Quels sont les statuts juridiques pour investir ?

La société civile immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (la SCI) est la forme juridique la plus courante de société pour investir dans l’immobilier à plusieurs ou transmettre un patrimoine. Pour former une SCI il faut être au minimum deux personnes. Chaque associé obtient un nombre de parts proportionnelles au montant de son apport. Il est nécessaire de rédiger des statuts pour définir l’objet social et la responsabilité des associés, mais également enregistrer la société auprès du registre du commerce et des sociétés. La SCI dispose d’un mode fonctionnement souple, puisqu’il n’y a pas besoin d’avoir l’unanimité, mais la majorité des voix pour prendre des décisions, le gérant applique ensuite les dispositions votées.

L’avantage premier de la SCI est qu’elle permet d’acheter à plusieurs. Il sera plus facile de réunir une grosse somme d’argent à plusieurs associés que seul. Avec la SCI vous augmentez votre capacité d’investissement. 

Dans le cadre d’une SCI vous pouvez choisir d’être imposé au titre de l‘impôt sur les sociétés (IS), ce qui est une solution attrayante. Le mécanisme des amortissements déductibles et le taux d’IS sont de 15% jusqu’à 38 120 € (de bénéfices nets et non de revenus locatifs !) et 28 % au-delà de ce montant.

Un outil pour transmettre son patrimoine

La SCI est très recherchée surtout en ce qui concerne les donations et transmissions du patrimoine puisque la fiscalité qui pèse dessus est plutôt clémente. La SCI offre la possibilité de réduire les coûts d’un héritage à condition d’anticiper. L’idée est de céder progressivement des parts sociales vers ses descendants. Il y a une exonération sur les donations (ce montant dépend de la relation de parenté). Par exemple, dans le cadre d’une donation parent-enfant, le donataire est exonéré des droits de mutation dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans. 

Il existe d’autres avantages fiscaux : un abattement de 10% sur l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), par ailleurs la valeur d’un bien immobilier détenu par une SCI est diminué de 15 % de sa valeur réelle (intéressant quand il s’agit de calculer une plus-value réalisée et soumise à l’impôt). Afin d’optimiser votre stratégie et tenir une comptabilité avec la SCI, il peut être aussi judicieux de recourir à un expert-comptable. 

La SARL familiale

La SARL familiale est une variante de la SARL (société à responsabilité limitée). Elle est destinée à ceux qui veulent entreprendre ou investir à la condition d’être en famille. La SARL familiale concerne les personnes liées par des liens de sang ou d’alliance : mariage/PACS, il peut s'agir d’ascendants ou de descendants. Ce type de SARL permet d'exercer plusieurs activités commerciales dont l’investissement immobilier et de profiter d’une panoplie de dispositifs fiscaux. L’un des points forts, a priori, de la SARL de famille est la capacité à prendre rapidement des décisions puisque tous les membres sont de la même famille.

L’un des avantages de la SARL de famille est sa transparence fiscale. Elle offre en effet la possibilité d’être imposée au titre de l’impôt sur le revenu et non de l’impôt sur les sociétés, et ce sans limitation de temps. Par contre si vous changez de régime fiscal vous ne pouvez pas revenir en arrière.

Vous pouvez pratiquer une activité de loueur meublé non professionnel (LMNP), avec un atout de taille, à savoir que la limite de 23 000 € de revenus locatifs est cumulative par nombre d’associés. De plus, en optant pour le régime réel vous allez pouvoir déduire l’ensemble des charges qui pèsent sur votre location comme un particulier et pratiquer l'amortissement.

Dans une SARL de famille, les bénéfices ne sont pas doublement imposés au titre de l’impôt sur les sociétés puis de l’impôt sur le revenu. Lors de la cession totale des parts sociales d’un associé, celui-ci profite d’une exonération grâce à son imposition à l’IR.  

La SASU

La SCI et la SARL ne sont pas les seules sociétés à vous permettre d’investir dans l’immobilier locatif. C’est aussi le cas de la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU). Elle est composée d’un unique associé et peut s’avérer pertinente pour gérer des projets immobiliers en solo. La SASU est un type de société commerciale qui bénéficie d'une grande souplesse dans son fonctionnement, l’associé fixe les règles de gestion qu’il veut. La seule obligation est qu’il faut nommer un président. Elle est aussi facile à créer et peu contraignante, elle ne nécessite pas de capital social. Vous pouvez effectuer des actions d'achat, de revente et de gestion des biens immobiliers. Pour que la SASU soit considérée comme une société à caractère immobilier vous devez toutefois apporter un bien immobilier en nature à la création de la société. 

L’avantage de la SASU est que l’actionnaire dispose d’une responsabilité limitée à la hauteur de ses apports. Le patrimoine de l’actionnaire ne peut être engagé si la SASU a des créanciers à rembourser, mais seulement l’apport qu’il a fourni.

Le régime social est aussi protecteur puisque le président de la SASU est affilié au régime général de la Sécurité sociale.

L’inconvénient de la SASU est sa double imposition, la société est en effet soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce qui signifie que les dividendes de l’associé sont aussi imposés dans le cadre de l'impôt sur le revenu. 

EIRL et EURL

Comme la SASU, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une société composée d’un seul associé. Ce type de société offre la possibilité de mettre en location et de gérer des appartements. Toutes les deux sont soumises à l’impôt sur le revenu avec toutefois la possibilité d'être imposé au titre de l’impôt sur les sociétés. 

Ces deux statuts sont intéressants quand il s’agit de protéger son patrimoine immobilier. Explications. Avec l’EIRL vous n’engagez votre responsabilité qu’à la hauteur des biens engagés dans la société. Tandis qu’avec l’EURL, vous n’êtes responsable qu’à la hauteur de vos apports. Dans les deux cas, vous protégez votre patrimoine personnel.