Comment faire des travaux de rénovation dans un investissement immobilier ?

Pourquoi faire des travaux de rénovation ?

Quand on pense travaux, on pense aussi aux coûts, moins aux avantages qu’il y a à effectuer une rénovation. Et pourtant ces avantages sont nombreux et permettront d’améliorer la rentabilité de votre bien.

Un appartement rénové est un gage de confort pour le futur habitant. Un locataire reste plus longtemps dans un logement confortable que dans une passoire thermique qui conjugue humidité, mauvaise isolation, chauffage médiocre, etc. Un appartement rénové, c’est moins de turnover et de vacances locatives et donc une meilleure rentabilité.

Faire des travaux de rénovation énergétique quand son logement ou son investissement locatif est une passoire thermique est aussi vital. Progressivement, les logements les plus énergivores et les moins performants sur un plan énergétique (les classes au DPE : E, F, G ) seront interdits à la location.

Avec un logement aux dernières normes thermiques, c’est l’assurance pour le locataire d’avoir à régler des factures d’énergie réduites. Avec la remise en état électrique du logement, on limite les risques domestiques comme sur les vieilles installations. L’ensemble des travaux de rénovation permettent in fine d’augmenter la valeur de votre bien locatif. 

Vous l’aurez compris, faire des travaux de rénovation offre de nombreux avantages.

Quelles sont les différentes étapes des travaux de rénovation ?

Tout particulier qui se lance dans un projet d’aménagement est obligé de se poser la question de la liste des travaux de rénovation. Voici l’ordre logique dans lequel un chantier doit se dérouler. 

Avant tout, il faut faire un état des lieux complet de ce qui est à rénover pour mesurer l’ampleur de la tâche et ne rien négliger : système électrique, isolation, état de la plomberie, revêtement, etc. Faites la liste complète des besoins identifiés pour remettre en état l’appartement et le rendre conforme à la location.

La seconde étape consiste à faire appel aux artisans qui vont vous établir des devis. N’hésitez pas à mettre en concurrence des artisans pour obtenir de meilleurs devis.

La sélection des artisans

La question du choix des artisans est centrale dans toute rénovation d’un bien locatif. Pour une rénovation énergétique, il est impératif de faire appel à des artisans qui ont la qualification RGE (reconnu garant de l’environnement), un élément qui témoigne de leur expertise en la matière.

Les artisans doivent aussi posséder une assurance décennale et être enregistrés au Répertoire des métiers. Autant de choses à vérifier avant de vous lancer pour limiter le risque d’un futur litige.

Dans quel ordre se déroulent les travaux ?

On commence toujours par les travaux les plus lourds afin de terminer par les plus légers et la décoration. La première étape c’est donc la démolition. Il faut supprimer les parties que l'on veut remplacer : murs non porteurs, cloisons, portes, mobilier fixe, etc. Après la suppression des parties à remplacer, on s’attaque au gros œuvre. C’est-à-dire ce qui concerne les fondations, la toiture, l’assainissement, tout ce qui touche à la structure du logement.

Viennent ensuite les travaux sur le second œuvre : les travaux de plomberie, d'électricité, la pose de revêtements au sol, etc. Tous les travaux qui n’ont cette fois pas d’influence sur la structure de l’habitation. Vous terminez enfin les travaux, par la réalisation de la peinture et des finitions avant de pouvoir procéder à l’ameublement.

Comment estimer des travaux de rénovation ?

Savoir chiffrer des travaux de rénovation est essentiel lorsqu’on entreprend un chantier. Cela permet de se positionner rapidement et de savoir si le bien a du potentiel en tant qu’investissement immobilier. Plusieurs techniques sont utiles pour estimer efficacement le prix des travaux dans un bien.

Par exemple, il faut compter entre 100 et 150 €/m² pour une remise aux normes électrique, 500 €/m² pour un rafraîchissement, 750 € pour de la rénovation, 1 000 € du m² pour des travaux lourds. Rénover une cuisine ou une salle de bains coûte environ 5 000 €. Concernant les travaux touchant à la façade ou la toiture, c’est moins évident et il vous faudra faire appel à un spécialiste, car il n’y a pas de méthode approximative.

Généralement, les artisans n’aiment pas se déplacer pour rien, mais si vous pouvez faire la visite de votre bien à rénover avec, c’est une solution idéale. En bon professionnel du bâtiment, celui-ci aura l'œil pour estimer en quelques secondes le coût des travaux. Pensez aussi à faire des photos et des vidéos si vous souhaitez en parler ensuite à un artisan. Il est essentiel d’avoir un ordre de grandeur en tête pour les travaux, cela permet de mesurer la rentabilité réelle du bien.