyenne, la rentabilité brute à Paris pour un appartement est de 4 %.

Un chiffre relativement bas en comparaison d’autres métropoles. L’explication tient en quelques mots, les prix demeurent très élevés à Paris. Très loin devant les autres grandes villes du pays comme Lyon ou Bordeaux sans parler de Marseille où les prix ne sont que le tiers de ce qu’ils sont à Paris.

En termes de rendement net, on se situe autour de 2 - 3 % à Paris. De quoi revoir l’idée d’un investissement dans la capitale ? Pas vraiment selon nous parce que Paris a des qualités et des atouts dont ne disposent pas les autres métropoles du Paris.

Les nombreuses raisons d’investir à Paris

Certes le rendement à Paris n'est pas si élevé pourtant les avantages sont présents : tension locative maximale, sécurité du placement, prise de valeur. Les qualités de Paris demeurent indéniables.

Paris, une ville touristique incontournable

La différence principale entre Paris et le reste du pays, c’est la demande locative exceptionnelle. La ville lumière est déjà la capitale française du tourisme, elle a accueilli presque 37 millions de touristes en 2023. Un chiffre qui devrait être aussi élevé cette année avec les Jeux olympiques.

Monuments emblématiques, musées, animations, Paris a beaucoup à offrir puisqu’il y a toujours quelque chose à faire ou à visiter.

Une demande locative exceptionnelle

La capitale est aussi le vrai centre universitaire du Paris. Toutes les écoles et universités prestigieuses y sont installées. 325 000 étudiants fréquentent la capitale dont plus de deux tiers y résident. Les besoins en logements meublés de petite taille sont très importants. D’ailleurs, il y a systématiquement plus de recherche de logement, d’appartement de type studio à Paris que d’offre sur le marché immobilier.

Pôle culturel et touristique, pôle universitaire, Paris est en plus de ces aspects, le premier pôle économique de France. Un tiers de la richesse nationale est produite à Paris et en Île-de-France. Le dynamisme économique est important avec des centaines de milliers d’actifs et autant qui viennent dans la région pour y travailler.

Paris a la chance de se situer au cœur de l’Europe et de constituer un nœud névralgique matière de transports et d’échanges marchands. Cette position centrale en fait une place-forte de l’économie nationale et européenne.

Prise de valeur et plus-value à long terme

Sur 1 an, les prix moyens ont chuté de 7,5 % à Paris. Une baisse encore impensable il y a quelques années tant la progression des prix était constante dans la capitale. Après avoir dépassé les 10 000 euros, les prix se sont tassés, signe d’un essoufflement que n’a pas arrangé la hausse des taux.

Au regard des courbes qui déclinent, on serait tenté de rester attentiste.

Les spécialistes de l’histoire de l’immobilier le disent, il n’y a jamais eu d’effondrement du marché sur le long terme. Qu’est-ce que ça signifie ? Que sur un horizon de 10 – 20 ans, votre bien va prendre de la valeur. L’histoire de l’immobilier parisienne est ponctuée de baisses plus ou moins longues comme de 1992 à 1997. À terme, les baisses sont résorbées et la croissance des prix repart.

Acheter à Paris, c’est bien souvent faire l’acquisition d’un appartement dans un bel immeuble, un bâtiment qui a du cachet comme un immeuble haussmannien. Ce type de logement et d’immeuble s’apprécie dans le temps pour ses qualités architecturales et esthétiques. Dans quelques décennies, ce seront encore des immeubles recherchés tant, ils symbolisent Paris et son art de vivre.

La possibilité de réaliser une belle plus-value est réelle à Paris. Dans quelques années, la crise de l’immobilier sera dernière nous. L’immobilier parisien est un marché cyclique qui prend toujours de la valeur dans le temps long.

Les défiscalisations possibles avec l’immobilier Paris

L’outil le plus connu pour défiscaliser en France en faisant un investissement locatif, c’est le Pinel. Or le problème du Pinel à Paris...c’est qu’il y a très peu de constructions neuves. De plus le dispositif loi Pinel prend fin cette année.

