Grand Paris : les meilleures villes pour investir

Le plus grand projet d’infrastructure de transports en commun d’Europe n’est rien de moins qu’une révolution majeure à l’échelle de l’Île-de-France. Certaines villes trop éloignées, mal desservies vont se retrouver propulsées à quelques minutes de la capitale. Une aubaine sur le plan de l'immobilier locatif !

Qu’est-ce que le Grand Paris Express ?

200 kilomètres de lignes de métro automatique, 68 nouvelles gares, des connexions plus efficaces vers la capitale, la revitalisation de villes périphériques : le projet du Grand Paris Express c’est tout cela à la fois.

L’un des objectifs de ce gigantesque chantier est de corriger les inégalités territoriales qui persistent entre les communes du Grand Paris. Cela passe par une amélioration des déplacements pour les habitants des communes enclavées.

L’arrivée des lignes de métro 15, 16, 17 et 18 est simplement une révolution des transports à l'échelle de la région

Les transports en commun (métro et RER) ne manquent pas pour rallier le centre de Paris. Pourtant l’arrivée des lignes 15, 16, 17 et 18, couplée aux extensions de la ligne 11 et de la ligne 14, devrait renforcer l’attractivité de nouveaux territoires pour les locataires et de potentiels investisseurs.

Cette métamorphose en matière de transports orchestrée parla société du Grand Paris ne vient pas seule. Des opportunités d’investissement locatif émergent autour des gares, grâce à des prix de l’immobilier encore raisonnables et la perspective d’une dynamique économique nouvelle.

La réduction du temps de trajet et la création de nombreuses zones d’activités offrira un véritable coup d’accélérateur à l’économie de la région. Ce qui de facto va attirer davantage de Franciliens et de Parisiens. L'un des buts annoncé est aussi de mettre en valeur et préserver à la fois les bords de Seine et le espaces verts des différents départements. Si tout ne sera pas prêt pour les JO comme annoncé initialement, les chantiers arriveront néanmoins à leur terme dans quelques annnées.

Où investir dans le Grand Paris ?

On ne le répète jamais assez, mais la qualité de l'emplacement est essentielle lorsqu'on décide d'investir dans la pierre. Pour vous aider, nous avons exploré et sélectionné les villes offrant les meilleurs rendements locatifs et les perspectives les plus avantageuses quelle que soit votre stratégie (défiscaliser, obtenir des revenus complémentaires…).

Des emplacements qui permettent autant d'investir dans des petits studios étudiants que des immeubles de rapport.

Saint-Denis

Située au nord de Paris, la commune de Saint-Denis n'est pas tout à fait une destination nouvelle pour les investisseurs locatifs, mais son potentiel n'en est pas moins important. La ville propose des prix au mètre carré abordables pour une destination qui n'est qu'à quelques stations de métro de Paris centre.

L'université de Paris 13 et la présence de plusieurs écoles supérieures en font une véritable ville étudiante, bien reliée à Paris, ou les opportunités pour investir dans un logement ancien sont légions.

Autour de la future gare Saint-Denis Pleyel (lignes de métro 15,16 et 17) et des équipements liés aux Jeux Olympiques de 2024, notamment le futur village des athlètes, la demande locative sera forte. De plus, chaque année davantage de jeunes actifs décident de s'éloigner de Paris et de ses loyers prohibitifs. Vous pouvez également miser sur le centre-ville, autour de la Basilique. Ou alors vous rapprocher de l'Université et chercher davantage de rentabilité locative en louant un appartement meublé (studio ou petites surfaces) auprès d'un public étudiant.

• ‍Rendement locatif : 5,43 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 22,62 %

Aubervilliers

La ville d'Aubervilliers voisine de Paris fait également partie des secteurs à surveiller pour un investissement locatif, si vous ne voulez pas trop vous éloigner de la capitale.

Le prolongement de la ligne 12 du métro et l'ouverture de la station Mairie d'Aubervilliers début 2022 ont fortement boosté le centre-ville. Ce sera bientôt le cas aussi dans l'écoquartier Fort d'Aubervilliers bientôt relié au Grand Paris Express. Ces deux secteurs constituent des destinations de choix pour investir dans l’immobilier locatif.

• ‍Rendement locatif : 5,77 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 21,82 %

Ivry-sur-Seine

Ivry-sur-Seine n'est pas très éloignée de Paris, elle y est même déjà reliée par la ligne de métro 7 et le RER C. La commune sera cependant ceinturée de nombreuses stations et lignes de métro nouvellement créées.

