Les emplacements où investir
Masteos identifie les villes et les quartiers qui présentent les meilleures opportunités d’investissement locatif dans toute la France ainsi qu'en Espagne.
Nos data scientists utilisent des indicateurs internes pour estimer la performance locative d’un bien immobilier et les perspectives d’investissement dans un quartier.
Pas le temps de visiter ?
Nos experts sont déjà sur place !
- Chasseurs locaux avec connaissance du terrain
- Visites virtuelles pour découvrir le bien à distance
- Présence nationale
Ils en parlent mieux que nous
Juliette Aumont
J'ai découvert Masteos et j'ai tout de suite été séduit par ce qu'il propose. Le service est très simple et en plus d'être réactif et professionnel, les conseils de l'équipe que j'ai reçus m'ont été d'une grande utilité. Je recommande vivement Masteos pour tous ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier de manière simple et professionnelle, avec un accompagnement efficace et des conseils avisés.
Axel TELLIER
Étant très occupé par mon métier, j'ai suivi la recommandation d'une amie et décidé de réaliser un investissement locatif avec pour objectif de placer mon épargne avec un bon rendement à Paris sans m'inquiéter des soucis opérationnels liés à un investissement locatif.
Un conseiller Masteos m'a accompagné tout au long des démarches. Nous avons travaillé en collaboration, en termes de délai et de travaux. Le locataire est en place et tout se passe pour le mieux !
Hugo Dupuy
Je voulais simplement remercier l'équipe lilloise pour la rénovation de ma deuxième maison, qui est mon second investissement locatif avec Masteos. Leur équipe m'a accompagné tout au long de mon projet et a fait preuve de créativité et de projection pour transformer la maison de façon remarquable. La décoration est impeccable. Je suis reconnaissant pour leur travail de qualité et leur accompagnement.
Lou Grenon
Suivi de qualité de la part de Masteos (équipe de Rennes) pour un investissement locatif type studio dans le centre, bien sourcé en off par Tiphaine sur place. J’apprécie le côté vraiment clé en main car on a presque rien eu à faire. Nous n’avons pas payé de frais de gestion le premier semestre car nous avions été parrainés mais l’équipe gestion s’est impliquée malgré tout, ce qui est appréciable.
Bernard Sanchez
Je suis passé par cette entreprise à la rentrée 2022 et j'ai reçu mon premier loyer en mars. Le début était très bien, la partie travaux était plus sportive, la fin était plus positive. Le choix des villes proposées sur leur plateforme gagnerait à être étendu à des villes plus petites et plus rentables, vu les conditions bancaires actuelles !
Francesca Costantino
Je suis passé par Masteos pour faire l'acquisition d'un studio à rénover sur Marseille puis à mettre en location. Le projet a démarré à la rentrée 2022 et le locataire est arrivé dans les murs en février 2023. Je suis passé par ma banque pour le financement, j'ai délégué tout le reste à Masteos. Pas grand chose à redire si ce n'est le manque de photos ou vidéos régulières pendant la phase travaux, le reste s'est bien passé.
Sami Dhaoui
Après avoir testé plusieurs plateformes similaires à Masteos nous avons choisi de passer par cette entreprise car ils ont les tarifs les moins chers [...]. Le premier contact est très pro, et leur application avec la visite virtuelle marche bien. Ils ont une équipe dédiée à la rénovation énergétique ce qui nous a aussi décidé de passer par eux car notre stratégie est d'acheter des passoires thermiques afin d'en faire la rénovation thermique pour les revendre avec plus-value après quelques années de location.
Manon Bonnet
Bonne expérience avec Masteos. Nous avons été conseillés par Jeanne pour un investissement dans un T2 à Toulouse. Le projet a été bien géré depuis la chasse du bien jusqu'à la location en passant par les travaux et l'ameublement. Il y a eu quelques problèmes sur le chantier mais l'équipe sur place a réussi à les régler. Merci également à Audrey Duprey pour son professionnalisme côté gestion locative.
Comment savoir où investir dans l’immobilier ?
On le répète jamais assez, un investissement réussi dépend avant tout de la qualité de l’emplacement. Il faut acheter là où c’est rentable, là où il y a de la demande et dans des secteurs où la prise de valeur du bien est possible. Des endroits où vous pouvez construire un patrimoine immobilier sécurisé.
Mettre au point sa stratégie
L’un des points essentiels à retenir avant même de jeter son dévolu sur une ville pour investir est l’établissement de votre stratégie. Chez Masteos, on a coutume de séparer l’ensemble des stratégies d’investissement locatif en trois :
- La stratégie patrimoniale. Pour celles et ceux qui veulent placer leur argent dans un bien sécurisé. La rentabilité est moindre, mais la demande locative est toujours au plus haut, aucun risque de vacance locative ici. Parce que le logement est situé dans un emplacement idéal, parce qu’il a du cachet, des qualités qui en font un bien désiré sur le marché immobilier.
- La stratégie équilibrée. Mêlant risque mesuré et rendement moyen, cette stratégie du compromis vise à investir dans des biens de qualité qui possèdent des qualités. Le rendement n’est pas négligeable tout comme la prise de valeur. Toutefois, la sécurité est supérieure à un placement à risque.
