Quelles sont les villes les plus rentables d’Île-de-France pour investir ?

Comment trouver du rendement locatif en Île-de-France ?

Si on fait abstraction de Paris, il y a encore de la rentabilité locative à saisir dans la majorité des départements de la région. Seine-Saint-Denis (93), Val-d’Oise (95), Essonne (91) ou encore Val-de-Marne (94), à Masteos, on y a trouvé des villes qui valent le coup et vous assureront un investissement avec un beau rendement. Et pas besoin d’être en première couronne ou sur une gare du Grand Paris Express pour cela. 

Investir dans une ville rentable, oui…

Si on prend le chiffre du rendement brut, sans ajouter aucun filtre , alors la première ville d’Île-de-France et de loin, c’est… Grigny en Seine-Saint-Denis. Avec plus de 11 % de rendement brut, elle devance largement Sarcelles et ses 9 % ou encore Garges-lès-Gonesse à 8 % ainsi que Sevran et les Mureaux. Des chiffres qui laissent rêveur. Encore plus, si on les compare au 2-3 % de rendement moyen sur Paris.

Pour autant, soyons francs.

Ce n’est pas là qu’on vous conseille d’investir.

Si vous nous connaissez un peu, vous savez que le rendement locatif ne fait pas tout. Il ne dit rien des futures performances de vos investissements, surtout dans des villes comme celles-ci où les prix de l’immobilier sont certes bas. Mais les problèmes locatifs sont supérieurs à la moyenne et la demande n’est clairement pas au mieux. Alors, avoir sur les bras un bien à 12 % de rendement, dont personne ne veut, non merci.

…mais pas n’importe où en Île-de-France 

C’est pourquoi, on a établi un vrai classement des villes où investir en Île-de-France. Et ce, en s’appuyant sur deux indicateurs clés : 

• la tension locative sur la commune
• un salaire net moyen supérieur à 30 000 euros

Pourquoi ces deux indicateurs ?

Une forte tension locative est vitale pour tout investissement. Pour garantir la rentabilité locative de votre bien, il est juste impératif qu’il soit loué toute l’année et que la vacance locative entre deux locataires soit la plus réduite. Idéalement, il faut que votre appartement soit loué 11 à 11,5 mois sur 12.

Idem pour le salaire net. Si nous avons choisi un tel filtre, c’est parce qu’une ville où le salaire net moyen est faible veut dire davantage de problèmes à la location et va de pair avec un fort taux de chômage. Ce qui implique des impayés, des problèmes avec les locataires… autant de soucis qu’il vaut mieux éviter. Déjà, pour ne pas y passer ses soirs et week-ends à régler des problèmes, mais aussi pour être certain que vos locataires paieront en temps et en heure.

Top 10 des (vraies) villes d’Île-de-France où investir

Voici le classement des villes les plus rentables de la région Île-de-France en prenant en compte ces deux facteurs. Une tension locative au maximum pour n’avoir aucun problème de demande, et des salaires moyens nets qui dépassent les 30 000 euros par an pour éviter les risques impayés.

On parle ici de rendement brut. Pour obtenir le rendement net vous devez déduire tous les frais et charges qui pèsent sur la location, mais aussi tenir compte de la fiscalité. Il s’agit néanmoins d’un indicateur pertinent pour faire le tri et voir où démarrer ses recherches si vous envisagez d’acheter pour investir.

Démarrez votre investissement

Notre numéro 1 : Élancourt

À la première place de notre classement, on retrouve Elancourt avec un rendement brut de 6,5 %. Ce petit village dans les années 70 s’est métamorphosé au fil des décennies pour devenir une vraie ville située sur un axe majeur dans les Yvelines (N10, lignes de Transilien N et U). La commune est aussi un site important pour les futurs Jeux olympiques de Paris de 2024 puisqu’elle dispose du point culminant de l’Île-de-France ce qui permettra à toutes les épreuves de VTT de s’y dérouler.

Un événement qui renforce la réputation et l’attractivité de la ville puisque les nouveaux aménagements pour les JO ont vocation à perdurer. Avec un prix immobilier moyen de 3100 à 3200 euros le mètre carré, Elancourt demeure très abordable aux investisseurs immobiliers aujourd’hui.

Aux 2e et 3e place Sainte-Geneviève-des-Bois et Morsang-sur-Orge

Sur les marches de notre podium, on retrouve deux villes d’Essonne situées à 25 kilomètres de Paris. Toutes deux sont installées au sud de l’aéroport d’Orly. Elles bénéficient d’une desserte en RER C ou la ligne 12 du tramway, voire les deux et demeurent facilement accessibles par la route. Il s’agit de villes résidentielles au cadre de vie agréable qui disposent de tous les équipements et services du quotidien.

Commerces, écoles, parcs, les habitants n’y manquent de rien, ce qui explique sans aucun doute la tension locative extrême dans ces deux communes. Comptez ici aussi sur des prix au mètre carré de l’ordre de 3000 euros que ce soit pour un appartement ou une maison. De quoi vous permettre d’investir et d’obtenir de la rentabilité sans mobiliser des sommes d’argent aussi énormes qu’à Paris.

Le reste du classement

Dans le reste du classement, on retrouve plusieurs villes du Val d’Oise : Franconville, Deuil-la-Barre, Taverny. Des emplacements intéressants pour un investisseur immobilier en quête de rendement et de sécurité locative. Elles bénéficient de nombreux atouts, en premier lieu en matière de transport avec le RER C et le Transilien H qui les dessert.

Mais aussi en termes de dynamisme et de cadre de vie. Franconville est par exemple à deux pas de l’immense Zone d'activités et commerciale de la Patte d'Oie sur Herblay, tandis qu’Eaubonne est à proximité immédiate du lac d’Enghien et son prestigieux casino. Des communes qui sont aussi limitrophes de la vaste Forêt Domaniale de Montmorency. Dynamiques, bien équipées, résidentielles, on comprend facilement l’attrait des habitants de la région pour ces communes proches de Paris offrant un confort de vie intéressant. 

Si la proximité avec une gare du Grand Paris Express (ligne 15, 16, 17 ou 18) est pertinente pour faire un investissement locatif en Île-de-France, il y a d’autres villes qui méritent tout autant votre attention. Que ce soit dans les Yvelines vers Plaisir ou Elancourt, dans le Val d’Oise du côté de Franconville ou Eaubonne, plus au sud en Essonne vers Brunoy ou Morsang-sur-Orge, il y a du rendement à aller chercher. Loin du centre de Paris, les prix immobiliers retrouvent des niveaux accessibles pour un investissement.