La densification du réseau de transports en commun autour de la ville lui permettra de profiter des bienfaits du Grand Paris sans être sujette à de longues années de chantier. Si la ville compte peu d'établissements universitaires, elle n'en reste pas moins une commune attractive pour les jeunes actifs.

Le quartier de la Mairie d'Ivry et le quartier Pierre et Marie Curie sont les deux quartiers incontournables pour investir dans un bien immobilier dès à présent.

• ‍Rendement locatif : 4,94 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 19,04 %

La Défense - Courbevoie

Voisine du plus grand quartier d'affaires en Europe, Courbevoie peut autant compter sur cette présence que sur sa propre économie florissante. Le prix d’achat immobilier y est plus élevé que dans la plupart des autres communes du Grand Paris et le rendement locatif brut légèrement plus faible, mais le prestige de la ville garantit un investissement stable et réussi.

Les quartiers de Bécon-les-Bruyères, futur hôte d'une nouvelle gare, du Faubourg de l'Arche et de Charras sont à privilégier pour faire un investissement.

• ‍Rendement locatif : 3,86 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 15,43 %

Créteil

Espaces verts et projets écologiques innovants attirent à Créteil une population en quête de qualité de vie sans s'éloigner de la capitale outre mesure. Avec 21 établissements d'enseignement supérieur, notamment l'Université Paris Est Créteil,  la ville est un pôle étudiant majeur en Île-de-France pouvant compter sur cette demande locative inépuisable.

Vous pouvez miser sur un investissement dans le quartier Créteil l'Échat, il est à la fois proche des facultés et sera desservi par la ligne 15 du métro.

• ‍Rendement locatif : 5,43 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 14,04 %

Évry-Courcouronnes

Si le rendement et la prise de valeur future sont souvent antinomiques en investissement locatif, Évry s'inscrit en porte-à-faux de cette tendance.

Une population étudiante conséquente et des prix de l'immobilier encore abordables, sont un cocktail attractif pour un investisseur particulier. Grâce à son ticket d'entrée relativement faible, il est aisé d'y investir dans une petite surface, de type studio, et de miser sur un rendement intéressant, tout en lorgnant une plus-value à la revente.

Pour un premier investissement locatif, la commune offre de belles perspectives.

• ‍Rendement locatif : 7,5 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 7,7 %

Clichy-sur-Seine

Aux portes de Paris, Clichy est déjà extrêmement bien reliée à la capitale, mais tire profit malgré tout du Grand Paris Express. L'arrivée de la ligne 14 au début de l'année 2021 a permis de renforcer ses connexions avec le reste de la petite couronne, notamment avec sa voisine Saint-Ouen.

Il reste des  opportunités à dénicher dans la ville pour investir dans un bien ancien à rénover, même si elle est sur le radar des investisseurs depuis plusieurs années.

• ‍Rendement locatif : 3,98 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 6,31 %

Nanterre

Avec la présence de l’Université de Paris-Nanterre (ex. Paris 10), et sans surprise, la ville accueille une population étudiante importante. La demande locative y est très forte de la part des étudiants et des jeunes actifs. Les prix de l'immobilier demeurent cependant abordables à Nanterre et se situent autour de 5 000 € le mètre carré, avec quelques variations selon les quartiers.

La ville accueillera deux nouvelles gares, Nanterre La Folie (métro 15 et RER E) et Nanterre La Boule (métro 15 et tramway). Des équipements qui vont pleinement améliorer les déplacements des habitants. Pour démarrer son premier projet d'investissement, c'est l'une des villes que l'on vous recommande le plus.

• ‍Rendement locatif : 4,5 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 7,29 %

Issy-Les-Moulineaux

Issy fait partie des communes accueillant la ligne 15 du métro sur son territoire ce qui va renforcer l'attractivité de plusieurs de ses quartiers. Limitrophe de Paris, Issy-les-Moulineaux connaît des prix immobiliers plutôt élevés, assez proches de sa voisine parisienne. Si le centre-ville et le quartier d'affaires de Val de Seine sont très chers, c'est moins le cas à l'est de la commune. Acheter un bien dans ce secteur apparaît comme une excellente idée.

La ville d'Issy demeure tout indiquée pour un investissement patrimonial moins coûteux qu'à Paris. C’est l’une des meilleures opportunités de développement de l'Ouest parisien et un lieu idéal pour investir en immobilier ancien ou dans un logement neuf.

• ‍Rendement locatif : 3,41 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 9,8 %

Montrouge

Dernière entrée dans notre liste : Montrouge. La ville propose des prix légèrement inférieurs à ceux d'Issy et par conséquent un rendement locatif légèrement plus élevé. Vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier intéressant à Montrouge, si un effort d'épargne ne vous fait pas peur. Les loyers perçus sont élevés et vous n'aurez aucun mal à trouver un locataire pour votre location.