- La stratégie de rendement. On mise ici sur des biens et des types de location à fort rendement, en revanche, ce qu’on gagne potentiellement par mois on le perd en sécurité du placement (demande locative plus incertaine, risque d’impayés, emplacement moins “sexy”).
Quels sont les indicateurs clés pour savoir où investir ?
Pour savoir dans quelle ville investir, il faut prendre en compte de très nombreux facteurs. Le but est ici d’analyser en amont un territoire donné, une ville, un quartier, pour déterminer l’intérêt ou non à investir. On réduit ainsi la part de risque dans l’investissement.
Le rendement locatif
Tout investisseur se doit de maîtriser cet indicateur. Il s’agit du rapport entre l’argent investi (le prix du bien) divisé par les loyers perçus chaque année. Par exemple, un bien immobilier de type T3 à Bordeaux coûte 300 000 euros, les loyers estimés chaque année sont de 12 000 euros. 12000/300000 x 100 = 4
Le rendement brut pour cet achat immobilier est estimé à 4 %.
Le rendement brut est un indicateur intéressant, mais très insuffisant. Il doit être complété par le rendement net. Dans ce calcul, on retire les frais et charges qui pèsent sur les revenus locatifs pour obtenir un chiffre plus près du réel. Parfois le passage du brut en net réduit à néant l’intérêt d’un investissement locatif. Et pour aller encore plus loin, vous pouvez calculer le rendement “net-net”, ici en plus d’imputer les charges sur vos revenus locatifs, vous prenez aussi en compte l’impact de la fiscalité. Car oui, la fiscalité des revenus locatifs varie du tout au tout selon la nature de votre location (et potentiellement le dispositif de défiscalisation que vous avez sélectionné).
La tension locative
Pour qu’un investissement locatif vous rapporte chaque mois, il faut en priorité que votre appartement placé en location soit loué. Ce qui implique d’avoir en permanence des locataires. Toutes les villes ne sont pas aussi désirables les unes que les autres. Dans certaines, la tension locative est basse, signe du peu d’attrait pour la localité, alors que dans les grandes métropoles et des villes dynamiques, elle est au maximum. Mais dans une même ville, la demande locative peut être différente selon les quartiers, les types de biens, les prestations proposées. Il faut donc vérifier tous ces points pour être certain de proposer un logement à la location en adéquation avec les besoins locaux. Vous avez ainsi de plus fortes chances d’éviter toute forme de vacance locative.
Le salaire médian par habitant
Selon nous il s’agit d’un indicateur indispensable qu’il ne faut pas négliger, bien au contraire. Le salaire médian d’une ville divise les habitants en deux et donne une bonne vision sur le revenu des ménages. Plus le salaire médian est bas, plus le risque d’impayés des loyers est important. Le risque locatif augmente, de la même manière, il est aussi utile de regarder le niveau de chômage dans le secteur envisagé pour votre investissement immobilier.
Les prix immobiliers
Tous les territoires ne se valent pas en matière de prix, les évolutions varient d’une ville à l’autre, d’une région à l’autre. Avec la remontée des taux d’intérêt, l’immobilier a été rapidement pénalisé. Conséquence, les prix ont entamé un déclin dans de nombreuses métropoles. Surtout les métropoles où la hausse avait été forte depuis 10 ans, on pense à Bordeaux par exemple ou à Lyon. Deux métropoles régionales où la hausse avait été de +34 % pendant les 10 dernières années. Tout investisseur se doit de suivre en permanence l’évolution des prix pour savoir à quel moment placer son argent. L’objectif est d’investir dans un territoire qui prend de la valeur sur le long terme et de ne pas surpayer un bien.
Les tendances démographiques
Tout investisseur immobilier averti le sait, on investit en priorité dans des villes bénéficiant d’une belle dynamique démographique. Acheter dans une bille qui perd des habitants signifie que le marché immobilier accueille de plus en plus de locations. Sauf si vous proposez une location attractive, la compétition s’accroît et vous avez moins de chance de trouver un locataire. En France, de manière générale, la hausse de la population est constante dans les grandes métropoles et de plus en plus dans les villes moyennes. Seuls quelques villes et territoires sont en déclin.
La dynamique du territoire
La démographie est importante, mais l’attractivité générale du territoire l’est tout autant. Par attractivité on pense au dynamisme de l'économie locale, à la qualité des infrastructures de transport et des aménagements, à l’existence ou non de grands projets qui vont contribuer à développer la ville. On mise sur des territoires qui affichent une belle croissance et proposent toujours plus d’équipements. L’idée est également de regarder la qualité des équipements culturels, sportifs ou éducatifs, des choses qui attirent ou non les locataires.
Bonne nouvelle, chez Masteos on s’occupe de dénicher les meilleurs emplacements pour votre investissement. On sélectionne avec vous des biens qui ont des besoins de travaux pour diminuer leur prix, les logements sont ensuite rénovés et meublés avec soin puis placés sur le marché de la location.