Montpellier : un emplacement idéal pour investir

Quelle stratégie d'investissement adopter à Montpellier ?

Le territoire montpelliérain n’a jamais cessé d’inventer son avenir économique, en offrant une place prépondérante à l’immobilier. Soutenus par des conditions bancaires exceptionnelles au niveau national, les projets d’investissement locatif reviennent en force, +17,5 % entre le 1er semestre de 2017 et le 1er semestre de 2018.

Si vous avez bien fait vos devoirs, vous savez déjà comment choisir l'emplacement de son investissement immobilier. Aujourd'hui, Masteos vous propose de découvrir le dossier complet sur l'investissement locatif à Montpellier. Quel rendement locatif ? Qui sont les locataires potentiels ? Et surtout, quels quartiers privilégier.

Les chiffres clés de l'investissement locatif à Montpellier

Pour réussir son investissement locatif, il est important de comprendre la ville, avec ses chiffres clés :

• 7e ville française
• 290 000 habitants sur la commune et 460 000 habitants sur la métropole
• 1er territoire en termes de création d’emploi dans les start-ups après Paris
• 8e ville la plus agréable de France et la plus attractive chez les jeunes
• 80 000 étudiants : 50 % de la population à moins de 34 ans.

Montpellier est une ville labellisée de « métropole French Tech ». Depuis 2014, l’économie local s'enrichit de ce label. Elle s’articule autour de différents pôles d’activités : tourisme, santé, environnement et technologie de l’information. La localisation de Montpellier est en effet idéale, entre terre et mer, au cœur de zone urbaine. La French Tech est également reliée au reste de la métropole par de nombreuses infrastructures de transports : liaisons aux réseaux ferroviaires, tramways, autoroutes, et l’aéroport de Montpellier Méditerranée.

Doté d’un superbe patrimoine historique et architectural, le pôle culturel n’est pas en reste : un centre historique rénové, de nombreux musées, l’opéra Comédie, galeries d’art, salles d’expositions.

Une forte demande locative

Le cadre de vie de la préfecture de l’Hérault possède ainsi tous les atouts nécessaires pour attirer chaque année près de 6 000 nouveaux habitants dans la métropole.

Pour répondre aux demandes des actifs et soutenue par les dispositifs de défiscalisation, les ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) constitué de logements neufs se multiplient et les promoteurs se ruent sur la moindre parcelle, la ville poursuivant son irrésistible expansion vers la mer.
L'investissement dans des immeubles anciens offre des taux de rentabilité bien plus intéressants, même si cela reste subjectif, dépendent aussi de la fiscalité de chacun.

De manière générale, la demande locative est accrue soutenue par un système entrepreneurial florissant, la présence d’une importante population étudiante (d'où la pertinence d'avoir des résidences étudiantes par exemple) et une population active relativement jeune. La municipalité recense une petite majorité de cadres et de chefs d’entreprises : soit 54 % contre 46 % d’ouvriers et d’employés.

Le revenu moyen d’un salaire à Montpellier est de 27 400 € soit 2 311 € net/mois.

La ville étant universitaire, l'investissement dans des petites surfaces à tout son intérêt : prix inférieurs, demande accrue, proximité des établissements d'études supérieures... Un investissement immobilier réussi n'a pas à être exclusivement dans le centre ville de Montpelier. La ville est bien desservie par le tram, les rendements autour des arrêts sont les suivants :

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Dans quels quartiers investir à Montpellier ?

Montpellier est l’une des agglomérations françaises où le marché de la pierre prospère. Les quartiers Centre Historique et Port Marianne restent prisés et attractifs, avec des prix au mètre carré plutôt élevés, qui avoisinent autour de 3500€/m2 et jusqu’à 5500€/m2 pour un penthouse sur le bassin Jacques Cœur. La demande locative y est forte et les biens se louent rapidement.

Cependant, ces quartiers ne s’adressent pas aux investisseurs recherchant une forte rentabilité locative : autour de 4,4 % pour le quartier de Port Marianne et 4,5 % pour le Centre historique ; dans le même registre de prix, bien qu’un peu moins élevé, entre 3100€ et 3600€/m2, les biens situés dans les quartiers du Boutonnet, ou des Beaux-Arts, mélange de bohème et de bourgeoisie, aux allures de petit village possède de nombreuses propriétés avec rez-de-jardin, particulièrement affectionnée des familles montpelliéraines et une rentabilité égale à celle du centre historique.

Cependant, Montpellier recèle d’une multitude de petits quartiers, enclavés entre des quartiers renommés telle que les Aubes, Près d’Arènes, ou Saint-Martin, secteurs en plein réaménagement ou les prix au mètre au carré vont grimper. La plupart des habitants sont locataires de leurs logements, 88 %, et possédant de petits budgets, en conséquence la rentabilité se situe autour de 4,6 à 5 %.

Au nord de Montpellier, limitrophe aux quartiers de l’Écusson, les Cévennes et Alco présentent des prix au mètre carré plus bas, environ 2550 €, de part leur situation géographique plus éloignés du cœur de Montpellier, mais une rentabilité autour de 6,5 %, car ces quartiers sont prisés des ménages recherchant un cadre de vie plus calme éloigné de l’environnement du centre-ville.

L’emplacement est aussi idéal pour les étudiants, proche des grandes écoles, des facultés, mais aussi du quartier Hôpitaux Facultés qui recèle d’excellentes opportunités d’investissements. Les studios arrivent en tête, avec une rentabilité à 7 % et une forte demande locative, mais également les T4 ou T5 reconvertie en colocation qui depuis plusieurs années se multiplie et connaissent un succès grandissant.

*INSEE, meilleurs agents, Century 21, Montpellier.fr, tensiomètre locatif, Guy Hoquet