Les perspectives de plus-value y sont moins alléchantes que certaines localités du Grand Paris. Montrouge devrait surtout attirer les investisseurs prêts à abandonner un peu de rendement en échange d'un placement immobilier sécurisé.

• ‍Rendement locatif : 3,67 %
• Prise de valeur dans 5 ans : 6,19 %

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Quels sont les avantages à investir autour du Grand Paris Express ?

Le Grand Paris Express est une opportunité d’investissement locatif comme il s’en présente rarement. Peu de projets de cette ampleur bouleversent autant une métropole de la taille du Grand Paris.

Pour les habitants, les gains de temps vont être énormes, par exemple depuis l’aéroport d’Orly, via la ligne 14 il sera possible de rejoindre la station Olympiade en seulement 16 minutes. Et avec le CDG Express, l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle sera à 20 minutes de la Gare de l’Est.

Privilégiez les logements à moins de 15 minutes à pied d’une nouvelle gare.

En tant qu’investisseur locatif, on vous conseille d’acheter un logement à rénover à moins de 15 minutes à pied d’une nouvelle gare (soit environ 800 mètres). La demande en logements sera à son maximum et vous réduisez les risques de vacance locative et d'impayés.

D’ailleurs c’est autour des gares que la hausse des prix de l’immobilier sera la plus intéressante à partir de l’ouverture des lignes. On prévoit une augmentation mécanique de 10 à 15 % des prix de l’immobilier lors du lancement, voire 20 % dans différentes villes. Voilà pourquoi si vous souhaitez investir dans l'immobilier, c’est le moment de réaliser un investissement locatif. Il n'est pas encore trop tard.

Il est aussi pertinent d’investir dans des secteurs qui seront des nœuds ferroviaires, à l’interconnexion de plusieurs lignes.

C’est le cas de la gare de Villejuif Institut Gustave Roussy au croisement de la ligne 14 et de la ligne 15. Champigny-sur-Marne Centre est elle à la fonction de la ligne 15 Sud et la ligne 15 Est, plus encore la gare de Saint-Denis-Pleyel va devenir un pôle de correspondance majeur où vont se connecter les lignes 14, 15, 16, 17 et le RER D.

Quels sont les premiers impacts démographiques du Grand Paris ?

Preuve de l’attractivité des gares du Grand Paris Express, différentes études comme celle menée par l’Atelier Parisien d’Urbanisme (l’APUR) révèlent que la croissance démographique autour des gares est de 3 % (voire 10 % dans certains quartiers).

Alors que, dans la Métropole du Grand Paris, la hausse n’est que de 1 %. Jeunes actifs, familles, les profils de ces nouveaux habitants sont variés, mais tous sont en quête de davantage d’espace.

Les prix au mètre carré plus faibles et les loyers inférieurs attirent des Franciliens prêts à profiter d’un meilleur cadre de vie attractif. De multiples programmes immobiliers dans le neuf ont été entrepris via des promoteurs autour des gares, mais il existe également des biens immobiliers à rénover affichant une meilleure rentabilité locative, notamment si vous louez votre logement ancien en LMNP.

Pourquoi acheter dans l'ancien dans le Grand Paris ?

Plutôt que d'investir dans un programme immobilier ou un appartement neuf, nombreux autour des nouvelles gares, on vous recommande de miser sur l'immobilier ancien pour investir. Plusieurs raisons à cela.

Le marché immobilier ancien dispose de beaucoup plus de choix en matière de logements. Vous n'êtes pas limité par quelques résidences comme dans l'immobilier neuf ce qui vous permet d'avoir des stratégies d'investissement et de défiscalisation plus pertinentes que le dispositif loi Pinel ou le Censi Bouvard.

Certes les frais de notaire sont plus élevés dans l'ancien qu'avec un bien immobilier neuf, mais le prix au mètre carré demeure inférieur. Investir dans un logement ancien apparaît au final plus rentable. D'ailleurs on vous conseille aussi de privilégier la location meublée à la location nue, l'avantage fiscal est plus intéressant tout comme la rentabilité.

En achetant un appartement que vous allez rénover et meubler, vous disposez aussi d'avantages fiscaux. En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet d'opter pour deux régimes fiscaux ayant pour intérêt d'offrir une réduction d'impôt.

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Le régime réel vous permet quand à lui de déduire l'ensemble des charges qui pèsent sur votre bien locatif ((intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux de rénovation, etc.) et d'utiliser le mécanisme de l'amortissement. En associant LMNP et régime réel, vous profitez ainsi d'une fiscalité très faible sur vos revenus fonciers.