À Paris, on vous conseille de notre côté d’investir dans un petit appartement, studio ou chambre meublé. D’une part, ces logements sont très demandés (étudiants, touristes...), et d’autre part, vous pouvez ainsi accéder au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Un statut particulièrement avantageux tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an. Avec via le fiscal régime réel, il est ainsi possible de déduire toutes les charges qui pèsent sur votre location et de pratiquer l’amortissement, un moyen intéressant de réduire votre impôt.

Pour celles et ceux qui ont davantage de moyens financiers, il est possible d’investir via le dispositif Malraux. Vous profitez d’une réduction d’impôt en effectuant des travaux dans des bâtiments historiques et classés.

Quels sont les freins à l’investissement immobilier à Paris ?

L’encadrement des loyers

Paris est la première ville en France à avoir mis en place dès 2019 l’encadrement des loyers. Le but de cet encadrement, réglementer les loyers pour éviter les excès de certains propriétaires.

Concrètement, les loyers ne peuvent plus être fixés n’importe comment. Les loyers des locations (meublées et nues) doivent prendre en compte des loyers de référence fixés par la préfecture selon le type de bien (année de construction, nombre de pièces) et ne peuvent excéder un loyer majoré défini. En cas de dépassement, des amendes sont prévues. L’impact pour les investisseurs est direct, moins de loyers, c’est mécaniquement moins de rentabilité.

Si votre investissement locatif possède des qualités reconnues (belle hauteur sous plafond, balcon avec un superbe panorama…), vous êtes en droit de demander un complément de loyer au locataire. Vous échappez de ce fait à l'encadrement des loyers et augmentez la rentabilité de votre investissement.

L’augmentation de la taxe foncière

C’était la mauvaise nouvelle de 2023 pour les propriétaires parisiens, l’augmentation de la taxe foncière de 50 %. La hausse la plus importante de France ! La décision de la mairie de Paris a été une douche froide pour beaucoup de monde. Même si la taxe foncière dans la capitale était l’une des plus basses de France.

Jamais la taxe foncière n'aura été aussi élevée à Paris depuis la décision de la mairie de Paris.

Multiplier cette dernière par deux, cela veut dire fatalement une rentabilité moindre. Bien sûr, avec le régime réel, il s’agit d’une charge qui est déduite des revenus, donc l’impact n’est pas si énorme.

L’interdiction de louer des passoires thermiques

Il ne s’agit pas à proprement parler d’un frein qui ne concerne que les appartements parisiens. Toutefois, à Paris, la proportion de passoires thermiques est très importante. On compte 326 000 logements classés F ou G au DPE. Selon les données fournies par l’Insee, 66 % des appartements loués dans le parc privé sont dotés d’une étiquette E, F ou G.

Il y a de grosses disparités dans la capitale selon les arrondissements, dans le 16e, ce pourcentage est de 51 %, contre plus de 68 % dans le 18e. Paris compte plus de passoires que le reste de l’Île-de-France puisque seulement 52 % des logements de Petite couronne ont une étiquette E, F ou G, et 47 % en Grande couronne.

Les passoires thermiques sont donc nombreuses. Si vous avez investi dans un logement classé G, vous ne pouvez pas augmenter le loyer sans faire de rénovation au préalable depuis 202. Et progressivement, ce sont tous les appartements parisiens classés G, F puis E qui seront interdits à la location dans le cadre de la loi Climat et Résilience votée en 2021.

Chez Masteos, on ne vous propose que des appartements qui ont besoin de travaux. L’idée est claire, éviter l’interdiction progressive de location des appartements mal classés au DPE. Un appartement rénové, c’est aussi un attrait renforcé sur le marché de la location et un confort de vie supérieur pour votre locataire.

Où investir dans l'immobilier à Paris ?

