Quelle est la fiscalité de la location ?

Quelle est la fiscalité d’un logement meublé ?

Louer un logement meublé est intéressant puisque les loyers d’une location meublée sont supérieurs à ceux d’un logement loué nu. La demande locative est aussi plus importante pour ce type de bien, surtout à proximité des campus et dans les centres-villes. Fiscalement, un logement meublé est très intéressant pour limiter son imposition. 

Vos revenus sont à déclarer en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’ils sont inférieurs à 23 000 €, vous obtenez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), dans le cas contraire, vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel (LMP). Au sein du LMNP, il existe deux régimes fiscaux distincts, le micro-BIC ou le régime réel.

Le choix du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC consiste en un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (loyers et charges comprises). Vos revenus totaux imposés ne doivent pas non plus dépasser les 72 600 € annuels. Avec ce régime vous ne déduisez pas les charges réelles que vous payez sur votre location meublée.

L’administration applique un abattement unique de 50 % sur les revenus issus de votre location. Le régime micro-BIC ne permet donc pas de déduire les charges réelles. Fiscalement, cela est moins avantageux que le régime réel, même si ce dernier est plus complexe à mettre en place.

Le régime réel et l’amortissement

C’est le régime auquel vous accédez automatiquement si vos recettes annuelles dépassent 72 600 € ou si vous en faites le choix. Avec le régime réel, pas d’abattement forfaitaire, en revanche vous déclarez toutes les charges réelles que supporte votre logement. Plus vous supportez de charges locatives, moins vous êtes imposés. Les charges que vous pouvez déduire sont nombreuses : les intérêts d’emprunt, l’achat des biens meubles, les frais de gestion locative, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation, etc. 

En plus de déduire les charges, vous avez le droit de pratiquer l’amortissement de votre location. Ce mécanisme vous permet d’appliquer une perte de valeur virtuelle aux différents composants de votre logement (le bâtiment, les travaux, les meubles et équipements) et de reporter cette baisse sur votre imposition. Tous les composants du logement s’amortissent selon des durées et des pourcentages différents (10 ans pour un canapé, 15 pour des travaux de peinture, etc.). Si une année le montant de vos amortissements (plus les charges locatives) est supérieur à vos revenus locatifs, vous pourrez reporter cette somme pendant 10 ans.

Le loueur meublé professionnel (LMP)

Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel, vos recettes locatives doivent dépasser les 23 000 € ou être supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires par exemple). Le logement peut être un bien loué toute l’année ou sous forme de location saisonnière. Dans le cadre du LMP, vous pouvez choisir entre trois régimes d’imposition : la micro-entreprise si votre chiffre d’affaires est inférieur à 72 600 €, le régime réel ou l’impôt sur les sociétés (si vous exercez votre activité de loueur via une société). Avec le régime réel, les charges sont déduites des revenus locatifs (frais de notaire, frais de gestion et d'assurance, intérêt d’emprunt…).

Ce statut possède plusieurs avantages qu’il est bon de connaître. Vous pouvez imputer un déficit, cela signifie que si une année vos charges dépassent vos revenus, vous pouvez reporter ce déficit pendant 6 ans. Lorsque vous cédez votre bien, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui est plus intéressant que la taxation sur les particuliers.

Quelle est la fiscalité d’un logement nu ?

À l’instar de la location meublée, la location vide permet aussi de diminuer le montant de son imposition tout en se créant un patrimoine immobilier. Deux régimes d’imposition sont également disponibles pour la location nue. Dans les deux cas, vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôt. 

Le régime micro-foncier

C’est le régime le plus simple et il s’applique quand vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. L’administration effectue un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Il se peut que cet abattement ne corresponde pas à la réalité économique de votre investissement cependant, ce régime vous évite de vous compliquer la vie lors de votre déclaration d’impôt.

Le régime réel

Lorsque vos revenus locatifs dépassent les 15 000 €, ce régime devient obligatoire, mais vous pouvez aussi demander à y être rattaché sans que vos revenus n’atteignent ce montant. L’avantage du régime réel est que vous pouvez déduire l’ensemble des charges : les frais de gestion et d’administration du bien, les frais d’entretien, les impôts locaux, les intérêts et frais d’emprunt, etc. C’est le meilleur des deux régimes fiscaux de la location nue pour réduire au maximum son imposition.

Le déficit foncier

Si le montant total des charges locatives déclarées dépasse votre revenu locatif, vous créez un déficit foncier. Vous avez donc plus de charges que de revenus. La conséquence immédiate est que vous avez le droit de reporter ce déficit d’une année sur l’autre (dans la limite de 10 700 €).