Paris compte 20 arrondissements et 84 quartiers administratifs sans compter les micro-quartiers, avec des ambiances qui changent d'une rue à l'autre. Pour chaque quartier, c’est un marché immobilier spécifique avec ses tendances, sa demande locative. Difficile dans ces conditions de se repérer pour investir dans l’immobilier à Paris, surtout quand on est extérieur à la capitale.

À Paris, vous ne vous trompez en investissant dans un appartement quel que soit son type, sa localisation, la demande sera au rendez-vous.

Votre budget et votre capacité d’emprunt constituent vraiment les éléments déterminants quant au lieu de votre investissement.

Dans les arrondissements chics et bourgeois, les prix au mètre carré seront plus élevés. Les 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements sont les arrondissements les plus chers de Paris. Des secteurs parfaits pour des investissements patrimoniaux, en achetant un bien ici, ce dernier va conserver sa valeur dans le temps. Encore plus si vous êtes à proximité d’un lieu emblématique, Tour Eiffel, Invalides, Champs Élysées, etc.

À l’inverse, si vous recherchez davantage de rentabilité avec des prix plus abordables, mieux vaut se tourner vers des arrondissements comme le 18e, le 19e ou le 20e. On reste bien en dessous des 10 000 euros avec des arrondissements qui ne manque pas non plus d’attrait. Du cimetière du Père-Lachaise à Montmartre, en passant par le parc des Buttes-Chaumont, il y a de très beaux endroits où investir.

Vu la complexité d'un projet d'achat sur Paris, on peut que vous recommander de vous faire accompagne. Ne serait-ce que pour être les premiers à être au courant de la mise sur le marché de nouveaux biens. La concurrence est rude dans la capitale que ce soit pour acheter sa résidence principale ou investir.

Où investir autour de Paris ? 

Vous trouvez la rentabilité trop basse, et les prix encore inaccessible à Paris ? Pourquoi ne pas s’orienter alors vers les villes du Grand Paris de première ou deuxième couronne. Vous pourrez conjuguer un meilleur rendement avec une demande locative très élevé.  

La qualité du réseau de transport en commun fait que la plupart des villes sont parfaitement connectées à la capitale. RER, Transiliens, métros et avec l’arrivée des lignes automatique de métro 15,16, 17 et 18, toute l’Île-de-France profite de nouvelles connexions. Alors pourquoi ne pas pousser un peu plus loin autour de Paris pour investir ?

Nous vous avions déjà proposé un classement des meilleures villes pour investir. Il n’est pas question de vous proposer des villes où la rentabilité sera la plus forte à tout prix. Grigny en Seine-Saint-Denis, Sarcelles, Sevran, les Mureaux, autant de villes avec des taux de rendement supérieures à 8 %. L’idée est d’associer forte rentabilité ET demande locative, le tout en minimisant les risques avec des villes où la prise de valeur est intéressante. 

Notre top des villes pour investir autour de Paris 

Toutes ces communes bénéficient des infrastructures du Grand Paris et disposent de solides atouts pour séduire autant les étudiants, les actifs que les familles. Bien sûr, il s’agit de quelques exemples de villes parmi d’autres. Vous pourrez aussi trouver des investissements rentables à Courbevoie ou Cergy, l’important est de bien comprendre le marché local et les attentes des locataires dans le secteur.

Investir ou non à Paris : le bilan

Malgré le contexte morose, rien n’interdit d’investir dans un appartement à Paris ou à proximité, bien au contraire. Le marché parisien demeure riche d’opportunité et possède des atouts que peu de villes possèdent.

Une stabilité et une sécurité qui fait que sur le long terme, vous êtes toujours gagnant à investir dans la capitale. Les biens conservent et prennent de la valeur sur la durée. La demande locative est également impressionnante dans la capitale. Touristes, jeunes et étudiants, actifs, tout le monde cherche à se loger sur Paris. Mener un projet d'achat à paris n'a donc rien d'une erreur de nos jours, au contraire, dans quelques années vous serez fier d'avoir investi assez tôt.